Шляхи вдосконалення регулювання ринку нерухомості в Україні

Важливу роль у створенні належних умов функціонування регіонального ринку нерухомості відіграє також формування системи управління нерухомістю, функціонування якої спрямоване на створення ключових елементів інфраструктури регіонального ринку нерухомості, збільшення надходжень до місцевих бюджетів регіонів, проведення єдиної довгострокової політики в сфері управління майново-земельним комплексом регіонів країни [6, c.239].

Прийнята в Україні система державної реєстрації прав на нерухомість є однією з головних умов ефективного державного регулювання ринку нерухомості. Реєстрація прав - це одночасно підвищення ступеню захисту законних інтересів усіх суб'єктів ринку нерухомості та поповнення бюджетів усіх рівнів.

В сфері земельних відносин бажано найближчим часом вирішити такі проблеми:

- розширити діяльність органів місцевого самоврядування по підготовці та прийняттю нормативних правових актів - правил землекористування та забудови, що базуються на правовому зонуванні. Забезпечити на основі правового зонування формування прозорих процедур регламентації діяльності інвесторів по землекористуванню та забудові, скоротити кількість інстанцій, що готують землевпорядну документацію.

- з метою здійснення „єдиної долі” земельних ділянок та розташованих на них об’єктів нерухомості не допускати роздільної реєстрації землі та споруд, що розташовані на ній.

- прискорити перехід до конкурсних процедур передачі забудовникам земельних ділянок.

- забезпечити вдосконалення системи реєстрації прав та обліку об’єктів нерухомості з метою зменшення затрат часу на оформлення прав та угод. Вважати пріоритетною задачею поступовий перехід до єдиної системи державного обліку нерухомості, включаючи земельні ділянки та інші об’єкти нерухомості.

- активізувати процес передачі прав власності на земельні ділянки власникам будівель чи споруд в тому числі і шляхом:

o надання відстрочки на викуп на тривалий термін;

o дозвіл на розподіл земельної ділянки (формування двох та більше) і її викуп по частинам;

o розширення набору дозволених видів використання викуплених земельних ділянок;

o спрощення процедури викупу та оформлення прав власності.

Було б доцільно також прийняти Закон України „Про підприємницьку діяльність на ринку нерухомості” („Про ріелторську діяльність”). В цьому Законі необхідно прописати основні поняття, що пов’язані з ріелторською діяльністю, види ріелторської діяльності, учасників операцій на ринку нерухомості, а також розкрити питання навчання та сертифікації (атестації) ріелторів [5].

Ще одним шляхом покращення державного регулювання можна назвати створення єдиної інформаційної системи, яка забезпечить ухвалення більш обґрунтованих управлінських рішень у напрямі реалізації наступних задач: захист прав власності на нерухомість; визначення оцінки вартості нерухомого майна; реєстрацію обліку і звітності по здійсненню операцій з нерухомістю; контролю за стягуванням податків; обліку даних попиту і пропозиції на об’єкти при проектуванні та будівництві; захисті прав інвесторів тощо.

Необхідно ввести консолідований податок на нерухомість на основі ринкової вартості об'єктів нерухомості знизить податкове навантаження на активну частину основних фондів, звільнить від оподаткування машини, обладнання, частину оборотних коштів (які входять в податкову базу податку на майно організацій, але не є об'єктами нерухомості). Це повинно стимулювати вкладання капіталу в оновлення виробничої бази, впровадження нових технологій, розвиток територій, стимулювання ефективного використання земель та об'єктів нерухомості, а також поступово витісняти землекористувачів, не здатних реалізувати прибутковий потенціал об'єктів нерухомості з найбільш привабливих для розвитку міських земель. Ще одним доказом на користь консолідованого податку є більш справедливий розподіл податків, який повинен бути пов'язаний з реальною вартістю об'єктів нерухомості, з урахуванням соціально-економічних обмежень (зокрема, платоспроможністю населення). Єдиний податок на нерухомість може бути передбачений спеціальною частиною Податкового кодексу замість діючих податків на майно організацій й фізичних осіб і земельного податку.

