Мировой и российский опыт проектирования мини и малых гостиниц

Мировой опыт проектирования мини и малых гостиниц. Иметь гостиницу - очень привлекательная идея для многих людей, желающих вложить деньги, время и усилия в создание собственного бизнеса.

Многие приходят на отельный рынок со скромным капиталом и в значительной степени используют свои собственные финансовые средства. Отсюда тенденция развития гостиниц небольшого формата, набирающая силу в отдельных районах страны.

Как же открываются подобные гостиницы? Вот несколько случаев:

· Туристическая компания или центр бронирования гостиниц имеет определенный поток туристов и со временем открывает свой мини-отель;

· У собственника имеется недвижимость, которую он хочет эффективно использовать. Он исследует рынок и приходит к выводу, что мини-отель - это именно то, что ему нужно;

· Сосед/друг/коллега по бизнесу построил мини-отель. Бизнес оказался успешным - вы решили его скопировать;

· Инвестор рассматривает варианты вложения своих денег и принимает решение - вложить их в мини-отель;

· Богатая корпорация может построить мини-отель "для своих", что служит очевидным показателем высокого уровня компании.

Все определяет спрос, и тенденция к развитию сегмента так называемых мини-отелей обусловлена той же причиной: появляются клиенты, которым нужен индивидуальный подход. Основное преимущество мини-гостиницы перед обычным отелем заключается в индивидуальном подходе, который немыслим в больших комплексах. В малых отелях администратор знает всех гостей, помнит их в лицо, знаком с их привычками и обычными пожеланиями. Это все немаловажно и создает атмосферу домашнего уюта. Мини-отели - еще и для тех, кто предпочитает размещение, изолированное от шума, суеты и всевозможных развлечений. Одни выбирают мини-отель из-за уюта и некоторой эксклюзивности. Другие - по месторасположению. Причин может быть множество. Само понятие "мини-отель" у нас часто размыто: под него попадают и бутик-отели, и гостиницы типа bed & breakfast.

Ситуацию активного распространения мини-гостиниц спровоцировал дефицит отелей, доступных по соотношению цена/качество. Среднее количество номеров в мини-гостиницах - от 4 до 20.

Документальное соответствие тому или иному типу гостиницы по данной классификации - дело исключительно добровольное. Любой отель может подать заявку на прохождение аттестации на основе принятой классификации. Пока это единственный документ, максимально полно описывающий признаки уровней обслуживания и оптимально структурирующий отельный рынок.

По данной классификации номерной фонд малой гостиницы включает до 50 номеров (для сравнения: в США - до 150 номеров, в Европе - до 50). Все остальное деление (по звездам и дополнительным услугам) аналогично тому, как это принято в средних и крупных гостиницах. Иногда маркетологи условно делят сегмент малых отелей на группы - до 15 и свыше 15 номеров. На сегодняшний момент малые гостиницы очень хорошо развиты в Санкт-Петербурге, в Сочи и на Байкале. За мини-отелями если не будущее, то огромная доля рынка. В Санкт-Петербурге - до 40% гостиничного рынка заняты малыми отелями, в Сочи - по грубым подсчетам около 50%. В Москве их пока мало. Это можно объяснить тем, что стоимость квадратного метра в Москве дороже, чем где бы то ни было по стране, что ставит под сомнение окупаемость.

Каких отелей больше - мини-отелей эконом или бизнес-класса? Звездность и целевая ориентация зависит от региона: в Санкт-Петербурге - 50% на 50% туристических и бизнес-отелей до 50 номеров. Хотя следует отметить особенность мини-отелей (особенно до 15 номеров) - номерной фонд не позволяет принимать большие экскурсионные группы. В Екатеринбурге больше мини-отелей для бизнесменов. Совсем другая ситуация в Сочи, где процветает туризм с целью отдыха. Если рассматривать по звездности, то в Сочи 2-3-звездочных малых гостиниц больше, чем 4-5-звездочных. В Санкт-Петербурге много малых отелей типа bed & breakfast, рассчитанных на непритязательную публику.

Низко бюджетные проекты или гостиницы уровня bed & breakfast предлагают минимальный набор самых необходимых условий для комфорта. В таких случаях всегда отталкиваются от имеющейся недвижимости. Если планировка позволяет сделать номера с удобствами - делают с удобствами, если нет, то нет. Основной принцип - делать как можно больше отдельных номеров на имеющейся площади. По остаточному принципу выделяются места под кафе, холл и т.п.

