Этапы проектирования жилых и общественных зданий

Этапы проектирования:

1. Предпроектное предложение (архитектурная концепция). После получения всей необходимой информации, архитектор приступает к разработке схем зонирования этажей, как надземных, так и подземных, "посадки объема здания" на генплан участка. Далее разрабатываются планировочные решения, фасады гостиницы, генплан участка. По завершении работ над этой стадией, заказчик получает готовый Эскизный проект гостиницы, включающий в себя:

- пояснительную записку

- технико-экономические показатели

- ситуационный план

- генеральный план

- поэтажные планы

- разрезы

- фасады

- трехмерную визуализацию

Это самая недорогая стадия проектирования. Заказчик получает альбом формата А4 или А3, состоящий из 10-15 листов с наиболее общей информацией о будущем объекте: эскиз генплана, фасады, планы, разрезы (все без детализации), компьютерная 3D визуализация. Этот вид работ заказывают те застройщики, которые еще не определились с объемами строительных работ, с источниками финансирования, с архитектурной концепцией будущего сооружения, или же те, кто ищет партнеров для долевого участия в строительстве.

2. Эскизный проект или технико-экономические обоснования (ЭП.ТЭО) обычно включают в себя: ситуационный план, генплан, фасады, разрезы, планы с основными размерами, с расстановкой мебели или инженерного оборудования, с расчетом площадей и объемов, с окончательным решением архитектурно-художественных задач. Стоимость такого проекта обычно составляет 15-30% от стоимости полного проектирования. По каждому разделу проекта гостиницы разрабатываются необходимые на данной стадии схемы, спецификации, расчеты и т.д. Каждый раздел согласовывается с архитектором проекта и после окончательного согласования и проверки, выпускается законченный проект гостиницы, готовый для проведения необходимых согласований.

3. Рабочая документация - самый полный комплект проектной документации, включающий в себя разделы: архитектурно-строительный, конструктивное решение, водоснабжение и канализация, отопление и вентиляция, электрооборудование, сметы. Стоимость рабочей документации составляет 70-85 % от стоимости полного проектирования и в каждом конкретном случае может корректироваться.

На этой стадии выпускается вся необходимая документация для строительства по всем разделам. Выполняется максимальная проработка всех узлов и деталей, выпуск смет и спецификаций, как по общестроительным, так и по инженерным разделам проекта гостиницы. После завершения работ над этим, последним, этапом проектирования, заказчик получает всю необходимую для строительства гостиницы документацию. Однако, для качественного и технологически верного проведения строительных работ, необходим технический и авторский надзор за строительством. Представители которых следят за соответствием проекту и техническому регламенту проводимых на строительной площадке работ.

Градостроительная документация - это базовый элемент проектной подготовки, основа всего рабочего проекта (проектной и рабочей документации) Градостроительная документация разрабатывается на основе ГП и ПЗЗ города. ППТ квартала строительства любых жилых и общественных зданий учитывает сервитуты, утвержденные границы землепользования, права, СЗЗ и охранные зоны. На основании утвержденной градостроительной документации выдается градостроительный план земельного участка – основной исходно-разрешительный документ, необходимый для выхода на государственную экспертизу проектной документации. По сути это АПЗ включающее графическую часть с указанием границ земельного участка предполагаемого проектирования и строительства, а также компоновкой проектируемых и существующих жилых, общественных, административных и производственных зданий.

Градостроительная документация проходит ряд экспертиз и согласований. Основные согласования по ППТ и межеванию – это КУГИ, КГА, КГИОП, КЗРиЗ, КЭИО, КПООС. Отметим, что прохождение экологической экспертизы необходимо в случае нахождения проектируемого объекта (части проектируемого объекта) в особой зоне РФ. Историко-культурная экспертиза необходима в случае нахождения проектируемого объекта в охранных зонах и наличия статуса памятника федерального или регионального значения.

Этап разработки градостроительной документации (ППТ и межевания) может быть опущен в случае собственности заказчика на землю и существующие здания в границах участка землепользования, при условии сохранения архитектурно-строительных (проектных) параметров, в ходе комплексного проектирования всех типов жилых и общественных зданий, а также сохранения функционального назначения проектируемого здания (проектируемого комплекса жилых и общественных зданий) Однако, вариант такого развития событий возможен лишь при реконструкции.

Градостроительная документация выполняется генеральным проектировщиком поквартально с учетом интересов инвестора (заказчика проектирования и строительства) осуществляющего инвестиционную деятельность на данной территории. Важнейшую роль в процессе проектирования и подготовки градостроительной документации имеет своевременное получение исходных данных ФРС, КУГИ, КЗРиЗ, КЭИО. Это отдельная и трудоемкая работа, требующая знаний и опыта, а также связей грамотного и целеустремленного генпроектировщика.

