Источники финансирования операций с недвижимостью

1.Коммерческие банки. Коммерческие банки являются Основным источником как краткосрочных, так и среднесрочных кредитов. Обычно они предпочитают выдавать краткосрочные кредиты — от одного до трех лет — на период строительства и сдачи в аренду, после чего долгосрочный кредитор гасит кредит строительному кредитору.

2.Ссудо-сберегательные организации. Теперь им не разрешается владеть дочерними компаниями и участвовать в совместных предприятиях по недвижимости. В настоящее время они в основном занимаются кредитованием покупки домов и квартир.

3.Страховые компании. Компании, занимающиеся страхованием жизни, выдают долгосрочные кредиты под крупные проекты (обычно сроком на десять лет) и предоставляют краткосрочное и долгосрочное финансирование. В отличие от большинства строительных кредиторов, они обычно выдают кредиты под фиксированные ставки процента. Начинающим девелоперам без соответствующего опыта будет трудно привлечь к проекту страховую компанию.

4.Пенсионные фонды. Пенсионные фонды становятся крупным источником финансирования операций с недвижимостью, так как они стремятся к диверсификации своих инвестиций. Благодаря возможности вложения крупных сумм они являются привлекательным источником финансирования для девелоперов. Они занимаются и краткосрочным строительным кредитованием, и долгосрочным ипотечным финансированием, обычно под фиксированные ставки. Как правило, пенсионные фонды финансируют крупные проекты, осуществляемые опытными девелоперами.

5.Иностранные инвесторы/ Хотя многие иностранные инвесторы предпочитают инвестировать в уже построенную недвижимость, они также представляют собой важный источник финансирования нового строительства, в первую очередь для более крупных фирм.

7.Синдикаты и ипотечные инвестиционные трасты. Синдикаты и ипотечные инвестиционные трасты (real estate investment trusts, RE/7) дают возможность поделить владение недвижимым имуществом на небольшие части, доступные большому числу граждан (прим. науч. ред. — они создаются по типу инвестиционных компаний). Синдикаты, акции которых котировались па рынке, уже не являются значительным источником собственного капитала, хотя для небольших дсвелоперов лучшим источником капитала по-прежнему остаются частные синдикаты, образуемые в форме товариществ с ограниченной ответственностью и совместных предприятий.

8.REIT становятся все более важным механизмом привлечения капитала для финансирования приемов в сфере девелопмента. Они объединяют капитал многих инвесторов для привлечения или предоставления финансирования всех форм недвижимости. REIT работают как паевые инвестиционные фонды в области недвижимости, так как их частые инвесторы получают все преимущества диверсифицированного портфеля под профессиональным управлением. Их акции находятся в свободном обращении, обычно ими торгуют на крупных фондовых биржах.

9.Частные инвесторы и совместные предприятия. Пожалуй, самым распространенным типом финансового партнера для начинающего девелопера является частный инвестор, которым может быть практически кто угодно

10.Многочисленные инвесторы также формируют акционерный капитал инвестиционной фирмы, чтобы она могла финансировать новое строительство или приобретение существующей недвижимости. Кредитные организации. Пользуясь своим влиянием на финансовых рынках, некоторые американские корпорации создаю*! кредитные организации. По сравнению с банками, кредитная деятельность таких организаций в меньшей степени регулируется федеральным правительством. В результате они часто готовы кредитовать более рискованные и более сложные проекты, чем те, которые финансируются коммерческими банками. Однако нередко они взимают более высокие процентные ставки и имеют больше возможностей для судебной защиты своих интересов.

11.Строительные кредиторы. Строительные краткосрочные кредиты предоставляются самыми различными типами кредиторов. Какое конкретно учреждение будет финансировать проект, зависит от опытности команды девелопера. типа и масштаба проекта.

8.Предмет экспертно-правовой деятельности в строительстве и её виды

Государственная экспертиза является важным и действенным методом государственного управления и контроля. Под экспертизой понимается анализ, исследование, оценка, результатом которых является заключение, отвечающее требованиям утвержденных стандартов, норм и правил и отвечающих интересам общества и государства. Главная цель, достижению которой способствует экспертиза, — снижение вероятности принятия неоптимальных управленческих решений. К сожалению, научно разработанный терминологический словарь в области экспертной деятельности отсутствует, неопределенность в терминологии во многих случаях порождает проблемы толкования. Экспертная деятельность смешивается с другими видами деятельности и выполняемыми функциями.

Государственная экспертиза проводится в сфере, которая признается значимой с точки зрения государственных и общественных интересов и поэтому требует особых охранительных гарантий, обеспечиваемых государством. Особенно необходимо участие экспертов при выработке приоритетов социально-экономического, научно-технического и технологического развития, распределении средств налогоплательщиков на программы и проекты целенаправленной научно-исследовательской и инновационно-технологической деятельности в разных сферах экономики и жизнедеятельности общества.

Любой инвестиционно-строительный проект в жилищном строительстве включает следующие виды деятельности:

- отвод земли и сбор финансовых средств;

- изыскания;

- проектирование;

- поставки (материально-техническое снабжение);

- строительство жилого здания;

- регистрация прав собственности;

- эксплуатация объекта.На каждом этапе реализации инвестиционно-строительного проекта важное значение имеет правовая экспертиза, выполняемая экспертом или группой экспертов по анализу и оценке выполненных этапов и соответствия их существующему законодательству. В задачу правовой экспертизывходит оценка экологических, экономических, социальных и других последствий выполненного этапа строительства.

Выводы и предложения правовой экспертизы используютпри проектировании, строительстве и эксплуатации жилых зданий, а также при реконструкции и ремонте их и при совершении сделок с жильем.

Отвод земельного участка для строительства производится в соответствии с требованиями Гражданского, Земельного и Градостроительного кодексов РФ.

К работам, требующим оформления разрешенийна их проведение, относятся:

- новое (капитальное и некапитальное) строительство;

- реконструкция;

- реставрация;

- установка нестационарных объектов;

- использование территорий (приспособление для ведения хозяйственной деятельности);

- благоустройство территорий;

- капитальный ремонт зданий, ремонт и покраска фасадов;

- перепланировка и переоборудование помещений;

- реконструктивные работы.

Все инвестиционные проекты независимо от форм собственности и от источников финансирования до их утверждения подлежат экспертизе в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. Целью экспертизы является предотвращение создания объектов, использование которых нарушает права физических и юридических лиц и интересы государства, а также оценка эффективности капитальных вложений.