Метод прямой капитализации

Метод прямой капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта недвижимости. Доход от использования объекта и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта.

Преимущества метода прямой капитализации:

– простота расчетов;

– мало предположений;

– отражение состояния рынка;

– дает хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

Стоимость объекта недвижимости определяется посредством метода прямой капитализации в три этапа:

1) определяется величина ожидаемого чистого операционного годового дохода I;

2) определяется величина коэффициента капитализации R;

3) определяется стоимость объекта недвижимости V по следующей формуле:

V = I / R. (13)

На первом этапе величина I определяется в результате выполнения реконструированного отчета о доходах. На втором этапе рассчитывается величина коэффициента капитализации. Существуют следующие методы определения коэффициента капитализации:

– рыночной выжимки;

– аналитический (кумулятивное построение R);

– ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала);

– экспертизы;

– коэффициента покрытия долга.

Метод расчета коэффициента капитализации выбирается в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. Наиболее значимы из них:

– информация о доходах и ценах сделок;

– источники и условия финансирования сделок;

– возможность корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Рассмотрим один из методов определения коэффициента капитализации – метод рыночной выжимки (метод анализа рыночных аналогов).

Метод рыночной выжимки заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые коэффициенты капитализации.

Данный метод требует соблюдения следующих условий при сравнении объектов:

– наиболее эффективное использование сопоставимых объектов-аналогов совпадает с таковым для объекта оценки;

– условия финансирования типичные;

– качество управления соответствует требуемому;

– местоположение объекта и отделка объекта принципиально не отличаются;

– коэффициенты потерь и эксплуатационных расходов отличаются незначительно;

– дата оценки и дата продажи близки.

Рассмотрим данный метод на примере решения задачи.

Дано: исходная информация для решения задачи отражена в табл. 18.

Требуется: определить коэффициент капитализации методом рыночной выжимки.

Таблица 18

Исходная информация

Решение:

1. Рассчитывается коэффициент капитализации по каждому объекту-аналогу. Для этого воспользуемся формулой (13) и выразим его, тогда:

R = I / V,

в данную формулу подставляем имеющиеся значения:

R₁ = 17 000 / 100 000 = 0,17;

R₂ = 12 500 / 80 000 = 0,156;

R₃ = 21 500 / 120 000 = 0,18;

R₄ = 14 250 / 95 000 = 0,15.

2. Определяется взвешанное значение R_В, перемножая коэффициент капитализации на весовой коэффициент.

Весовой коэффициент отражает степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам и является результатом выбора оценщика.

R_В1 = 0,17 ∙ 0,4 = 0,068;

R_В2 = 0,156 ∙ 0,156 = 0,023;

R_В3 = 0,18 ∙ 0,3 = 0,054;

R_В4 = 0,15 ∙ 0,15 = 0,023.

3. Устанавливается средневзвешанное значение по формуле

R_Вср = R_В1 + R_В2 + R_В3 + R_В4 (14)

В данную формулу подставляются посчитанные значения R_В по каждому объекту:

R_Вср = 0,068 + 0,023 + 0,054 + 0,023 = 0,168, или 16,8%.

Ответ: коэффициент капитализации оцениваемого объекта, определенный методом рыночной выжимки, равен 16,8%.

Метод рыночной выжимки – наиболее простой способ расчета коэффициента капитализации, и, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его целесообразно применять.