ДәрісЖер реформасының дамуы. Жер – ауыл шаруашылығының басты өндірістік құралы

ҚАЗАҚСТАНДА ЖЕР ҚАТЫНАСЫНЫҢ ДАМУЫ МЕН АУЫЛ ШАРУАШЫЛЫҚ ЖЕРЛЕРІН ЖЕКЕ МЕНШІККЕ АЙНАЛДЫРУ ЖӨНІНДЕ ЕРЕЖЕЛЕР МЕН ҰСЫНЫСТАР

Жер – ауыл шаруашылығының басты өндірістік құралы.

Ауыл шаруашылығы жерлерінің құрамы мен құрылымы

Жер кадастры және ауыл шаруашылығы жерлерін экономикалық бағалау

Жер – ауыл шаруашылығының басты өндірістік құралы.

Республикамыздағы жер қатынастарының нарықтық дамуы жолында, 1990 жылға қарағанда өзгерістер мол. 1995 жылғы Заң күші бар Президенттің, «Жер туралы» жарлығында, жеке меншікке және тұрақты, уақытша жер пайдалану құқығына, жерді жалға беруге және шартты жер үлесіне жааын жер учаскелеріне барлық түрдегі нарықтық операциялар енгізілген. Одан кейін, 2001 жылғы «Жер туралы» Заңда нарықтық операцияның субьектілер санының қысқаруы,ауыл шаруашылық жерлердің негізгі түрлерінде тек жалға беруге (арендаға) тең келетін, уақытша жер пайдалануға ғана қолданылуына байланысты. Бұдан басқа, бұрын өмірлік мұрагерлік иелену құқығына және тұрақты пайдалану құқығына берілген жер учаскелерді, белгіленген мерзімде қайта тіркеу керек. Ал шартты жер үлестері иелері, заңмен белгіленген мерзімде, өздерінің жер үлестерін қалай пайдаланатынын анықтау керек, келешекте бұл жер қатынастары институты қызметін тоқтатады.

Жерді иелену- Қазақстан жер қорының белгілі бөлігіне немесе жер учаскесі нақты иеленуді жүзеге асырудың заң арқылы қамтамасыз етілген мүмкіндігі. Жерді иелену- тек қана заңмен қамтамасыз етіледі. Кері жағдайда, жерді иелену жерді өздігінше иелену немесе жерді өздігінше беру болып есептелінеді, сол үшін заң бойынша мемлекет заңды жауапкершілікті қолдануы мүмкін.

Қарапайым мүліктің иеленуден айырмашылығы, мұнда меншік иесі өзі үшін керек орынға орналасуы мүмкін (басқа елдің мекенге көшіруі, қоймада қоюы), жерді иелену, белгілі бір жағдайды білдіреді, өйткені жер көшірілмейді ғой. Сонымен, жерді иелену белгілі бір жоспарымен және жергілікті жерде жер учаскесінің шекараларын бекіту мен жерге орналастыру жобаларын жер бетіне көшіру жолымен, жер учаскесіне құқығын тіркеуді жүргізу, құқық куәландыратын құжаттарды рәсімдеу және берумен жүзеге асады.

Жерге иелік ету оларды аймақтарға бөлумен, басты жоспарлармен, құрылыс және жоспарлау жобаларымен және қоныстанудағы қала құрылысы құжаттарының басқа түрлерімен сәйкес пайдалану негізінде де пайда болады. Жер пайдалану құқығы – жердің шаруашылық және басқада пайдалануын, оның табиғи пайдалы қасиеттерін алудың, сондай-ақ одан пайда табудың және қоғамның талабын қанағатандырудың өзге де мақсаттары үшін пайдаланудың заң арқылы қамтамасыз етілген мүмкіндігі. Бұл құқық екі негізгі формада көрінеді: біріншіден, жер учаскесін пайдалану бойынша меншік иесімен пайдаланушылар құқығы және бұл құқықты жүзеге асыратын тәсілі, екіншіден, жерде еркін шаруашылық жүргізу формасында, құрылыстар мен ғимараттар салу, мелиоративтік жұмыстарды жүзеге асыру жолымен.

Жерге билік ету құқығы – жердің және жеке меншік иесінің өз жер учаскесіне қатысты заң актілерінде тыйым салынбаған мәмілелер жасауының заң түрінде қамтамасыз етілген мүмкіндігі. Иеленушіде – меншік иесі емес (арендаторда) бұл құқық бірде тіпті жоқ, бірде ол оларды шектелген түрде және тек қана меншік иесінің келісімімен қамтиды.

