Завдання на проектування

ЛЕКЦІЯ №4

Етапи будівництва

Будівництво будівлі складається з наступних етапів:

1) оформлення земельної ділянки під будівництво,

2) отримання дозволу на будівництво,

3) отримання вихідних даних на проектування,

4) підготовка проектної документації,

5) експертизу проекту,

6) погодження та затвердження проекту,

7) отримання дозволу на виконання будівельних робіт,

8) отримання архтехпаспорту,

9) здача об’єкта в експлуатацію.

· Отримання дозволу на будівництво

Починати будівництво потрібно з оформлення дозволу на будівництво об’єкта містобудування (далі – дозвіл на будівництво) (стаття 24 Закону про забудову1).
Дозвіл на будівництво потрібно отримувати в органах місцевої виконавчої влади. Для цього необхідно подати заяву до виконавчого органу відповідної ради чи Київської або Севастопольської міської державної адміністрації.
(1 Закон України «Про планування та забудову територій» від 20.04.2000 р. № 1699-III, зі змінами та доповненнями.)

До заяви додається документ, що посвідчує право власності або користування земельною ділянкою, або документ про згоду власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки. Перелік інших документів і матеріалів, необхідних для отримання дозволу на будівництво, що додаються до письмової заяви, порядок їх розгляду визначаються регіональними правилами забудови.

Перелік документів і матеріалів, необхідних для отримання дозволу на будівництво, містить (абзац 2 підпункту 6.6 Регіональних правил №2192):
– виписку з рішення виконкому сільської, селищної або міської ради про надання земельної ділянки з визначенням цільового призначення;
– державний акт на право власності або право користування землею, акт установлення меж земельної ділянки в натурі;
– економіко фінансове обґрунтування проведення проектних і будівельних робіт (у разі необхідності кредитування);
– техніко-економічне обґрунтування запланованого будівництва – для об’єктів виробничого призначення;
– висновок державної екологічної експертизи – для екологічно небезпечних об’єктів.
(2 Типові регіональні правила забудови, затверджені наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 10.12.2001 р. № 219.)

Якщо сільською, селищною або міською радою прийнято рішення про надання земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для розміщення об’єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, таке рішення одночасно є дозволом на будівництво цього об’єкта.

Дозвіл набудівництво надається на підставі комплексного висновку щодо відповідності запропонованого будівництва до містобудівної документації, державних будівельних норм, місцевих правил забудови (далі – комплексний висновок).

Зауважимо, що комплексний висновок і проект рішення про дозвіл на будівництво готуються спеціально уповноваженим органом з питань містобудування та архітектури протягом місяця з дня звернення з приводу надання цього висновку. У свою чергу, для підготування комплексного висновку залучаються такі органи виконавчої влади, як органи землевпорядних, природоохоронних, санітарних, пожежних та інших органів виконавчої влади відповідно до їх компетенції, які залучаються до цієї процедури за дорученням уповноваженої особи місцевої державної адміністрації. Такі інстанції надають свої висновки спеціально уповноваженим органом з питань містобудування та архітектури протягом двох тижнів від дня звернення зацікавленої особи до цих органів.

Дозвіл на будівництво надається заявнику протягом двох місяців із дня подання заяви та надає право замовникам на отримання вихідних даних на проектування, проведення проектно-вишукувальних робіт та отримання дозволу на виконання будівельних робіт.
Зверніть увагу: дозвіл на будівництво об’єкта містобудування не є документом, що засвідчує право власності або право користування (оренди) земельними ділянками. Крім того, дозвіл на будівництво об’єкта містобудування не дає права на початок виконання будівельних робіт без отримання відповідного дозволу місцевої інспекції державного архітектурно-будівельного контролю!

І ще один важливий момент. Дозвіл на будівництво має бути реалізовано протягом двох років, інакше він втрачає чинність, а його поновлення відбуватиметься в тому ж порядку, що і його надання.

Усе зазначене вище стосується механізму отримання дозволу на будівництво стосовно «новобудов». Як відомо, сам термін «будівництво» містить широкий сегмент понять. Це не тільки здійснення нового будівництва, але й реконструкція, реставрація, капітальний ремонт.

