Особенности договора строительного подряда.

Договор:, взаимным, консенсуальным, возмездным, двустороне обязывающий

Существенный условия: предмет, срок

Субъекты: подрядчик и заказчик.

Форма: письменная

По договору строительного подряда одна сторона (подрядчик) обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а другая сторона (заказчик) обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (ст. 740 ГК).

По своей юридической природе данный договор, как и договор подряда, разновидностью которого он является, - двусторонний, консенсуальный и возмездный.

Вместе с тем договору строительного подряда присущи определенные особенности, позволяющие выделить его в отдельный вид договора подряда. Во-первых, по договору строительного подряда работа, выполняемая подрядчиком, состоит в строительстве определенного объекта или представляет собой иной вид строительных работ. Во-вторых, на стороне заказчика лежит дополнительная (по сравнению с обычным договором подряда) обязанность по созданию подрядчику необходимых условий для выполнения работ.

Предмет договора строительного подряда может быть выражен в следующих действиях подрядчика:

- строительство определенного объекта и передача последнего заказчику;

- реконструкция предприятия, здания, сооружения или иного объекта и передача результатов работ заказчику;

- выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ и передача их результатов заказчику <1>.

Понятием "предмет договора строительного подряда" охватываются также следующие действия заказчика:

- создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ;

- принятие объекта строительства или результатов иных строительных работ;

- уплата обусловленной цены за выполненные работы.

Таким образом, основным отличительным признаком договора строительного подряда, выделяющим его в отдельный вид договора подряда, служит характер работ и особая область, в которой они осуществляются. Поэтому, например, выполнение монтажных работ относится к предмету договора строительного подряда, если это связано со строительством соответствующего объекта. В том случае, когда монтажные работы не связаны со строительством (скажем, при замене старого оборудования на новое), они осуществляются по договору подряда. Выполнение монтажных и пусконаладочных работ в отношении приобретенного оборудования может быть возложено и на поставщика по договору поставки.

Особым образом решается вопрос, связанный с правовой квалификацией работ по капитальному ремонту зданий и сооружений: соответствующие правоотношения регулируются договором строительного подряда, если иное не будет предусмотрено самим договором. Следовательно, его стороны вправе исключить применение к их правоотношениям правил о договоре строительного подряда, которые в этом случае должны квалифицироваться в качестве договора подряда, поскольку предметом такого договора остается выполнение определенных работ с передачей их результата заказчику.

Специфика договора строительного подряда наиболее полно выражается в такой особой форме строительного подряда, как строительство "под ключ", при котором подрядчик принимает на себя обязательство по выполнению полного цикла работ, обеспечивающих создание необходимого объекта: от его проектирования и до сдачи заказчику построенного и принятого в эксплуатацию объекта строительства.

Договором строительного подряда может быть предусмотрено, что отношения сторон продолжаются некоторое время и после сдачи результата работ заказчику. Речь идет о тех случаях, когда по условиям договора подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока (п. 2 ст. 740 ГК). Виды, объем и стоимость услуг подрядчика, оказываемых заказчику по обеспечению эксплуатации построенного объекта (например, обучение работников заказчика, разработка инструкций по эксплуатации нового оборудования, доведение его до проектной мощности и т.п.), определяются в договоре строительного подряда. В подобной ситуации можно говорить о расширении его содержания.

Если в роли заказчика по договору строительного подряда выступает гражданин, а работы, выполняемые подрядчиком по такому договору, предназначены для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика, то к отношениям сторон по такому договору соответственно применяются правила о правах заказчика по договору бытового подряда (п. 3 ст. 740 ГК). И в этом случае можно говорить о расширении содержания договора строительного подряда за счет наделения заказчика дополнительными правами и возложения на подрядчика соответствующих дополнительных обязанностей, предусмотренных ст. ст. 730 - 739 ГК. Кроме того, к отношениям сторон такого договора, не урегулированным ГК, подлежит применению законодательство о защите прав потребителей (п. 3 ст. 730 ГК).

Основные признаки строительного подряда:

В строительстве конечный продукт - создаваемые и подготовленные к вводу в действие объекты производственного и непроизводственного характера - всегда связан с землей.

Конечный продукт индивидуален (даже объекты, построенные по одному и тому же проекту, отличаются один от другого).

Конечный продукт рассчитан на продолжительную эксплуатацию.

Предмет договора - строительные работы и их результат (постройка по заданию заказчика определенного объекта либо выполнение иных строительных работ).

Предельный срок обнаружения недостатков равен пяти годам. Для строительного подряда характерна сложная структура договорных отношений, называемая системой генерального подряда.

Цена определяется сметой и специальной проектно-технической документацией.

Срок - распадается на этапы.

Форма - простая письменная.

Нужно наличие предпосылок заключения:

Необходимо получить разрешения и согласования от компетентных государственных органов.

Необходимо разработать и утвердить проектно-техническую документацию.

Основные особенности строительного подряда:

Контроль и надзор заказчика за выполнением работ.

Сотрудничество сторон.

Активная роль заказчика. Так, он обязан предоставить земельный участок.

Сдача-приемка оформляется специальным актом. Действителен при одностороннем подписании, если заказчик не будет оспаривать это.

Гарантируется достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность его эксплуатации в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока.

Допустимо удлинение гарантийных сроков, предусмотренных законом.

Подрядчик может быть освобожден от ответственности за обнаруженные в пределах гарантийного срока недостатки, если докажет, что недостатки произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной эксплуатации или неверных инструкций по эксплуатации, которые разработаны самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, либо вследствие ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Время, в течение которого заказчик не мог эксплуатировать объект, в гарантийный срок не засчитывается.

Заказчик обязан в разумный срок сообщить об обнаруженных недостатках.

Заказчик имеет право требовать от подрядчика устранения недостатков, за которые тот не отвечает, однако такие недостатки устраняются за счет самого заказчика.