Жерге билік ету үш негізгі формада көрінуі мүмкін: а) жердің(жер учаскесінің) нақты жағдайының өзгерісі, яғни заңды статустық өзгерістерге әкеп соқтырады; б) жердің құқықтық режімдерінің өзгерісі (мысалы, меншік иесінің өз учаскесі жерін сатуы); в) жер учаскелерінің меншік иелері болатын тұлғалар құрамындағы өзгерістер.

Аталған осы формадағы заңды жерге меншік құқығының субьективті мағынада құқықтың әртүрлі салалардағы мына нормаларында кездеседі: 1) мемлекеттік құқық; 2) әкімшілік құқық нормасында мемлекеттік қәсіпорындарды басқару бойынша министрліктер мен ведомстволардың құқық күшінде белгілеуде; 3)азаматтық құқық нормаларында жерге мұрагерлік құқығын жүзеге асыру тәртібін, оны сатып алу-сату; кепілдікке беру және басқада жермен келісімдерді бекітуде; 4) қаржылық құқық нормаларында жер учаскелеріне меншік қатынасын жүзеге асыру барысында қаржылық санкцияны қолдана отырып, жерді пайдалану бойынша шараларды қаржыландыру қағидасын анықтайды; 5) қылмыстық құқық нормаларында жер учаскелерін өз еркімен алуға, олардың иеленуімен пайдалану қағидасын бұзу барысында, жер учаскелері мен келісім шарт барысындағы қағидаларды бұзу барысында жауапкершілікті орнатады.

Жер қатынасын мемлекеттік тұрғыдан ретке келтіру, әр түрлі модификациялардағы, жерге жеке және басқа түрдегі меншіктерде негізделген, барлық қазіргі шетелдік мемлекеттер үшін сипатталғаны байқалады. Дегенмен, қаншалықты мемлекет дамыса, соншалықты жерді пайдалану, жерге меншік қатынасын ретке келтіру жүзеге асады.

Қазақстан Республикасында жерге мемлекеттік меншіктің ерекшелігі. Қазақстан Республикасы Конституциясына және «Жер туралы» Заңның 2-бабына сәйкес, жер-мемлекеттік меншікке жатады. Жер учаскесі сондай-ақ «Жер туралы» Заңмен және оған қайшы келмейтін басқа да заңды акттілерімен белгіленген тәртіпте және шарттарда, негіздерде жеке меншікке жатуы мүмкін.

Жеке меншік институтын енгізу республикамызда жер қатынастарына айтарлықтай өзгеріс енгізеді, кеңес үкіметі жылдарында қалыптасқан жерге монополиялық мемлекеттік меншіктен ауытқуы заңды рәсімделінеді, бұнымен байланысты жерге мемлекеттік меншіктің мазмұны, мәні және ролі де өзгереді. Қазақстанда бір деңгейдегі жерге мемлекеттік меншіктің мазмұны, мәні және ролі де өзгереді. Қазақстанда бір деңгейдегі жерге мемлекеттік меншік жүйесі сақталып келеді, оның обьектісі республиканың жер қоры болады.

«Жер туралы» жаңа Заңда мемлекеттік жерлердің категориясының саны мен құрамын сақтай отырып, 1995 жылғы «Жер туралы» Жарлықпен салыстырғанда, олардан кейбірінің атаулары қаншама өзгерген. «Жер туралы» Заңның 17 бабына сәйкес мемлекеттік меншіктегі жерден жер учаскелері: 1) жеке меншікке сатылуы немесе өтеусіз берілуі; 2) өтемді және өтемсіз негізде, тұрақты немесе уақытша жер пайдалануға берілуі; 3) осы Заңда, өзге де заң актілерінде немесе халықаралық шарттарда көзделген жағдайларда өзге де құқықтық нысандарда іске асырылуы мүмкін.

Әлемнің бірқатар мемлекеттерінде жерге мемлекеттік меншікпен қатар, басқада әйгілі меншік түрлері бар: муниципалдық, аймақтық, шіркеулік және т.б. мысалы, АҚШ-да жеке меншікке барлық жерлердің жартысынан көбірегі жатады, белгілі бір ауданда пайдалану үшін аз жарамды жерлер (таулар, құмдар, тундралар және т.б.) мемлекеттік меншікке (50 ден 75%-ке дейін, ал Аляска штатында барлық жерлер) жатады.