Мини-отели часто открывают туристические компании, обеспечивая себе хорошую загрузку. Срок окупаемости малой гостиницы больше, чем у средней или крупной, что является весомым преимуществом. Как правило, отели строятся с привлечением сторонних капиталов. Но вокруг проекта и его окупаемости складывается совсем иная экономическая ситуация, если он реализуется на собственные средства организатора, а также на его собственной площадке. В случае с мини-отелями это вполне распространенный вариант. Идеальным по окупаемости и дальнейшей прибыли многие эксперты считают проект по строительству сети мини-отелей: только так можно существенно сократить себестоимость квадратного метра и номера. Это становится достижимо за счет закупки большого количества строительных и отделочных материалов, а также за счет сокращения штата сотрудников. В среднем, безотносительно звездности, сеть из 5 малых гостиниц позволит сократить себестоимость квадратного метра на 10-15% (по сравнению с единичным объектом), сеть из 10 и выше мини-отелей, соответственно, снизит себестоимость на 20% и больше. Все это логичным образом прямо пропорционально сроку окупаемости. В идеале он должен составлять от 3 до 5 лет. И здесь важную роль играет менеджмент. От персонала новой гостиницы зависит больше половины успеха. Нельзя забывать, что для мини-отелей главное в рекламном отношении не звездность, а мнения, распространяемые с помощью "сарафанного радио". Если набор услуг в мини-отелях, как правило, не отличается от имеющихся в других гостиницах, то по части штата сотрудников отличия очень велики. В гостинице на 5-10 номеров работает обычно 1-2 человека - администратор и горничная. Плюс необходим управляющий, каковым часто является владелец. В успешных малых отелях работают специалисты широкого профиля. Зачастую именно это является залогом популярности. В отличие от средней или крупной гостиницы, администратор мини-отеля не только регистрирует постояльцев, но буквально проводит всю работу по общению с клиентом, выступая одновременно и оператором телефонной связи, и модератором при заказе такси, и помощником в обмене валют... Важно найти или подготовить именно такого специалиста, иначе функционирование мини-отеля не будет рациональным. На 20 номеров нужно примерно 20 человек персонала, на 30 номеров требуется примерно 23-24 сотрудника. В 5-звездочных отелях обслуживающего персонала обычно в два раза больше, чем номеров. Организация питания, развлекательной составляющей и дополнительных услуг зависит от уровня мини-отеля. В массе своей мини-отели являются меблированными комнатами, где вам не всегда предложат завтрак. На досуговой зоне все экономят и рекомендуют близлежащие рестораны, кинотеатры, клубы и т.д. Иными словами, в сегменте демократичных отелей все достаточно скромно - выдерживается цель разумной окупаемости. Так, например, в мини-гостиницах эконом-класса завтрак может быть включен в число обязательных услуг, а обеды и ужины могут быть рекомендованы хозяевами отеля в ресторане по соседству. В мини-гостиницах высокого ценового уровня можно организовать и фитнес, и спа, и многое другое, и это обойдется в очень крупную сумму. В среднем такие сопроводительные услуги занимают обычно около 50% гостиничного комплекса. Именно поэтому мини-отель далеко не всегда означает мини-цены. В Европе есть очень дорогие малые отели, стоимость номера в которых может достигать 3-5 тысяч долларов в сутки, и это не предел. Немало сегодня достойных малых отелей и в России. Средняя стоимость номера в сутки колеблется от 40 до 200 евро в зависимости от расположения и уровня комфорта. Как показывает анализ рынка мини-отелей, все они сильно отличаются по своему классу. В туристических и бизнес-центрах Европы мини-гостинцы - часто семейное дело, переходящее от отца к сыну, держащееся на работе нескольких членов семьи. Для России это пока не самый удачный вариант: к примеру, наш закон не предполагает упрощенного бухгалтерского учета и других схем, вынуждая перегружать штат все новыми и новыми сотрудниками. Так или иначе, по прогнозам экспертов, наиболее перспективным является формат 30-50 номеров эконом-класса 3-4 звезды.