Общие понятия о затратном методе

Затратный метод основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом всех видов износа в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, и размеры предпринимательской прибыли являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

В основе затратного метода лежит принцип замещения.

В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают восстановительную стоимость и стоимость замещения.

Восстановительная стоимость – это расходы в текущих ценах на строительство точной копии объекта с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности, которые имелись у оцениваемого объекта. Например, если в оцениваемом здании имеется постоянно затапливаемый и никогда не используемый подвал – неизбежный источник сырости, то затраты на его устройство также должны быть учтены в восстановительной стоимости здания.

Стоимость замещения – это расходы в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного с использованием современных стандартов, материалов и дизайна.

Выбор того или иного вида стоимости при оценке зависит от условий применения затратного метода.

Затратный метод применяется:

– при оценке недвижимости на малоактивных рынках;

– технико-экономическом анализе нового строительства;

– оценке рыночной стоимости реконструируемых объектов и незавершенных построек;

– определении наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

– оценке объектов спецназначения, особенно недоходного назначения;

– страховании недвижимости;

– определении базы налогообложения.

Однако, применяя затратный метод, необходимо учитывать следующие ограничительные условия:

– зачастую затратный метод дает неправильную оценку стоимости объектов, возраст которых превышает 10 лет;

– трудно реализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющими историческую ценность.

Оценка объектов недвижимости затратным методом включает следующие этапы:

1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.

2. Оценку рыночной стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования.

3. Определение восстановительной или замещающей стоимости улучшений (прямые и косвенные издержки).

4. Определение предпринимательской прибыли.

5. Оценку восстановительной или замещающей стоимости улучшений с учетом предпринимательской прибыли (п. 4 + п. 3).

6. Определение общего накопительного износа зданий и сооружений.

7. Оценку стоимости улучшений с учетом износа (п. 5 – п. 6).

8. Оценку общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли (п. 1 + п. 7).

Оценка стоимости объекта недвижимости затратным методом определяется по следующей схеме:

С_о.н = С_в(з) – И + П + С_з.у, (6)

где С_о.н – стоимость объекта недвижимости, руб.;

С_в(з) – стоимость восстановления или замещения, руб.;

И – накопленный износ, руб.;

П – предпринимательская прибыль, руб.;

С_з.у – стоимость земельного участка, руб.;

Накопленный износ включает три вида износа:

1. Физический.

2. Функциональный.

3. Внешний.

Физический износ – уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств. Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов (изнашивание, разрушение, поломка и конструктивные дефекты), второй – под воздействием естественных и природных факторов (гниение, ржавление, старение, разрушение).

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т.д.

Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости имуществавследствие изменения условий внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, ситуации на рынке и др.

Физический и функциональный износы могут быть устранимыми и неустранимыми. Критерием устранимости износа служит превышение добавочной стоимости над затратами.

Существуют следующие методы определения износа:

1. Метод срока жизни.

2. Метод сравнения продаж.

3. Метод разбиения.

Оценка износа

Как было сказано выше, износ определяется следующими методами: срока жизни, сравнения продаж, разбиения.

Оценка износа методом срока жизни

Метод срока жизни наиболее простой метод оценки износа и менее зависимый от состояния рынка.

Метод срока жизни основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из этой гипотезы вытекает следующая зависимость:

И / ВС = ЭВ / С_эж, (7)

где И – накопленный износ, руб.;

ВС – восстановительная стоимость, руб.;

ЭВ – эффективный возраст, лет;

С_эж – срок экономической жизни, лет;

В то же время формула (7) позволяет вывести алгоритм расчета накопленного износа:

И = (ЭВ / С_эж) ∙ ВС. (8)

Рассмотрим применение данной формулы на примере.

Оценщик определил текущую восстановительную стоимость здания, построенного 12 лет назад, в 340 млн руб. По паспорту типового проекта этого здания срок экономической жизни составляет 80 лет. Необходимо определить накопленный износ данного здания.

Накопленный износ здания может быть определен по следующим вариантам:

1. Если это здание построено согласно действовавшим стандартам и эксплуатировалось в нормальном режиме, его эффективный возраст будет равен фактическому, а износ составит 15% восстановительной стоимости ((12 ∙ 100%) / 80), или 51 млн руб. ((15% ∙ 340) / 100%).

2. Если в результате осмотра здания выяснилось, что эффективный возраст здания вследствие плохого обслуживания превышает фактический и может быть оценен в 24 года, то накопленный износ составит 30%, или 102 млн руб.

3. Если здание удачно спланировано, отличается улучшенным дизайном и высоким качеством строительных работ, то есть основания прогнозировать более продолжительный срок экономической жизни, например 90 лет, а заботливое содержание объекта позволяет оценить эффективный возраст в 10 лет. Тогда накопленный износ составит 11,1%, или 37,8 млн руб.

На основании вышеприведенного примера можно выделить следующие недостатки метода срока жизни:

– все предположения носят интуитивный характер;

– результаты оценки износа, полученные данным методом, юридически уязвимы;

– не учитывает разные виды износа.

Оценка износа методом сравнения продаж

Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов.

При использовании данного метода рекомендуется следующая последовательность этапов:

1. Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому. Корректировка их цен и формирование информации для определения восстановительной стоимости зданий.

2. Определение стоимости участка земли для каждого сопоставимого объекта.

3. Определение цен зданий с учетом износа путем исключения стоимости участков земли из цен продаж сопоставимых объектов.

4. Расчет текущей восстановительной стоимости зданий.

5. Определение величины накопленного износа сопоставимых зданий.

6. Определение среднего процента износа сопоставимых зданий для его перенесения на оцениваемый объект.

Рассмотрим использование изложенной методики на примере:

Дана исходная информация по трем аналогичным объектам (табл. 15). Требуется: определить износ оцениваемого объекта.

Таблица 15