Көпшілік мемлекеттердің меншігіне әскери базалар орналасқан жерлер, байланыс жолдары, орманға кірмейтін және т.б. жерлер жатады. Бұл жерлер Канадада барлық орманның 90% –тен көбін, ГФР-да шамамен 31%, Францияда – 14% құрайды. Голландияда мемлекеттің есебінен теңіз түбінен өңдеп алынған және құрғатылы, суарып алынған жерлер мемлекеттің меншігінде қалады (шамамен 90%) және мерзімсіз немесе арендаға пайдалануға беріледі.

Қазақстанда қазіргі уақытта жердің үлкен бөлігі мемлекеттік меншікке жатады, бұл барыста мемлекеттік меншіктегі жерлерге толығымен мына категориялардағы: орман және су қоры жерлері, ерекше қорғалатын табиғи территориялар,босалқы жерлер және де басқа да категориялардың үлкен бөліктері жатады. Сонымен, ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлер мемлекеттік меншікке жатады,негізінен тұрақты және уақытша жер пайдалануға беріледі, жерді жалға алу дамып келеді,жеке меншікке берілген учаскелер мен жерді пайдалану құқығы нарығы өсіп келеді. Сонымен, жер тұрақты пайдалану мерзімсіз сипатқа ие, ал уақытша- екі түрде, қысқа мерзімді –5 жылға дейінгі, ұзақ мерзімді -5 жылдан 49жылға дейін.

Көріп тұрғанымыздай, жер пайдалану құқығының кеңестік уақыттағы қолданылған пайдалануға құқығынан айырмашылығы, түрліше мәнге иелігі, жер пайдалану құқығы қызметінің айтарлықтай кеңейгендігі. Сонымен, жаңа пайда болған жер пайдалану құқығының үш түрі бар: -жер пайдалану құқығының беру (мемлекет); -жер пайдалану құқығын тапсыру (тұлғаның жер пайдалану құқығын басқа жер пайдаланушылармен бөлісуі); -жер пайдалану құқығының әмбебап құқықтық мирасқорлық тәртібімен (мұраға қалдыру, заңды тұлғаны қайта ұйымдастыру) ауысуы.

«Жер туралы» Заңның 20-бабында жер пайдалану құқығы заттық құқық болып табылатыны көрсетілген. Жер пайдалану құқығына, осы Заңға немесе заттық құқықтың табиғатына қайшы келмейтіндіктен, меншік құқығы туралы нормалар қолданылады. Бұл ережелер нарық қатынасында жер пайдалану құқығын енгізудің мүмкіндігін кеңейтеді, республикамызда жер нарқын қалыптастыруға мүмкіндігін туғызатын болады және жер учаскелерімен пайдалану құқығына келісім жасауға мүмкіндік береді, тіпті егер олар жеке меншікке берілмесе де.

Республиканың қазіргі жер Заңдары, жер пайдалану құқығын беру және тапсыру сияқты түсініктердің мазмұнын ашып жатыр. Жер пайдалану құқығын тұлғаға берудің, жер пайдалану құқығын тікелей мемлекет беретінін білдіреді. Сонымен, мемлекеттің заңды тұлғаларға жер пайдалану құқығын беру мемлекеттік органның жер учаскесін тұрақты немесе уақытша пайдалану беру туралы актісінің негізінде, ал уақытша жер пайдалану құқығын мемлекеттік емес жер пайдаланушыларға беру, жер учаскесін жалға беру шартының немесе өтеусіз уақытша жер пайдалану шартының негізінде жіргүзіледі.

Сонымен бір уақытта, жер пайдалану құқығын тапсыру тұлғаға ер пайдалану құқығын тапсыру тұлғаға жер пайдалану құқығын басқа бір жер пайдаланушы беретінін білдіреді. Жер пайдалану құқығығын тапсыру азаматтық-құқықтық мәмілелер негізінде жүргізіледі. Жер пайдалану құқығынан айыру азаматтық құқықтық мәмілелер (сатып алу-сату, сыйға тарту, айырбастау және басқалар) негізінде жүргізіледі. Жер пайдалану құқығын белгілі бір мерзімге басқа тұлғаға тапсыру жалдау немесе жерді өтеусіз уақытша пайдалану шартының негізінде жүргізіледі.