Що стосується порядку отримання дозволу на проведення реконструкції, то він дещо відрізняється від вищенаведеного. Механізм надання дозволу на проведення реконструкції будинків, убудовано-прибудованих приміщень, горищ і мансард викладено в розділі 7 Регіональних правил № 219.

Так, для того щоб отримати дозвіл на проведення реконструкції вбудовано-прибудованого приміщення, замовнику потрібно звернутися з відповідною заявою до виконавчого комітету сільської, селищної або міської ради (підпункт 7.2 Регіональних правил № 219).

У такій заяві зазначається передбачене функціональне призначення об’єкта, чисельність працюючих, місткість. А до заяви додаються:
– документи, що посвідчують право власності на приміщення, або угода (договір) із власником на право проведення реконструкції;
– технічний паспорт на це приміщення.

Далі на підставі доручення виконкому відділ містобудування, архітектури та житлово-комунального господарства районної державної адміністрації готує проект рішення виконавчого органу про дозвіл на реконструкцію, надання замовнику вихідних даних і виконання проектних робіт або обґрунтовану відмову, визначає архітектурно-планувальні вимоги та необхідний перелік технічних умов залежно від обсягів реконструкції або капітального ремонту. Строк підготовки такого проекту – 15 календарних днів (підпункт 7.3 Регіональних правил № 219).

Якщо ж приміщення переводиться з жилого в нежиле за рішенням виконкому сільської, селищної чи міської ради, то зазначене рішення одночасно є дозволом на розроблення відповідного проекту реконструкції цього приміщення. Проект рішення готується відповідним органом містобудування та архітектури за участі відповідних органів державного нагляду відповідно до законодавства.

· Отримання вихідних даних на проектування

Наступний після отримання дозволу на будівництво етап – розроблення проекту об’єкта будівництва. Відповідно до статті 5 Закону про архітектуру розроблення такого проекту, а також передпроектні роботи провадяться на підставі вихідних даних на проектування, до яких належать:
1) архітектурно-планувальне завдання;
2) технічні умови щодо інженерного забезпечення об’єкта архітектури;
3) завдання на проектування.
(3 Закон України «Про архітектурну діяльність» від 20.05.99 р. № 687-XIV, зі змінами та доповненнями 1)

Архітектурно-планувальне завдання

Архітектурно-планувальне завдання (далі – АПЗ) – документ, що містить комплекс містобудівних та архітектурних вимог і особливих умов проектування та будівництва об’єкта архітектури, що випливають із затвердженої містобудівної документації, місцевих правил забудови населених пунктів, відповідних рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування.

АПЗ надається на проектування об’єктів архітектури для нового будівництва, розширення, реконструкції, реставрації (крім пам’яток історії та культури), капітального ремонту. Для розроблення та отримання АПЗ на нове будівництво або розширення об’єкта архітектури замовнику необхідно подати заяву до місцевого органу містобудування та архітектури (пункт 26 Порядку № 23284).

(4 Постанова КМУ «Про Порядок надання архітектурно-планувального завдання та технічних умов щодо інженерного забезпечення об’єкта архітектури і визначення розміру плати за їх видачу» від 20.12.99 р. № 2328.)

До заяви додаються такі документи:
– рішення про погодження місця розташування об’єкта архітектури (дозвіл на виконання проектно-вишукувальних робіт) разом із матеріалами попереднього погодження;
– згода власника земельної ділянки (землекористувача) на вилучення або тимчасове використання ділянки, якщо ділянка не перебуває у власності (користуванні) замовника;
– основні характеристики об’єкта архітектури (за намірами замовника);
– висновок уповноважених органів у галузі охорони пам’яток історії та культури:

а) Держбуду чи Мінкультури – у разі, коли будівництво намічено здійснити у зоні охорони пам’яток історії та культури, унесених до Державного реєстру національного культурного надбання, заповідника, який оголошено таким рішенням Кабінету Міністрів України (колишньої Ради Міністрів УРСР) або якому в установленому порядку надано статус національного;

б) Республіканського комітету з охорони та використання пам’яток історії та культури Автономної Республіки Крим, структурних підрозділів облдержадміністрацій, Київської та Севастопольської міськдержадміністрацій, виконавчих органів міських рад міст обласного значення – у разі, коли будівництво намічено здійснити у зоні охорони пам’яток історії та культури місцевого значення, заповідника, створеного за рішенням відповідного місцевого органу виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування;

