Определение расходов на эксплуатацию зданий и строительных конструкций

При оценке сравнительной эффективности проектно-строительных (объемно-планировочных, конструктивных) решений в ка­честве текущих затрат учитываются эксплуатационные расходы. Они связаны с восстановлением и поддержанием в пригодном состоянии конструкций зданий и сооружений, обеспечением нормаль­ного функционирования различных видов инженерного оборудо­вания, осуществлением работ санитарно-гигиенического характе­ра и прочими затратами.

Состав и методика определения расходов но эксплуатации зданий зависят от их функционального назначения.

В состав расходов по эксплуатации жилых зданий рекомендуется включать следующие затраты[3]:

- на восстановление первоначальной стоимости (реновацию) и на капитальный и текущий ремонт зданий;

- эксплуатацию систем инженерного оборудования здания: отопления, лифтов, мусоропроводов;

- содержание мест общего пользования в зданиях, придомовых территорий, внешних инженерных сетей;

- административно-управленческие расходы жилищно-эксплуатационных организаций.

В составе расходов на эксплуатацию общественных и производственных зданий дополнительно учитывают затраты на вентиляцию и кондиционирование, непроизводственное водоснабжение и канализацию, электроосвещение, телефонизацию, радиофикацию, санитарно-гигиенические работы по зданию.

Эксплуатационные расходы определяются по каждой их статье соответствующими расчетами на основе проектных данных, дей­ствующих норм, цен и тарифов.

Затраты на реновацию могут быть рассчитаны в процентах от полной сметной стоимости зданий на основе норм амортизацион­ных отчислений 1991 г.

В таком же порядке могут быть определены затраты на капи­тальный и текущий ремонт. При этом рекомендуется использовать примерные нормативы затрат на ремонт, обоснованные специалистами и приводимые в различных методических документах (табл. 6.12).

Таблица 6. 12

Нормы амортизационных отчислений и примерные нормативы затрат на ремонт зданий, % к сметной стоимости зданий и сооружений

Затраты на эксплуатацию инженерных систем определяются исходя из расчетных показателей потребности в водоснабжении и водоотведении, теплопотерь на отопление и горячее водоснабжение, расхода газа, электроэнергии и действующих тарифов на соответствующие коммунальные услуги. Показатели потребности в энергоресурсах при эксплуатации зданий определяются на основе инже­нерных расчетов, выполняемых в составе проектов. На предпроектной стадии для обоснования инвестиций могут быть использова­ны упрощенные методы расчетов и укрупненные показатели, приводимые в указанных методических документах. Так, в соответствии с СН547-82 достаточно просто определить расход тепла на отопле­ние зданий, исходя из расчетной температуры наружного воздуха, расчетного сопротивления теплопередаче ограждающих конструк­ций и длительности отопительного периода. В "Руководстве" даны укрупненные показатели: на отопление и вентиляцию - на 10 м³ строительного объема; на непроизводственное водоснабжение и кана­лизацию, на электроосвещение на 10 м² развернутой площади по­мещений. Однако эти показатели даны в ценах 1967 г. и должны бытьпроиндексированы в соответствии с изменением цен на энер­гоносители.

В аналогичном порядке определяются другие статьи эксплуа­тационных расходов: содержание лифтов и мусоропроводов, сани­тарно-гигиенические работы. Они могут рассчитываться либо по действующим ставкам обслуживающих организаций, либо по ук­рупненным показателям, приводимым в упомянутых методических документах, с соответствующей индексацией. Укрупненные показатели годовых расходов на эксплуатацию пассажирских лифтов даны в расчете на 1 лифт в зависимости от этажности зданий, грузоподъемности лифта, режима работы производственных предприятий.Показатели годовых затрат на обслуживание мусоропрово­дов в жилых домах рассчитаны на 1 м² общей площади квартир в Зависимости от среднего размера квартир в доме. Показатели зат­рат на санитарно-гигиенические работы даны на 1 м² уборочной площади.

В целом годовые затраты на эксплуатацию зданий составляют 5-15 % от стоимости их возведения (сметной стоимости строитель­ных работ).

При оценке эффективности строительных конструкций в составе эксплуатационных расходов учитывают амортизационные отчисления, затраты на капитальные и текущие ремонты, в необхо­димых случаях (при сравнении ограждающих конструкций с раз­личным теплосопротивлением; конструктивных решений, влияющих на изменение строительного объема зданий; оконных и безоконных зданий, фонарных и бесфонарных покрытий) затраты на отопление, вентиляцию и освещение. Обычно эксплуатационные расходы ограничивают амортизационными отчислениями и затратами ни ремонты, рассчитывая их исходя из продолжительности эффективной эксплуатации конструктивных элементов зданий[4]. Норматив амортизационных отчислений, %, определяется как

(6.8)

где t_K - продолжительность эффективной эксплуатации конструкций, год.

Норматив среднегодовых расходов на капитальные ремонты конструкций, %, можно определить по формуле

(6.9)

где q - коэффициент удорожания работ при проведении ремонтом по сравнению с новым строительством (1.1 1.15); n - число полных замен конструктивного элемента в течение срока службы здания; , Т₃ - продолжительность эффективной эксплуатации здания; n` - число частичных замен конструктивного элемента и течение срока службы здания; , t_p - периодичность проведения капитальных ремонтов (период времени между двумя капитальными ремонтами), год; w - объем замены при частичной смене конструктивного элемента, доли единицы.

При отсутствии прямых или расчетных данных о затратах на текущие ремонты их среднегодовую величину можно принять в раз­мере до 50 % от затрат на капитальные ремонты конструкции.

Для ориентировочной экономической оценки строительно-конструктивных решений используют также примерные показатели годовых расходов на эксплуатацию строительных конструкций в процентах от их сметной стоимости, приводимые в различных ме­тодических и учебных пособиях.

Рекомендуемая литература

1. СНиП 11-01-95. Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предпри­ятий, зданий и сооружений / Госстрой России. - М., 1995.

2. СП 11-101-95. Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительстве предприятий, зданий и сооружений / Госстрой России. М., 1995.

3. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. - М.: Экономика, 2000.

4. Руководство по выбору проектных решений в строительстве. - М.: Стройиздат, 1982.

Глава 7. ЭКОНОМИКА, ОРГАНИЗАЦИЯ И ПЛАНИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРОЕКТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