Егер бұрын көпшілігінде және негізгі түрі мемлекеттің тұрақты жер пайдалану құқығын теру тегін және негізінен мемлекеттік заңды тұлғаларға, енді қазір көпшілігінде пайдалану құқығын беру ақылы негізде және де пайдалану құқығын тапсыру нарықтықтық типтегі жер пайдалану құқығымен операцияларды жетілдіру жолымен жүргізіледі. Уақытша жер пайдалану құқығы қысқа мерзімді (5 жылға дейін) және ұзақ мерзімді (5 жылдан 49 жылға дейін) болуы мүмкін. Бастапқы ұзақ мерзімді ақылы жер пайдалану құқығы бар мемлекеттік емес жер пайдаланушылар өздеріне тиесілі жер учаскелерін (немесе олардың бір бөлігін) жалға (кіші жалға) немесе өтеусіз уақытша жер пайдалануға беруге, сондай-ақ өздеріне тиесілі уақытша жер пайдалану құқығын иелігінен шығаруға құқылы.

Кейінгі жер пайдалану бастапқы жер пайдаланушы өзінің жер пайдалану құқығын иелігінен шығармай, өзіне тиесілі учаскені (немесе оның бір бөлігін) уәкілетті органға хабарлай отырып, басқа тұлғаға уақытша пайдалануға беретін жағдайларда кейінгі жер пайдалану туралы шарттың негізінде пайда болады

2. Қазақстан Республикасы Конституциясы. Алматы.1995 г.

2. Научно- практический журнал: Қазақстанның жер ресурстары/ 2005 – 2012 ж.ж

Дәріс Шетелдердегі жер ресуртарын басқару.Дамыған елдердегі жер ресурстарын мемлекеттік басқару функциялары.Шетелдік жер саясатының негізгі тенденциялары. Жер қатынастарын мемлекеттік реттеудің шетелдік тәжірибесі.

Жерді жалға берудің уақытша жер пайдалануға жатқызылғандығы жаңа республикалық заңдардағы ерекше кезең болды.

Жалға алу келісім шарты бұл-бастапқы жер пайдаланушының кейінгі (уақытша) жер пайдаланушыға жер учаскесін тапсыру туралы келісімге негіз болды. Бұдан Россияның жер заңдарының ерекшелігі аренда жер учаскесін пайдаланудың өзіндік формасына белгіленген.

Жалға алу негізінде жер пайдалану Қазақстанда және Россия Федерациясында құқықтық режімі бойынша уақытша жер пайдалануға жақын, өйткені жалға алып пайдаланудың уақытша түрін сипаттайды, келісім шарт негізінде пайда болады және жерді пайдаланудың өтеулігі.

Кейбір елдерде жер қорын басқарудың арендалық түрі айрықша басым болады. Мысалы, Израильде жер –негізінен мемлекеттік, жеке меншікте небары 5%. Жердің негізгі бөлігі бірлескен мемлекеттік меншікпен Еврей Ұлттық қорына(ЕҰҚ) жатады, онда тиесілі жерлерді сатуға құқығы болмайды, 49 жылға дейін, келешекте мерзімін ұзарту мен арендаға беруі мүмкін. Мұнда, жалға алу барысында жерді пайдалануға бақылау жақсы жүзеге асады, себебі келісім-шартта жақтардың құқықтары мен міндеттері нақты реттеледі; жерге алыпсатарлықты, мақсатсыз пайдалануды болғызбайды; жер төлемінің бюджетке кепілді түсіп тұруына ұмтылады (жетелейді); жерге билік ету құқығын мемлекет толық жүзеге асырады. Жалға алу құқығы қатаң реттеледі: жер телімін бөліктерге бөлуге болмайды, екінші мәрте жалға алуға жол берілмейді, шаруашылықтың саласын мемлекеттік органдардың келісімінсіз өзгертуге болмайды және т.б.

Дамыған капиталистік елдерде жерді жалға алу кеңінен тараған. Мысалы, АҚШ да фермерлік шаруашылықтың 67% жерді жалға алу қолданылады. Жерді жалға алудың ұзақтығы бойынша келесі түрлері бар: а) қысқа мерзімді (1,2 немесе 3 жыл штат заңдарына байланысты);

б) көбірек ұзақ мерзімді (10 жылға дейін); в) ұзақ мерзімді (15-20 жылға дейін); г) мерзімдік жаңаратын жалға алу; д) мерзімсіз жалға алу;

Англиялық құқық жалға алудың келесі түрлерін тән алады: 1) жалға алу мерзімсіз; 2) жалға алу қысқа мерзімді; 3) жалға алу ұзақ мерзімді; 4) жалға алу келісімсіз жалғасатын.

Францияда жердің 50%-тен көбін жалға алушылар өңдейді, бұл ретте жердің меншік иесі кез-келген азаматқа оны сата алмайды, тек фермерлер мен жалға алушыларға ұсыну қажет.