– висновок державної санітарно-епідеміологічної служби (копія), отриманий замовником для вирішення питання погодження місця розташування об’єкта архітектури (надання дозволу на виконання проектно-вишукувальних робіт);
– викопіювання із генерального або ситуативного плану;
– для об’єктів архітектури промислового призначення: техніко-економічний прогноз потреб ресурсів, акт вибору земельної ділянки з відповідними матеріалами, погоджений для міст обласного значення, міст Києва та Севастополя – міським державним управлінням екологічної безпеки, для інших населених пунктів і територій – районними державними інспекціями екологічної безпеки, у тому числі для розташованих у межах промислових формувань – висновок територіальної проектної організації з питань промислового будівництва;

– у разі коли намічено здійснити розширення об’єкта архітектури – документ, який засвідчує наявність (відсутність) у замовника права власності на об’єкт архітектури, а за умови відсутності такого права – згода власника (власників) об’єкта архітектури на проведення зазначеного будівництва.

Для розроблення та одержання АПЗ на реконструкцію, реставрацію та капітальний ремонт об’єкта (крім пам’яток історії та культури) замовник подає заяву до місцевого органу містобудування та архітектури (пункт 27 Порядку № 2328).

До заяви додаються такі документи:

– з метою зміни функціонального призначення об’єкта архітектури – рішення про погодження місця розташування об’єкта разом з матеріалами попереднього погодження, в інших випадках – дозвіл на проведення проектно-вишукувальних робіт із відповідними матеріалами;
– документ, який засвідчує наявність (відсутність) у замовника права власності на об’єкт архітектури, а за умови відсутності такого права – згода власника (власників) об’єкта архітектури на проведення зазначеного будівництва;
– характеристика намірів замовника стосовно реконструкції, капітального ремонту (в тому числі зміни функціонального призначення, можливого перепланування), реставрації об’єкта архітектури;
– висновок державної санітарно-епідеміологічної служби (копія), отриманий замовником для вирішення питання погодження місця розташування об’єкта архітектури (надання дозволу на виконання проектно-вишукувальних робіт);
– висновок уповноважених органів у галузі охорони пам’яток історії та культури:

а) Держбуду чи Мінкультури – у разі, коли реконструкцію, реставрацію та капітальний ремонт намічено здійснити у зоні охорони пам’ятки історії та культури, унесеної до Державного реєстру національного культурного надбання, заповідника, оголошеного рішенням Кабінету Міністрів України (колишньої Ради Міністрів УРСР) або якому в установленому порядку надано статус національного;

б) Республіканського комітету з охорони та використання пам’яток історії та культури Автономної Республіки Крим, структурних підрозділів облдержадміністрацій, Київської та Севастопольської міськдержадміністрацій, виконавчих органів міських рад міст обласного значення – у разі, коли реконструкцію, реставрацію та капітальний ремонт намічено здійснити у зоні охорони пам’яток історії та культури місцевого значення, заповідника, створеного за рішенням відповідного місцевого органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування;

– для об’єкта архітектури промислового призначення: техніко-економічний прогноз потреб ресурсів, акт вибору земельної ділянки з відповідними матеріалами, погоджений для міст обласного значення, міст Києва та Севастополя – міським державним управлінням екологічної безпеки, для інших населених пунктів і територій – районними державними інспекціями екологічної безпеки, у тому числі для розташованого в межах промислових формувань – висновок територіальної проектної організації з питань промислового будівництва.

Розмір плати за видачу АПЗ визначається згідно з установленими Порядком № 2328 розцінками із застосуванням індексу 2,535.2

(5 Наказ Державного комітету України з будівництва та архітектури «Про затвердження індексу до вартості робіт, пов’язаних із забудовою територій» від 28.02.2005 р. № 43.)

За умови подання всіх необхідних документів АПЗ надається замовнику в місячний термін. Однак якщо замовник одержує технічні умови не через орган, що надає АПЗ, готує їх власноручно або доручив цю роботу проектувальнику, АПЗ видається замовнику в місячний термін після подання необхідного пакета документів (див. вищезазначений перелік), крім тих документів, що необхідні для отримання технічних умов.

