Типовой состав договоров подряда

С учетом ''Методических рекомендаций по составлению дого­воров подряда на строительство в Российской Федерации" Госстроя России, законодательных положений Гражданского кодекса РФ, Арбитражно-процессуального кодекса и всего богатого предшеству­ющего опыта можно рекомендовать минимально необходимое со­держание разделов договоров подряда.

1. Наименование сторон. Приводится полное юридическое наи­менование сторон, Ф. И.О. первых лиц, представляющих обе стороны, и перечень нормативно-правовых актов, на основании которых заключен договор.

2. Предмет договора. Предметами договора могут быть:

¾ строительство объекта в соответствии с проектом;

¾ сдача объекта государственной приемочной комиссии:

¾ проектирование, строительство и сдача объекта "под ключ";

¾ устранение подрядчиком дефектов строительного происхож­дения в период гарантийного срока;

¾ производство специальных работ для генподрядчика (по дого­ворам субподрядчика;

¾ прочее (например, инжиниринговые услуги в процессе эксплу­атации построенного объекта).

3. Цена договора. В цену договора в соответствии со ст. 709 ГК РФ должны включаться все затраты подрядчика, связанные с выполнением положений договора.

Цена договора здесь приводится одной цифрой по итогу ведомости договорной цены, являющейся обязательным приложением (прил.1) к договору. Эта цепа может быть твердой, определенной в момент заключения договора и неизменной до конца строительства, или открытой, подлежащей ежемесячной корректировке по мере изменения ценообразующих факторов и темпов инфляции.

Для последнего случая следует указать способ учета указан­ных факторов. Одним из таких распространенных способов может быть применение ежемесячных индексов, разрабатываемых регио­нальными центрами по ценообразованию в строительстве;

В ведомости договорной цены могут перечисляться дополни­тельные затраты подрядчика, которые не связаны с производством работ непосредственно, не учитываемые в их сметной стоимости и подлежащие оплате заказчиком сверх договорной цены (например, затраты по страхованию рисков и содержанию вневедомственной охраны).

4. Сроки строительства. Возможны по согласованию сторон различные способы указания сроков:

- даты календарных сроков начала и окончания строительства;

- общая продолжительность строительства (в месяцах) через определенный период времени от даты подписания договора;

- продолжительность строительства от даты передачи заказчи­ком подрядчику строительной площадки под застройку.

В этом же разделе могут быть и следующие условия:

- какие именно события будут считаться датами начала и окон­чания строительства;

- возможность изменения сроков строительства и основания для этого;

- возможность (или невозможность) досрочного ввода объекта;

- ссылка на сроки выполнения отдельных видов работ, опреде­ленных графиком производства работ по прил. 2 к договору.

5. Расчеты и платежи. По усмотрению сторон могут быть уста­новлены любые формы расчетов: ежемесячная оплата выполненных работ, принятых заказчиком по форме 2, расчеты за технологичес­ки законченный этап (земляные работы, нулевой цикл и т. д.) и за объект в целом (для несложных объектов с небольшим сроком строительства). Наиболее распространенный способ расчетов первый, и, если он принимается, нужно оговорить по времени сроки трех действий сторон: срок представления подрядчиком формы 2 (например, к 25-му числу каждого месяца), срок принятия работ и ее подписания заказчиком (например, до 1-го числа) и срок оплаты им принятых работ (например, до 10-го числа следующего месяца).

В большинстве договоров в этом разделе стороны договариваются о перечислении заказчиком подрядчику аванса в размере 15-20% от стоимости работ в срок не позднее 15-20 дней до начала работ по договору.

6. Обязанности заказчика. Типовые обязанности заказчика перед подрядчиком по традиционному договору подряда:

- оформление земельного участка и получение разрешения на строительство;

- согласование технических условий на подключение строитель­ной площадки ко всем источникам энергоснабжения;

- передача подрядчику комплектной проектно-сметной докумен­тации в сроки, определенные договором подряда;

- открытие финансирования в сроки, обеспечивающие своевре­менные платежи подрядчику;

- заказ, получение и передача подрядчику на стройплощадке технологического оборудования;

- перечисление подрядчику аванса в сроки, оговоренные в разд. 5 договора подряда;

- своевременная приемка и оплата выполненных подрядчиком работ в сроки, указанные в разд. 5 договора подряда;

- осуществление функций технического надзора за ходом стро­ительства в соответствии с Положением о техническом надзоре;

- создание рабочей и государственной приемочных комиссий для приемки законченного объекта;

- своевременное рассмотрение всех претензий и исков подряд­чика в соответствии с Арбитражно-процессуальным кодексом.

7. Обязанности подрядчика. Типовые обязанности подрядчи­ка перед заказчиком по традиционному договору подряда:

- производство работ, строительство и сдача объекта в договор­ные сроки и в полном соответствии с проектом;

- выполнение всех предписаний заказчика, сделанных им в ходе осуществления технического надзора;

- устранение в технически кратчайшие сроки всех дефектов строительного происхождения, выявленных заказчиком на сданном объекте в течение гарантийного срока его эксплуатации.

Возможно, предоставление заказчику прочих прав по согласованию с подрядчиком.