Заказчику необходимо помнить о сжатых сроках инженерно-изыскательских работ, а также о необходимости получения положительного заключения экспертизы проектной документации, которое не возможно без утвержденной градостроительной документации, и дальнейшем графике проектирования и строительства, обусловленным соответствующей ИРД.

Рабочий проект – это комплекс проектных мероприятий, направленных на реализацию инвестиционного плана. Рабочий проект состоит из проектной документации и рабочей документации, а также ИРД и комплекса согласований. Понятие рабочего проекта включает в себя архитектурно-строительное проектирование и экспертизу проектных решений. Однако, по сути, рабочее проектирование начинается на этапе подготовки градостроительной документации и тесно взаимоувязано с ПЗЗ и ППТ. Иными словами, понятие рабочего проекта охватывает всю проектную деятельность генеральной проектной организации в рамках инвестиционного процесса.

Проектная документация в соответствии с федеральным и региональным законодательством подлежит обязательной экспертизе. Это не простой и достаточно длительный процесс, который в условиях сжатых инвестиционных сроков можно доверить только опытному и ответственному генеральному проектировщику. Существует и типовая проектная документация, не требующая экспертизы, однако, в условиях рынка абсолютно все решения, учитываемые в рабочем проекте, типовыми быть не могут по определению. Согласно градостроительному кодексу только некоторые объекты проектирования, такие как ИЖС, могут не проходить государственной экспертизы в части проектной документации, однако возможна федеральная экспертиза ряда инженерных разделов рабочего проекта таких объектов.

Проектная документация строительства может быть выполнена в объеме рабочей документации с учетом дополнительных специальных разделов рабочего проекта. Зачастую генеральный проектировщик начинает выполнение рабочей документации и параллельно на ее основе готовит утверждаемую часть рабочего проекта. Как правило, задача генпроектировщика гораздо шире. Мы начинаем работу с заказчиком с получения первой ИРД, активно участвуем в архитектурно-строительном проектировании градостроительной части объекта и дальнейшем рабочем проектировании.

Проектная документация выполняется нами как по объектам нового строительства так и по объектам реконструкции. Мы выполняем комплексное проектирование всех типов жилых и общественных зданий, включая функции генеральной проектной организации и ведением авторского надзора. Это проектирование гостиниц, проектирование торговых центров, проектирование бизнес центров, проектирование коттеджных поселков, проектирование жилья (проектирование индивидуальных и высотных зданий).

Проектная строительная документация может проходить государственную экспертизу регионального значения или государственную экспертизу федерального значения. Проектная документация на строительство подвергается федеральной экспертизе в случае высокой значимости или повышенной опасности объекта в целом и по отдельным инженерным разделам.

Проектно-сметная документация – рабочий проект, включающий сметный раздел. В условиях рыночно договорных отношений сметная документация требует обязательной разработки, а также экспертизы на стадии «Проект», только при бюджетном финансировании.

Ряд инженерных ведомств СПб требует сметного обоснования СМР в ходе исчисления договорных сумм. Так же сметный раздел рабочего проекта, безусловно, полезен при проведении заказчиком подрядных торгов. Соответственно, заказчику проекта, при заключении договора генерального проектирования, выгодно заказать сметный раздел еще и для планирования денежных средств, а также снижения себестоимости инвестиционного проекта.

Рабочая документация жилых и общественных зданий, в промышленном и гражданском проектировании, выполняется в независимости от проектных параметров здания (комплекса проектируемых зданий) и используемого земельного участка. Как правило, рабочая документация в составе рабочего проекта проходит независимую экспертизу в части специальных инженерных разделов. Однако необходимо заметить, что на государственную экспертизу в части проектной документации, по отдельным разделам, может предоставляться рабочая документация, с заключением экспертизы промышленной безопасности инженерных разделов.

Рабочая документация может быть откорректирована генеральным проектировщиком в ходе ведения авторского надзора или в ходе выполнения строительных работ, в виде исполнительной документации. Однако необходимо помнить об ограниченной возможности корректировки рабочей документации в ходе выполнения строительных работ. В любом случае возможную корректировку рабочей документации без корректировки проектных решений определяет орган исполнительной власти в ходе ввода объекта в эксплуатацию.

Рабочая документация это наиболее сложная и ответственная часть проектирования. Эта задача требует грамотного подхода, особенно в условиях проектирования больших торговых центров, проектирования многофункциональных комплексов, проектирования коттеджных поселков и проектирования гостиниц, а также сложных линейных объектов. Состав рабочей документации может существенно отличаться в зависимости от функционального назначения объекта.

Так же необходимо помнить о том, что фактически рабочая документация служит базой для разработки проектной документации. Этот тезис не соответствует юридическим понятиям, однако, применяется на практике с целью экономии времени, в условиях жестко ограниченных инвестиционных сроков проектирования и строительства.