АПЗ діє протягом нормативного терміну проектування будівництва об’єкта будівництва, але в будь-якому разі не менше двох років з дати видачі. Після закінчення терміну дії АПЗ підлягає перереєстрації та продовженню в місцевому органі містобудування та архітектури, що видав його.

Відмову в наданні АПЗ може бути оскаржено до суду.

Зміни до наданого АПЗ може бути внесено тільки за згодою замовника місцевим органом містобудування та архітектури.

Після отримання АПЗ потрібно пройти низку інстанцій – для того, щоб зібрати технічні умови для забезпечення електро-, енерго, водопостачання, водовідведення, каналізації, теплопостачання та ін.

Технічні умови

Технічні умови (далі – ТУ) – це комплекс умов та вимог до інженерного забезпечення об’єкта архітектури, які мають відповідати його розрахунковим параметрам, у тому числі водопостачання, каналізації, тепло, енерго, газопостачання, радіофікації, зовнішнього освітлення, відведення зливових вод, телефонізації, телебачення, диспетчеризації, пожежної безпеки, а також особливих умов (пункт 17 Порядку № 2328). Перелік ТУ щодо інженерного забезпечення конкретного об’єкта архітектури визначається в АПЗ. Виконання ТУ є обов’язковим для всіх замовників, проектувальників і будівельників.

Звертаємо увагу, що всі відхилення та розбіжності в ТУ, що виникають при будівництві об’єкта, повинні, по-перше, мати чітку аргументацію причини таких відхилень, і, по-друге, бути погоджені замовником з організацією, що надала ТУ. Ця ж вимога стосується і випадків, коли з об’єктивних причин змінюються (переносяться) терміни завершення будівництва. Тут слід зазначити: якщо будівництво не може бути завершене у відповідний термін, то замовник повинен продовжити цей термін в організації, що видала ТУ. У противному разі ТУ втратять свою чинність.

Перелік документів, які слід подати для отримання ТУ, міститься в пункті 28 Порядку № 2328. До таких документів належать:
– план земельної ділянки (ситуаційний план);
– опитувальні листи за відповідно затвердженою формою, в яких викладено відомості про розрахункові параметри об’єкта архітектури (місткість, обсяги потреб води, тепло, електроенергії тощо), підписані замовником та проектувальником;
– для об’єктів архітектури промислового призначення – технічне завдання замовника, яке містить основні техніко-економічні та технологічні параметри об’єкта (у разі необхідності).
Перелік відомостей, що наводяться в ТУ, міститься в пункті 19 Порядку № 2328. Так, у ТУ вказуються:

а) основні відомості, у тому числі найменування та адреси об’єкта архітектури, замовника, проектувальника, вид будівництва, нормативні терміни проектування і будівництва;
б) джерела водо, тепло, енерго, газопостачання;
в) місце приєднання до відповідних інженерних мереж, вимоги щодо обладнання вузлів приєднання;
г) основні розрахункові інженерні параметри об’єкта архітектури, у тому числі:
для водопостачання – гарантована кількість та якість води господарсько-питного користування, тиск у місці підключення, умови використання систем зворотного та повторного промислового водопостачання, будівництва резервуарів чистої води, використання води на технічні потреби, насосних станцій для підкачування води, водомірних вузлів, обґрунтовані вимоги щодо збільшення пропускної здатності діючих мереж, витрати води на пожежогасіння;

для каналізації – кількість і якість стічних вод, вимоги щодо впровадження окремих систем промислової та господарсько-побутової каналізації, локальних очисних споруд промислових стоків, споруд і обладнання для утилізації або використання опадів, усереднювачів, вимірювачів стоків, ґрат тощо, обґрунтовані вимоги щодо збільшення пропускної здатності діючих мереж;

кількість і види твердих промислових та господарсько-побутових відходів, заходи щодо їх утилізації чи захоронення;