8. Права заказчика по традиционному договору подряда. Эти права заключаются в следующем:

- контролировать выполнение подрядчиком его обязательств без вмешательства во внутреннюю хозяйственную деятельность;

- не принимать и не оплачивать работы, выполненные некачественно и с отступлениями от проекта;

- вносить в проект изменения в ходе строительства с адекватной корректировкой условий договора по стоимости и срокам;

- утвердить (не утвердить) список субподрядчиков, которых ген­подрядчик намеревается привлечь для выполнения специальных работ;

- разорвать договор подряда по основаниям, приведенным в разделе "Особые условия договора".

9. Права подрядчика по традиционному договору подряда. Подрядчик имеет право:

- требовать от заказчика своевременного выполнения всех его обязанностей по договору;

- предъявлять заказчику претензии и иски по взысканию штраф­ных санкций и возмещению ущерба в соответствии с разд. 10 дого­вора;

- использовать по согласованию с заказчиком строящийся объект для своих хозяйственных и бытовых нужд;

- разорвать договор по основаниям, перечисленным в разделе "Особые условия";

- прекратить работы на объекте в случае наступления форс-ма­жорных обстоятельств, немедленно уведомив об этом заказчика.

По согласованию с заказчиком подрядчику могут быть предо­ставлены прочие права.

Указанное распределение прав и обязанностей сторон строго регламентировано, может варьироваться по взаимному согласова­нию и в зависимости от вида договора и преддоговорного распре­деления функций, зафиксированного в протоколе о намерениях (табл. 8.1).

Таблица 8.1

Распределение функций заказчика и подрядчика в зависимости от вида договора подряда

10. Имущественная ответственность сторон. Это весьма важ­ный раздел, в котором отовариваются взаимные штрафные санкции сторон за нарушения договорных обязательств другой сторо­ной. Например, за невыполнение ежемесячных плановых объемов работ подрядчик оплачивает заказчику штраф в размере 10% от стоимости недовыполненного объема работ. Подрядчик, в свою очередь, может установить для заказчика штраф в размере 0.5-1 % от суммы платежа за каждый день просрочки срока оплаты им ра­бот, принятых по форме 2. Перечень и размер таких санкций дирек­тивно никем не установлен, но для усиления роли договора подря­да и укрепления договорной дисциплины они должны быть уста­новлены для всех возможных нарушений своих обязательств обеими сторонами. Их величина как экономическое наказание должна быть для нарушителя ощутимой и неотвратимой. Для еще большей действенности механизма экономической ответственности в этом разделе целесообразно отдельным пунктом установить для обеих сторон право взыскания неустойки до полной компенсации ущер­ба, причиненного фактом нарушения обязательств другой сторо­ной, не покрываемого штрафными санкциями.

Например, заказчик просрочил на 20 дней срок поставки на объект технологического оборудования, за что согласно условиям данного раздела договора он уплатил штраф в сумме 2640 р. Но ген­подрядчик из-за этого нарушения потерпел ущерб в размере 18300 р. (оплата простоев рабочих, машин и механизмов). Отсюда должно следовать его право на предъявление неустойки в размере 18300 - 2640 = 15660р. При этом подрядчик в своей претензии к заказчи­ку должен сделать расчет понесенных убытков и доказать их при­чинную связь с фактом нарушения договора. Если неустойка оспари­вается заказчиком и не оплачивается добровольно, то она может быть взыскана в принудительном порядке через арбитражный суд.

11. Вступление в силу и условия расторжения договора. Со­гласно ГК РФ любой хозяйственный договор вступает в силу с мо­мента его подписания.

По взаимному согласию сторон условия договора в период его действия могут быть изменены, что должно фиксироваться специ­альным протоколом, который станет неотъемлемой частью дого­вора. В любой момент договор может быть расторгнут по инициа­тиве любой стороны и по тем основаниям, которые должны быть перечислены для каждой стороны. При несогласии на то стороны ответчика дело должно передаваться в арбитражный суд на принудительное расторжение и полное возмещение ущерба стороны истца.

12. Форс-мажорные обстоятельства. Это новый раздел, которого не было в прежних договорах подряда, призванный оговорить действия сторон при возможном наступлении внешних обстоя­тельств непреодолимой силы. Например, можно рекомендовать, что обе стороны образуют рабочую комиссию для определения послед­ствий этих обстоятельств и возможной корректировки отдельных условий договора.

13. Особые условия. Обе стороны имеют право внести любые особые условия, не предусмотренные предыдущими разделами до­говора (например распределение и страхование рисков, введение поручителей с одной или обеих сторон, возмещение упущенной вы­годы и морального ущерба).

14. Порядок рассмотрения разногласий сторон. Традиционный порядок разрешения разногласий (на уровне первых руководите­лей сторон и при недостижении согласия - арбитражный суд) мо­жет быть усовершенствован введением промежуточной инстанции в лице третейского суда, что ускоряет и облегчает разрешение раз­ногласий. Права, обязанности и сама процедура третейского суда определяются специальным "Временным положением о третейском суде для разрешения экономических споров", 1997 г.

15. Адреса, платежные реквизиты, линии связи, ответственные исполнители по договору от обеих сторон.

16. Перечень приложений. Приложения являются неотъемле­мой частью договора.

В любых разделах договора могут быть ссылки на статьи Граж­данского кодекса РФ, что усиливает и объясняет позиции сторон.

Практика арбитражного суда показывает, что большая часть разногласий между заказчиками и генподрядчиками, генподрядчи­ками и субподрядчиками и связанных с ними арбитражных дел воз­никает по причине неправильного заключения договоров подряда, ошибок и разночтений в формулировании важнейших разделов, порядка расчетов, прав и обязанностей сторон.