Информация по сопоставимым объектам

Из условия задачи видно, что первые четыре этапа уже проделаны. Следующим этапом является расчет накопленного износа на основании формулы (6):

И = С_в(з) + С _зу – С _о.н,

следовательно:

И₁ = 260 + 50 – 250 = 60 тыс. руб.;

И₂ = 310 + 70 – 300 = 80 тыс. руб.;

И₃ = 340 + 120 – 370 = 90 тыс. руб.

Далее определяется процент износа от восстановительной стоимости здания:

И₁ = (60 ∙ 100%) / 260 = 23,1%;

И₂ = (80 ∙ 100%) / 310 = 25,8%;

И₃ = (120 ∙ 100%) / 370 = 26,5%.

И наконец, определяется средний процент износа:

И_ср = 23,1 + 25,8 + 26,5 = 25,1%.

Таким образом, средний процент износа составляет процент износа оцениваемого объекта.

Ответ: износ оцениваемого объекта равен 25,1% его восстановительной стоимости.

Достоинство данного метода состоит в объективности его результатов, так как с помощью сравнения продаж выявляется реакция рынка на старение объекта недвижимости и изменение окружающей среды. Чем достовернее рыночная информация и чем больше число сравниваемых продаж, тем точнее полученный результат.

В то же время метод сравнения продаж имеет ряд недостатков:

– при отсутствии активного рынка метод лишается информационной базы;

– не учитывает различные виды износа;

– метод достаточно трудоемок, ибо требует проведения расчетов не только по сравнению продаж, но также по определению стоимости земельных участков и восстановительной стоимости улучшений всех сравниваемых объектов.

Оценка износа методом разбиения

Метод разбиения заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа.

При использовании данного метода рекомендуется следующая последовательность этапов:

1-й этап – определение физического износа, в том числе устранимого физического износа; неустранимого физического износа;

2-й этап – определение функционального износа, в том числе устранимого функционального износа; неустранимого функционального износа;

3-й этап – определение внешнего износа;

4-й этап – определение накопленного износа.

Рассмотрим каждый этап определения износа.

1-й этап – определение физического износа

Для оценки физического износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя:

– короткоживущие элементы, имеющие срок жизни меньше, чем все здание;

– долгоживущие элементы, срок жизни которых совпадает со сроком жизни всего здания.

а) Определение устранимого физического износа. Оценка начинается с измерения устранимого физического износа. Обычно он вызывается плохой эксплуатацией здания. Покупатель при осмотре недвижимости сделает корректировку цены покупки на величину стоимости ремонта, который он должен будет провести после приобретения имущества для восстановления его начальных потребительских свойств.

Примем следующие исходные данные:

Двухэтажное здание имеет общую площадь 600 м². Его текущая восстановительная стоимость составляет 1,2 млн руб.

При оценке здания установлена необходимость косметического ремонта интерьеров и незамедлительной замены кровли. На рынке строительных услуг эти работы оцениваются соответственно в 56 и 70 тыс. руб., а полная восстановительная стоимость указанных элементов на дату оценки составляет 130 и 70 тыс. руб. Определение стоимости устранения физического износа показано в табл. 16.

Таблица 16