для теплопостачання – теплові навантаження абонента (максимальні та середні теплові потоки) із зазначенням видів теплоносія (гаряча вода, пара) і за видами теплоспоживання (опалення, вентиляція, кондиціювання повітря, гаряче водопостачання) з урахуванням перспективних навантажень; параметри теплоносія, гідравлічний режим у місці приєднання до теплової мережі з урахуванням зростання теплових навантажень у системі теплопостачання (тиск, включаючи статичний), температура теплоносія, а для води в тепломережі – також метод та графік центрального регулювання подачі тепла до системи теплопостачання; обґрунтовані вимоги щодо збільшення пропускної здатності діючих мереж, потужності теплогенератора, а також розширення або реконструкції установок для хімічного водоочищення та очищення конденсату теплового джерела; кількість, якість, режим відкачування зворотного конденсату, вимоги щодо його очищення, необхідність використання вторинних енергоресурсів на підприємстві, будівництва резервного джерела тепла або резервної тепломагістралі з урахуванням підвищення надійності теплопостачання об’єкта; вимоги щодо контрольно-вимірювальних приладів з диспетчеризації; межі балансової та експлуатаційної відповідальності енергопостачальної організації перед абонентом;

для енергопостачання – електричні навантаження об’єкта; характеристика мережі в місці підключення (підстанція, електростанція або лінія електропередачі, розподільне обладнання, секції розподільного обладнання, комірки); напруга, для якої мають бути розраховані повітряні або кабельні лінії, що живлять об’єкт; прогнозовані межі балансової належності та експлуатаційної відповідальності; вимоги щодо компенсації реактивної потужності; вимоги щодо ведення обліку електроенергії; специфічні вимоги щодо електроустановок об’єкта, які приєднуються до ліній живлення енергопостачальної організації (необхідність резервного живлення, автоматичного захисту на вводах, виділення у разі необхідності відповідальних навантажень на окремі резервні лінії живлення тощо); резервна потужність для об’єктів, які підключатимуться з часом; режим роботи електротермічного обладнання, систем електричного опалення та електронагрівання; розрахункові значення струмів короткого замикання, вимоги щодо релейного захисту, автоматики, зв’язку, ізоляції та захисту від перенапруги; інші обґрунтовані вимоги, необхідні для виконання проекту електропостачання; в разі необхідності умови використання електроенергії для систем опалення;

для газопостачання – параметри проектного та діючого газопроводів, напрямки трасування або перекладення діючих газопроводів, особливі умови до проектування вентиляції, герметизації, обладнання люків колодязів та перехрещення газопроводів з іншими видами інженерних комунікацій;

для зливової каналізації – пропускна спроможність та вид водовідведення;
для телефонізації, радіофікації та електрозв’язку – потрібна ємність вводу та умови прокладення кабелю від існуючої мережі;

для телебачення – електричний розрахунок пристроїв системи, умови розміщення телевізійних антен, вибір обладнання та захист заземлення щогл телевізійних антен;
д) вимоги щодо влаштування зовнішнього освітлення;

е) вимоги щодо встановлення лічильників обліку споживання холодної та гарячої води, теплоенергії, природного газу, забезпечення їх цілорічної експлуатації;
є) умови для будівництва додаткових об’єктів, у тому числі пожежних депо, розширення або реконструкції системи відповідних мереж населеного пункту;

ж) обґрунтовані розміри пайової участі замовника у розвитку або реконструкції системи відповідних мереж населеного пункту.

У разі відсутності на відповідній території необхідного джерела водо, тепло, енерго, газопостачання або його недостатньої потужності може бути передбачено застосування автономних систем інженерного забезпечення за погодженням узгоджувальної комісії.
Усі організації незалежно від форми власності надають ТУ протягом 15 днів із дня звернення. Розгляд заяви провадиться тільки на підставі матеріалів і даних замовника без подання ТУ інших організацій.

ТУ діють протягом нормативного терміну проектування будівництва об’єкта, але в будь-якому разі не менше двох років із дати видачі. Відмову в наданні ТУ може бути оскаржено до суду.

Завдання на проектування

Завдання на проектування – це документ, в якому містяться вимоги замовника щодо планувальних, архітектурних, інженерних і технологічних рішень та властивостей об’єкта будівництва, його основних параметрів, вартості та організації будівництва та який складається відповідно до архітектурно-планувального завдання, технічних умов (стаття 1 Закону про архітектуру). Завдання на проектування адресується проектувальнику та може складатися замовником самостійно або за допомогою сторонніх осіб, у тому числі разом із проектувальником.