Проектная подготовка строительства

Под проектом в широком смысле понимается комплекс действий (работ, услуг, приобретений, управленческих операций и решений), направленных на достижение сформулированной цели. В более узком значении проект можно рассматривать как комплект документов, содержащих формулирование цели предстоящей дея­тельности и определение действий, направленных на ее достижение.

Инвестиционный проект определяется как совокупность организационно-правовых и расчетно-финансовых документов, необходимых для осуществления инвестиционной деятельности. Инвестиционно-строительный проект связан с реализацией полного цикла вложения инвестиций в строительство и реконструкцию предприятий, зданий и сооружений - от начального вложения капитала до ввода построенного объекта в эксплуатацию. В зависимости от значимости (масштаба) проекты подразделяются:

• на глобальные, реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную и экологическую ситуацию на земле;

• народнохозяйственные, реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную и экологическую ситуацию в стране;

• крупномасштабные, реализация которых существенно вли­яет на экономическую, социальную и экологическую ситуацию в отдельных регионах или отраслях страны;

• локальные, реализация которых не оказывает существенно­го влияния на экономическую, социальную и экологическую ситуа­цию в регионе и не изменяет уровня и структуры цен на товарных рынках.

В инвестиционном процессе проектная подготовка строительства состоит, как правило, из трех основных этапов (рис. 6.1).

Рис. 6.1. Этапы проектной подготовки строительства

На первом этапе формируется инвестиционный замысел и исследуются инвестиционные возможности. Устанавливаются цели инвестирования, определяются основные параметры объекта, оце­ниваются возможности финансирования и достижения намечаемых результатов. На основе предварительных расчетов заказчик представляет в соответствующие органы государственного управления ходатайство (декларацию) о намерениях. При положительном решении вопроса заказчик приступает к обоснованию инвестиций.

На втором этапе разрабатывается обоснование инвестиций. Обоснование инвестиций - официальный документ, подлежащий государственной экспертизе и утверждению в установленном поряд­ке. Результаты его служат основанием для принятия решения о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерчес­кой и общественной эффективности инвестиций в строительство; для оформления акта выбора земельного участка и выполнения проектно-изыскательских работ.

На третьем этапе осуществляются разработка, согласование, экспертиза и утверждение архитектурно-строительного проекта (проектной документации). Утвержденная проектная документация является основанием для принятия решения об изъятии участка под строительство.

Обоснование инвестиций и бизнес-план инвестиционно-строительных проектов

Обоснование инвестиций выполняется в соответствии с реко­мендациями СП 11-101 95 "Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций на строительство предприятий, зданий и сооружений". Обоснование инвестиций яв­ляется предпроектным и предплановым документом, в составе ко­торого разрабатываются следующие разделы:

1. Исходные данные (цель инвестирования, характеристика объекта, имеющиеся материалы инженерных и экономических изысканий, сведения о необходимых ресурсах).

2. Мощность предприятия, номенклатура продукции (номен­клатура и объемы производства основной и попутной продукции, обоснование производственной мощности исходя из анализа перспективной потребности в продукции предприятия и возможности ее сбыта на внутреннем или внешнем рынках).

3. Основные технологические решения (выбор технологии производства, ее краткая характеристика, источники и порядок приобретения технологии, производственно-технологическая структура и состав предприятия).

4. Обеспечение предприятия ресурсами (годовая потребность предприятия в необходимых ресурсах (сырье, материалах, воде, топливе, энергии, полуфабрикатах, комплектующих и др.), обоснование источников и условий получения ресурсов, затрат на их приобретение).

5. Место размещения предприятия (обоснование выбора мес­та размещения с учетом экономических, социальных и экологических факторов, характеристика места размещения, схемы ситуационного и генерального планов предприятия).

6. Основные строительные решения (принципиальные объемно-планировочные решения, параметры основных зданий и сооружений, сроки и очередность строительства, потребность в строительных материалах, решения по энергосбережению, тепло-, водоснаб­жению, канализации и др.).

7. Оценка воздействия на окружающую среду.

8. Кадры и социальное развитие (потребность в трудовых ресурсах по категориям работников, источники ее удовлетворения, предложения по обеспечению работников жильем, созданию социально-бытовых условий).

9. Эффективность инвестиций (расчет двух групп показателей характеризующих ожидаемую эффективность проекта с точки зрения интересов предпринимателя (коммерческая эффективность) и с позиций национальной экономики (общественная социально-экономическая эффективность)).

10.Выводы и предложения (общие выводы о технической возможности и экономической целесообразности инвестиций, основные технико-экономические и финансовые показатели объекта, рекомендации по проектированию, строительству и эксплуатации

объекта, проведению необходимых исследований и изысканий, план-график осуществления инвестиционного проекта).

Обоснование инвестиций подлежит экспертизе и утверждению.

На основе обоснования инвестиций может составляться биз­нес-план инвестиционного проекта. Бизнес-план разрабатывается с целью привлечения инвесторов для реализации проекта и обоснования сроков возврата банковских кредитов.

Содержание его соответствует обоснованию инвестиций, но усиливается внимание к финансовой стороне, к разработке инвестиционной политики, обеспечивающей максимальную коммерчес­кую эффективность проекта. При отсутствии единого нормативно­го документа, регламентирующего состав и порядок разработки бизнес-планов, в экономической литературе имеется большое число методических разработок как отечественных, так и зарубежных, определяющих подходы к подготовке и представлению бизнес-пла­нов инвестиционных проектов различной направленности в разных отраслях экономики. Несмотря на некоторые различия, структура бизнес-планов в целом и отдельных их разделов в основном одно­типна и может быть представлена в следующем виде:

• титульный лист: название и адрес предприятия, сведения о руководителях и учредителях, суть проекта, его стоимость, источ­ники средств;

• меморандум конфиденциальности;

• резюме: доказательства выгодности проекта, его реклама;

• анализ рынка сбыта: динамика продаж товара, аналоги про­дукта, потенциальные конкуренты;

• существо предлагаемого проекта: описание продукции или услуг, их преимуществ, аргументы успеха проекта;

• производственный план: технология производства, потреб­ность в оборудовании, сырье и материалах, условия их поставки и цена, себестоимость продукции, обеспечение экологической и тех­нической безопасности;

• план маркетинга: конечные потребители, характер спроса, особенности сегмента рынка сбыта, стратегия конкуренции и цен, организация сбыта, рекламная кампания;

• организационный план: форма собственности, организаци­онно-правовая форма, организационная схема управления предпри­ятием;

• финансовый план: план доходов и расходов, план денежных поступлений и выплат за период реализации проекта, балансовый план, источники средств, стратегия (схема) финансирования,

Назначение бизнес-плана заключается в выработке реалистической концепции осуществления инвестиционного проекта на основе тщательного анализа всех сторон предстоящей деятельности и обоснования его реализуемости соответствующими расчетами.