Германияда жер- арендаға оны келешекте төлеп алу құқығымен беріледі. Жер сатып алатын, арендатор оны 20 жыл ішінде сатуға құқығы жоқ.

Голландияда, ауыл шаруашылық мақсаттағы жерлерге жеке меншік жоқ, шаруалар ауыл шаруашылық жерлерін мемлекеттен жалға алады. Израиль мен Голландия ауыл шаруашылығында жал қатынасын сәтті қолданатын елдің бірі Қытай, мұнда жерді жекешелендіру мәселесі қойылмаған. Жерге жалпы халықтық (мемлекеттік) және ұжымдық меншік сақталған. Өңделген жерлер жалға көпшілік провинцияларда адам, немесе еңбекке жарамдылар саны бойынша шаруа жанұяларына берілген. Жал негізіндегі ақылы жер пайдалану жерге толық еркіндігі және өз еркімен шаруашылық жүргізуді жүзеге асырады. Жерге шаруашылық құқығын сатып алу – сату арқылы жер нарқын қалыптастыру тенденциясы біртіндеп күшейіп келеді.

Жерге мемлекеттік меншік басым болатын (ауыл шаруашылық жерлердің 75%-тен 90%-ке дейін мемлекеттік меншікте), әр түрлі нысаналы мақсаттағы жерлердің бөлек категориялары меншіктің жеке және жеке-үлестік түрлеріне берілетін, сондай-ақ ауыл шаруашылық пайдалануда үлкен салмақты уақытша пайдалану – жалдық негізде, мемлекеттердің көп санды тобына – Израильді, Голландияны, Ресейді, Өзбекстанды, Беларусь, Украина, Қазақстан, Қырғызстанда және т.б. жатқызуға болады.

Көріп тұрғанымыздай, еуропаның жетекші капиталистік елдері мен АҚШ-да, ұзақ тарихи мерзім ішінде жер қатынастарын дамыту қалыптастырылған, жерге мемлекеттік және әр түрлі жеке меншік құқығын қолдануға негізделген, бұл ретте өндірістің капиталистік тәсіліне және нарықтық экономиканың талабына көбірек жауап беретін, жерге жеке меншік абсолюттік болады. АҚШ, Англия, Франциямен бір деңгейде капиталистікмемлекеттердің бұл талабына жерге мемлекет меншігінде, жеке меншікте дамыған және жерге жалдық кең қолданылуы Германияны, Бельгияны, Мексиканы, Японияны, және де Польшаны, Чехияны, Венгрияны, Словакияны және т.б.жатқызуы мүмкін.

Сонымен, бір кезеңде жерге жеке меншік абсолютті басым болған елдер бар (а.ш. қосқанда) – бұл Швеция, Бразилия, Пакистан, Румыния, Югославия, Болгария, Прибалтика елдері, Армения, Түркменстан және т.б. Бұнда 70-тен 95%-ке дейін ауыл шаруашылық жерлері жеке меншікте, дегенмен олардың кейбіреуілерінде жер нарқы енді пайда бола бастады.

Шет ел тәжірибелерімен талдауларының көрсеткіштері бойынша көптеген дамыған елдерде ауыл шаруашылық жерлеріндегі жерге жеке меншік мемлекеттің бақылауында болады және оны нарықтық айналымда заңдармен реттейді. Сонымен, ГФР-да ауыл шаруашылық және орман жерлерін сату жергілікті өкілеттің рұқсатымен, учаскенің нысаналы мақсатын міндетті түрде сақтай оырып жүзеге асырады, бұл он жыл жерді арендаға алған қауым айрықша сатып алу құқығын қамтиды. Норвегияда мұрагер жерге иелену үшін лицензия алу керек, көптеген елдерде жерді сатып алушыларға талаптар қойылады (азаматтығы, жасы, квалификациясы,тәжірибесі, несиесінің бар болуы және т.б.)

Жерді алып сатарлықты шектеу үшін: әрбір 2-3 жылға нормативтік бағаны жариялауға міндетті, белгілі бір уақыт ішінде сатып алынатын жер учаскесін сатуға тыйым салынады (Францияда-12жыл, АҚШ-15жыл және т.б.), жеке жер учаскелерінің өлшем-деріне шектеулер болады және т.б.

3. Подольский Л.И. Научные основы оценки земель/ Вестник сельскохозяйственной науки Казахстана. - №6 – 1997.

4. Научно- практический журнал: Қазақстанның жер ресурстары/ 2005 – 2012ж.ж.