Договор ренты. Договор пожизненного содержания с иждивением

Договор ренты - это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты является:

реальным;

возмездным;

двусторонним. Разновидности.

Следует различать разновидности ренты (их только две) и разновидности договора (их три), которыми оформляются отношения сторон.

┌────────────────────────────────┬──────────────────────────────────────────────┐

│ Разновидности ренты │ Соответствующий договор │

├────────────────────────────────┼──────────────────────────────────────────────┤

│Постоянная рента │Договор постоянной ренты │

├────────────────────────────────┼──────────────────────────────────────────────┤

│Пожизненная рента │1) договор пожизненной ренты │

│ ├──────────────────────────────────────────────┤

│ │или 2) договор пожизненного содержания │

│ │гражданина с иждивением │

└────────────────────────────────┴──────────────────────────────────────────────┘

Субъекты. Получателями ренты могут быть только граждане, за исключением получателей постоянной ренты, которыми могут быть также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и целям их деятельности. Ограничений по субъектному составу плательщиков ренты не установлено.

Форма. Всякий договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Существенные условия договора.

1) В зависимости от срока договора различают постоянную ренту (обязанность выплаты ренты - бессрочная) и пожизненную ренту (обязанность выплаты ренты - на срок жизни гражданина).

2) Предметом договора постоянной и пожизненной ренты является любое имущество. Предметом договора пожизненного содержания гражданина с иждивением может быть только недвижимость.

3) Размер пожизненной ренты не может быть менее одного МРОТ в расчете на месяц. Стоимость общего объема пожизненного содержания с иждивением не может быть менее двух МРОТ в месяц. Для постоянной ренты требования к ее минимальному размеру отсутствуют.

4) Если иное не установлено договором, периодичность выплаты постоянной ренты - по окончании каждого календарного квартала, пожизненной ренты - по окончании каждого календарного месяца.

Права и обязанности сторон, последствия неисполнения обязанностей.

Обязанности плательщика ренты и особые последствия их неисполнения могут быть представлены в следующем виде:

┌─────────────────┬─────────────────────────┬──────────────────────────────────────────────┐

│ Разновидность │ Обязанности плательщика │При неисполнении обязанностей получатель ренты│

│ договора │ ренты │ вправе: │

├─────────────────┼─────────────────────────┼──────────────────────────────────────────────┤

│Договор │1) Выплачивать ренту │Требовать выкупа ренты │

│постоянной ренты │2) Предоставить │ │

│ │обеспечения (если │ │

│ │передано движимое │ │

│ │имущество) │ │

├─────────────────┼─────────────────────────┼──────────────────────────┬───────────────────┤

│Договор │1) Выплачивать ренту │Если имущество передано │Если имущество │

│пожизненной ренты│2) Предоставить │возмездно: требовать: 1) │передано │

│ │обеспечения (если │выкупа ренты либо │безвозмездно: │

│ │передано движимое │2) расторжения договора │требовать возврата │

│ │имущество) │ │имущества │

├─────────────────┼─────────────────────────┼──────────────────────────┴───────────────────┤

│Договор │1) Предоставлять │Требовать: │

│пожизненного │содержание │1) возврата имущества либо │

│содержания │2) Использовать │2) выплаты выкупной цены │

│ │имущество, не допуская │ │

│ │снижения его стоимости │ │

└─────────────────┴─────────────────────────┴──────────────────────────────────────────────┘

Прекращение. Договор пожизненной ренты прекращается со смертью получателя ренты (последнего из получателей ренты, если их было несколько).

Договор постоянной ренты может быть прекращен путем выкупа ее плательщиком ренты по собственной инициативе или по требованию получателя ренты. Помимо выкупа, требование которого является реакцией получателя ренты на неисполнение плательщиком ренты своих обязанностей, существуют иные основания, предусмотренные законом (ст. 593 ГК) или договором.

Понятие, стороны, форма и содержание договора аренды

Договор аренды - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является:

консенсуальным;

возмездным;

двусторонним.

Стороны. Арендодателем может быть только собственник сдаваемого в аренду имущества или лицо, уполномоченное собственником. Смена собственника арендованного имущества не является основанием для прекращения договора. Арендатором может быть любое дееспособное лицо. В отдельных видах договора аренды арендодателями или арендаторами могут быть только предприниматели.

Форма. Договор аренды может быть заключен в устной форме. Простая письменная форма требуется, если срок договора, заключенного гражданами, превышает один год. Договор должен быть заключен в письменной форме (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Если в договоре аренды есть условие о выкупе арендованного имущества, договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Условия договора.

1. Предметом договора выступают индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

2. Срок аренды, который может определяться в нескольких вариантах:

а) Договор заключается на срок, согласованный сторонами.

б) Договор считается заключенным на неопределенный срок, если условие о сроке в договоре отсутствует - в этом случае любая из сторон вправе в любое время без объяснения мотивов отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

в) Если по истечении установленного сторонами срока арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

г) Законом могут быть установлены предельные сроки аренды. Если сторонами установлен срок, превышающий предельный, договор считается заключенным на срок, равный предельному.

3. Арендная плата может устанавливаться сторонами в различных формах: денежной, натуральной, путем предоставления арендатором определенных услуг и т.д. При отсутствии условия об арендной плате она взыскивается по ставкам, обычно применяемым при аренде аналогичного имущества.