Инвестиции и совместное строительство объектов недвижимости

Правовое регулирование инвестиционных отношений

Застройщик, получивший земельный участок и разрешение на строительство, может привлекать капитальные вложения других лиц - инвесторов. Права на вновь возведенные объекты недвижимости или помещения в них уже иными лицами - инвесторами.

Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются ФЗ от 25.02.1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В соответствии с данным Законом субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и иные лица. Возможно совпадение выполняемых функций.

Заказчик, если только он не является одновременно и инвестором, не приобретает право собственности на результат инвестиционной деятельности (п.3 ст.4).

Инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений, т.е. они являются собственниками объекта недвижимости. В соответствии с п.2. ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности инвесторами могут быть:

- физические и юридические лица;

- создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц;

- государственные органы;

- органы местного самоуправления;

- иностранные инвесторы.

Виды договорных отношений

Правовое регулирование инвестиционного процесса по строительству объектов недвижимости определяется видом договорных отношений между субъектами инвестиционной деятельности. Можно выделить два вида договорных отношений.

1. Договор простого товарищества.Если в процессе инвестиционной деятельности участники объединяютсобственные или заемные средства и действуют совместнос общей целью создания объекта недвижимости, то данная форма близка по своей правовой природе к договорам простого товарищества (совместной деятельности). В силу ст. 1043 ГК РФ результат совместной деятельности товарищей является их общей долевой собственностью. Соответственно, на основании договора простого товарищества может быть осуществлена государственная регистрация права долевой собственности товарищей на построенный или реконструированный объект недвижимости, при этом размер доли каждого товарища определяется договором или соглашением сторон. В случае совместного строительства многоквартирного жилого дома или административного (торгового, производственного, складского) здания участники пропорционально долям, размер которых установлен договором, могут распределить между собой конкретные квартиры или помещения. В этом случае проводится регистрация прав на жилые и нежилые помещения в соответствии с соглашением (актом, протоколом) их распределения.

Участники таких договоров не имеют встречных требований друг к другу, они, как правило, несут общие расходы и убытки, связанные со строительством (ст. 1046 гк РФ). Признаком договоров такого типа независимо от названия является их многосторонний характер, заключение (подписание) его всеми участниками строительства. Соответственно, определение размера долей в праве общей собственности на целый объект или распределение помещений в здании должны быть осуществлены по соглашению всех участников.

Для регистрации права на объект недвижимости, созданный в рамках договора простого товарищества, помимо документов, представляемых застройщиком (документы о правах на земельный участок, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию и т.д.), должен быть представлен договор простого товарищества со всеми дополнениями и изменениями или иной договор о совместном строительстве.

2. Договор об участии в долевом строительстве. Привлечение средств для строительства возможно также на основании договоров, предметом которых является передача конкретной квартиры или нежилого помещения в собственность лицу, оплатившему их стоимость.

Данные договоры до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве (31.03.2005) не были предусмотрены законом, но в силу общих начал гражданского законодательства (п. 1 ст. 8, п. 1 СТ. 421 ГК РФ) они порождают гражданские права и обязанности. Принципиальным отличием их от договоров совместного строительства по образцу простого товарищества является двухсторонний и встречный характер обязательств. Лиц, заключивших такие договоры нельзя признавать участниками совместной деятельности (простого товарищества). Инвестор приобретает право требования передачи помещения после окончания строительства, а застройщик - денежные требования.

Если заказчик осуществляет строительство с привлечением средств инвесторов, то он не имеет права на результат инвестиционной деятельности - многоквартирный жилой дом. В связи с этим регистрация права собственности или иного вещного права Заказчика на построенный многоквартирный жилой дом не может быть осуществлена. Регистрация права собственности или иного вещного права должна осуществляться непосредственно на инвесторов.

Предметом заключенных договоров инвестирования, как правило, является финансирование строительства не всего жилого дома, а конкретных квартир или определенного числа квартир или площади, выраженной в квадратных метрах, в строительство которых инвестор обязуется осуществить вложение инвестиций. В случае если в договоре номера конкретных квартир не определены, стороны вправе внести уточнения в договор и определить номера квартир.

В результате реализации инвестиционного проекта, инвестор приобретает права на квартиры, номера которых определены условиями заключенного договора и (или) актом распределения квартир. Акт распределения квартир или иной документ, которым распределяются результаты инвестиционной деятельности, составляется с учетом всех заключенных в ходе строительства дома инвестиционных договоров, а также размера денежных средств или иных инвестиций, фактически внесенных каждым инвестором в строительство, и подписывается участниками строительства.

До фактической передачи объекта инвестору он вправе уступить свое право требования иному лицу, в этом случае основанием для регистрации послужат два документа - договор инвестирования и договор уступки права требования. Необходимым условием регистрации является документ о передаче квартиры от застройщика инвестору как подтверждение исполнения обязательств сторонами.

Следует отметить, что такие договоры об инвестировании средств в строительство, не подпадающие под действие Закона об участии в долевом строительстве, не являются сделкой с недвижимостью и не подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Документы для регистрации права собственности на помещение

на основании инвестиционного договора

Регистрация права собственности инвесторов на жилые или нежилые помещения в здании (жилом или нежилом доме), построенном на основании разрешения на строительство, выданного до 31.03.2005 г., проводится при условии подтверждения:

- прав застройщика на земельный участок для строительства;

19. Особенности регистрации прав на незавершённые строительством объекты

Действующим российским законодательством и судебной практикой объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества. Так, в п. 16 Постановления Пленума ВАС № 8 от 25.02.1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» говориться о том, что «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими».

Общие особенности возникновения права собственности на объекты незавершенного строительства установлены в ст. 25 Федерального Закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о регистрации).

Определение объекта незавершенного строительства

Четкое определение данного объекта в законодательстве отсутствует. Предполагается, что объектом незавершенного строительства является недвижимая вещь в виде незаконченного строительством объекта (находящегося в процессе строительства), прочно связанного с землей, перемещение которого без соразмерного ущерба его назначению невозможно и который имеет ряд особенностей, в частности, не является предметом действующего договора строительного подряда.

Старая редакция п. 2 ст. 25 Закона о регистрации предполагала, что регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства можно только в том случае, если с ним в дальнейшем предполагается совершить какую-либо сделку (например, купли-продажи, передачи в залог). Данная позиция была также подтверждена и судебной практикой. В п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» указано, что «право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку».

В новой редакции ст. 25 Закона о регистрации (Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 196-ФЗ) указания на обязательное совершение сделки с объектом незавершенного строительства нет, поэтому, можно сделать вывод, что в настоящее время заинтересованное лицо может при желании зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства и без намерения в дальнейшем совершить с ним сделку.

Документы, необходимые для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства

При определении перечня документов, необходимых для предоставления в регистрирующий орган нужно руководствоваться нормами Закона о регистрации (ст.ст. 17, 18, 25 Закона) и учитывать специфику данного объекта недвижимости.

К числу необходимых документов относятся:

Объект незавершенного строительства, право на который зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, может быть предметом гражданско-правовых сделок: купли-продажи, дарения, мены и т.д. В этом случае право на объект будет регистрироваться на основании соответствующего договора об отчуждении имущества с представлением иных необходимых в соответствии с Законом о регистрации документов.