Метод оценки стоимости земельного участка по ставке земельного налога без учета естественного плодородия почв

Данный метод базируется на нормативной цене конкретного земельного участка соответствующего целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам, определяемой в соответствии с Постановления Правительства РФ от 15.03.97 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

Нормативная цена оцениваемого участка корректируется через повышающие (понижающие) коэффициенты, учитывающие территориально-оценочную зону, зависимость от спроса и предложений на рынке земли, совокупный инфляционный коэффициент к определенному году, вид использования угодья и местоположение участка внутри зоны. В результате получается значение потребительной (нормативной) стоимости земли.

Формула подсчета потребительной (нормативной) стоимости:

СП1 = 3Н * K * S * КМ * КЗ * КУГ * ИИНФ,

Где СП1 - потребительная (нормативная) стоимость земельного участка;

3Н - ставка земельного налога за 1 га отдельных видов сельскохозяйственных угодий "М-района;

К - кратность ставки земельного налога в данном субъекте страны;

S - площадь участка, га;

КМ - поправочный коэффициент на местоположение участка;

КЗ - поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от зоны нахождения;

КУГ - поправочный коэффициент к стоимости участка в зависимости от вида использования угодья;

ИИНФ - инфляционный индекс к определенному году.

Рыночная (базовая) стоимость равна произведению потребительной (нормативной) стоимости участка на индекс спроса и предложения в данной оценочной зоне, который зависит от цели отвода земли:

СР1 = СП1 * ИСПР,

где СР1 - рыночная (базовая) стоимость участка;

СП1 - потребительная (нормативная) стоимость;

ИСПР - индекс спроса и предложения.

Пример 1. Определить рыночную стоимость земельного участка площадью 10 га с целью продажи под разбивку садового кооператива. Участок использовался в виде пашни.

Адрес участка: Владимирская область, Судогодский район, д. Вяткино. Удаленность участка от областного центра - 8 км, районного - 32 км, центральной усадьбы - 1 км, автомобильной трассы ~ 1 км, железной дороги - 10 км, судоходной реки (водной артерии) - 9 км. На расстоянии 1 км есть пруд, 3 км - до леса, 8 км - от мест техногенного загрязнения. Недалеко (0,5 км) есть узел связи, 0,5 км - до места подключения к газопроводу и 2 км до линии электропередачи. Участок находится в пригодной зоне г. Владимира.

Дата оценки: 10 января 2015 г.

Решение. Исходя из удаленности участка от основных мест сбыта продукции, элементов окружающего ландшафта и коммунально-инженерных коммуникаций, коэффициент на местоположение (КМ) составит 1,22.

Ставка налога за 1 га пашни (ЗН) по этому району на дату оценки составляет приблизительно35 долларов США.

Кратность налога в области (К) - 200; индекс инфляции (ИИНФ) - 1,5; индекс спроса и предложения (ИСПР) для 2-ой оценочной зоны равен 2,0 (по решению Главы Администрации области). Индекс спроса и предложения можно определить как отношение 75% от среднестатистического значения рыночной стоимости 1 га (по данным продаж за истекший год) к нормативной цене данной единицы площади. Потребительная стоимость:

СП1 = 3Н * K * S * КМ * КЗ * КУГ * ИИНФ = 35 * 200 * 10 * 1,22 * 1,3 * 1,0 * 1,5.

СП1 = 166 530 долларов США.

Рыночная стоимость составит:

СР1 = СП1 * ИСПР = 166 530 * 2,0= 333 060 долларов США.