Необходимых для нее документов

Если договоренности устроили обе стороны, для про­ давца начинается сбор документов, причем не растяну­ тый по времени, а проведенный в определенные сроки, как это диктует подписанное сторонами обязательство. Список документов небольшой:

1. Правоустанавливающие документы на квартиру зависят от способа получения прав собственности. Это может быть договор передачи, свидетельство о собствен­ ности на жилище, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, договор мены, договор купли-продажи, договор ренты, дарения, решение суда и другие. Это главные документы на квартиру, и к ним надо отнестись очень серьезно.

В моей практике встречались хозяева квартир, абсо­ лютно уверенные, что уж с их правоустанавливающи­ ми документами все в порядке. Вдруг, например, в про­ цессе беседы выяснялось, что кто-то из собственников умер, а наследство не открывалось, потому что просто не знали, считали, что раз зарегистрированы в данной квартире, то все в порядке.

Например, однажды произошел курьезный случай. Как-то ко мне по рекомендации обратилась дама, ко­ торая при первом разговоре по телефону произвела впе­ чатление юридически подкованной женщины. Она ска­ зала, что хочет обменять двухкомнатную квартиру на однокомнатную в том же районе и получить до­ плату. Это реальная работа. На мой вопрос о правоус­ танавливающих документах на свою квартиру отве­ тила, что квартира приватизированная, родители умер­ ли, наследство она не оформила по причине занятости,

поэтому просит меня заняться этим параллельно с продажей. Отвечаю: «Хорошо», — и назначаю встречу. Каково было мое удивление, когда она показала мне вместо договора передачи и свидетельства о приватиза­ ции, договор мены, представленный в двух экземплярах, экземпляр умершего отца был утерян и подлежал вос­ становлению. По наивности она полагала, что раз квар­ тира собственная, значит во всех случаях приватизи­ рованная. А ведь приватизированной квартира может быть только один раз. Ее история закончилась благо­ получно. К моменту продажи все документы у нас были в идеальном порядке.

2. В БТИ (Бюро технической инвентаризации) необ­ ходимо получить справку о стоимости (если предстоит нотариальное оформление купли-продажи), она действи­ тельна 1 месяц; экспликацию и поэтажный план (дей­ ствительны 1 год).

Чтобы собрать эти бумаги, потребуются оригиналы правоустанавливающих документов, их ксерокопии, паспорт. Документы платные.

3. В ЕИРЦ или ЖЭКе нужно взять:

— выписку из домовой книги (в паспортном столе);

— копию финансово-лицевого счета (в бухгалтерии). Эти документы действительны 1 месяц.

4. Справка из налоговой инспекции, подтверждаю­ ща я отсутствие задолженности по уплате налогов на наследство или дарение, а также на имущество и строе­ ние. Берется только в том случае, если правоустанавли­ вающими документами на квартиру являются договор дарения, нотариально оформленный, и свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию.

5. Нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу (покупку), если таковое необходимо. Кварти­ ра, например, была оформлена на одного из супругов (мужа или жену), тогда другой, не указанный в догово­ ре, дает свое согласие. (Списки документов и их сроки действия ориентированы на Москву. Иногда они меня­ ются в зависимости от требований органов государствен­ ной регистрации прав на недвижимое имущество и сде­ лок с ним.)

Процедура сбора документов иногда становится уто­

мительной из-за наличия очередей и незнания графика работы организаций, где их получают. Прежде, чем на­ чать сбор документов, узнайте порядок работы соответ­ ствующих оганизаций. Например, ЕИРЦ (единый инфор­ мационно-расчетный центр) или ЖЭКи иногда имеют свой индивидуальный график работы, но большинство при­ держиваются следующего: вторник и четверг — с 14.00 до 20.00, среда и пятница — с 9.00 до 14.00.

Хочу предостеречь собирающих документы. Помни­ те о человеческом факторе! Служащие, выдающие до­ кументы, не машины, иногда они могут ошибаться. Прежде, чем покинуть то или иное учреждение, внима­ тельно проверьте на полученных документах соответ­ ствие фамилий, адресов, площадей, наличие дат, под­ писей и их расшифровок, чтобы в случае ошибок не начинать процедуру по сбору с начала. Кроме того, до­ кументы должны быть написаны грамотно с точки зре­ ния орфографии русского языка, не должны иметь за­ черкиваний, исправлений, подчисток, помарок. Если документы рукописные, надо проследить, чтобы они были написаны одной ручкой.

ДЕНЬ СДЕЛКИ

(БАНК, нотариус, РЕГИСТРАЦИЯ)

В технологии проведения любой сделки одним из важнейших моментов является вопрос о взаиморасче­ тах. В какой момент передаются деньги?! В настоящее время хорошо зарекомендовал себя способ передачи де­ нег через банковскую ячейку с одновременным состав­ лением дополнительного соглашения к договору о пользо­ вании банковской ячейки, в котором четко прописыва­ ется кто, когда, при каки х условиях может изъят ь деньги. Как правило, забирает деньги продавец или ука­ занное им лицо после окончания государственной реги­ страции договора купли-продажи, предъявляя при этом не только свой паспорт, но и оригинал договора, про­ шедшего государственную регистацию, с ксерокопией.

Кроме того, в дополнительном соглашении к бан­ ковскому договору обязательно имеется указание на то, что если по истечении отведенных для продавца дней он за деньгами не придет, например, по причине отказа от продажи квартиры уже после закладки денежных средств, то, естественно, денежные средства забирает покупатель в отведенные для него сроки, которые так­ же фиксируются письменно.

Как правило, до момента государственной регистра­ ции сделки ключ от банковской ячейки хранится у по­ купателя, но сразу же после регистрации этот ключ надо передать продавцу. Чтобы не было беспокойства по по­ воду своевременного получения ключа, советую продавцу взять с покупателя обязательство с указанием срока, когда ключ будет непременно передан. При закладыва­ нии денег в банковскую ячейку обычно присутствуют продавец, покупатель, уполномоченный сотрудник бант

ка. При этом во многих банках предоставляется заме­ чательная услуга по пересчету и проверке принесенных денег, которой лучше воспользоваться. Данная услуга, разумеется, платная. Я рекомендую отнестись к выбору банка очень серьезно.

После закладки денег предстоит подписание догово­

ра купли-продажи либо у нотариуса либо составленного в простой письменной форме со всеми необходимыми пунктами. Это ваше право, какую форму, нотариаль­ ную или в простой письменной форме, выбрать. Дей^ ствительна и та и другая. Но моим, клиентам я часто рекомендую нотариальную. В чем ее преимущество? Дело в том, что обязанностью нотариуса является разъяс­ нение смысла и значения заключаемого договора обра­ тившимся к нему покупателю и продавцу. Кроме того, прежде чем удостоверить сделку, нотариус беседует с людьми, убеждаясь, что стороны хорошо понимают зна­ чение своих действий, находятся в нормальном состоя­ нии и не заблуждаются, например, по причине плохого

самочувствия.

Последний момент — подача договора на государ­ ственную регистрацию, которая может длиться от 5 ра­ бочих дней до 1 месяца, это зависит от ваших пожела­ ний и от платежеспособности. За срочность надо допла­ чивать.