Договор аренды. Специфика договора аренды недвижимого иму­щества.

Заключение договоров аренды особенно стали актуальны для участников гражданско-правовых отношений. Общие положения об аренде регламентируются главой 34 Гражданского кодекса РФ. В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды недвижимого имущества (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

К числу существенных условий договора аренды, в случае недостижения сторонами соглашения по которым влечет признание договора незаключенным, относятся:

- Предмет договора. Предметом договора всегда выступает индивидуально-определенная, непотребляемая вещь. В аренду могут быть переданы как движимые, так и недвижимые вещи: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащим передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.607 ГК РФ)

- Срок. ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае если срок в договоре не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут быть предусмотрены предельные сроки отдельных видов договора аренды или аренды отдельных видов имущества; в таком случае независимо от срока, указанного в договоре, договор аренды считается прекращенным по истечении предельного срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

- Цена – сумма арендной платы. Согласно общим положениям об аренде, в случаях когда не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, стороны должны руководствоваться условиями арендной платы, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст.614 ГК РФ). И только для договора аренды здания (сооружения) условие о размере арендной платы признается условием, не включение которого в договор влечет за собой признание такого договора незаключенным (ст.354 ГК РФ).

Также, договор аренды должен заключаться в установленной законодательством форме. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Иное установлено законом в отношении договоров аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации в том случае, если они заключены на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ). В соответствии со ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок не менее одного года, подлежат государственной регистрации. Договор аренды предприятия как имущественного комплекса должен быть зарегистрирован независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Требование о государственной регистрации в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ распространяется на договоры субаренды недвижимого имущества. По общим положениям о договорах государственной регистрации подлежат также соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды, а также соглашения об изменении договора аренды недвижимого имущества.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого имущества путем внесения записи об ограничении (обременении) в Единый государственный реестр прав (п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Государственная регистрация договоров аренды может производится по заявлению любой из сторон договора - арендодателя или арендатора.

Необходимо учитывать также положение, содержащееся в п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации, согласно которому регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

По окончании государственной регистрации договора аренды арендодатель и арендатор получают экземпляры договора аренды со штампом о проведении государственной регистрации сделки аренды. Выдача свидетельства о государственной регистрации аренды, действующим законодательством не предусмотрена.