ВИСНОВОК

Підсумовуючи дослідження державного регулювання ринку нерухомого майна України, можна зробити висновок, що у функціонуванні всіх сегментів ринку нерухомості спостерігається інформаційна непрозорість, що заважає оцінити інвестиційну ефективність проектів, що здійснюються на ньому. Це перед усім обумовлене приховуванням фактичних цін продажу об’єктів, небажанням показувати реальні доходи, відсутністю багатьох законодавчих актів, недосконалістю системи реєстрації прав на нерухоме майно, а також нерозвиненою інформаційною інфраструктурою та відсутністю єдиної інформаційної системи, об’єднуючої всіх учасників ринку, обтяжливим податковим законодавством.

Важлива роль держави в регулюванні ринку нерухомості виявляється в формуванні умов для розвитку на ринку нерухомості правового поля взаємодії всіх суб'єктів ринку.

Провідною функцією держави за таких умов повинна бути формування єдиної державної концепції регулювання ринку нерухомого майна, яка б могла враховувати особливості розвитку кожного його окремого сегменту, та підвищення інформаційної прозорості процесів, що відбуваються на ньому. Для цього треба сформулювати єдині методологічні основи державного регулювання ринку нерухомого майна, а також розробити програми регулювання ринку нерухомості з урахуванням регіональної специфіки їх реалізації. Такі вагомі дії з боку держави в змозі здолати основні проблеми розвитку ринку та стимулювати його інтеграцію в світову систему ринкових відносин в сфері нерухомості.

Таким чином, ринок нерухомості необхідно розглядати: з позицій його специфічних особливостей та особливостей його суб'єктів, а також закономірностей функціонування як на ринку загалом, так і в його окремих секторах; у взаємозв'язку з інвестиційним і товарним ринками, ринком послуг з урахуванням перенесення їх особливостей на функціонування ринку нерухомості; з урахуванням існуючої інфраструктури, що розвивається.

Ринок нерухомості доцільно розглядати як систему відносин (прямих чи опосередкованих) між продавцями і покупцями (користувачами), яка діє на основі цінового механізму з урахуванням соціального значення, особливостей правового режиму привласнення, природних властивостей та родових ознак нерухомості й підпорядковується закономірностям функціонування як товарного, так і фінансового ринків. Чинниками формування попиту і пропонування на об’єкти нерухомості виступають корисність, очікування, заміщення, залишкова продуктивність, внесок, збалансованість, оптимальність розміру, віддача, майнові права, а зовнішнє оточення об’єктів нерухомості доцільно розглядати за видовими ознаками (фізичними, соціальними, економічними, політичними) та рівнями (національним, регіональним, локальним).

Розвиток ринку нерухомості нині неможливий поза впливом таких механізмів його стимулювання, як організаційно-економічний, фінансово-економічний, інвестиційний, податковий, нормативно-правовий. Важливу роль у створенні належних умов функціонування ринку нерухомості відіграє й формування системи управління нерухомістю, яка дозволяє задіяти зазначені механізми, розв'язуючи нагальні державні соціально-економічні проблеми. При організації й за участі в усіх процесах на ринку нерухомості його суб'єкти використовують значну кількість законодавчих і нормативних документів. Це пояснюється тим, що правове поле, яке розробляється для таких сегментів ринку нерухомості, як земля й земельні відносини, житло, приватизація тощо, повинне бути привабливим для всіх учасників ринку та мати як можна менше ознак недосконалості з метою розвитку ринку нерухомості в сучасних економічних умови країни. Саме тому законодавче доле в цей час так насичене і має важливе значення для всіх суб'єктів ринку нерухомості.

Таким чином, ринок нерухомості є складовою національної економіки, без якого неможливе функціонування ринку взагалі. Формування ринку нерухомості в Україні характеризується нерівномірним розвитком його сегментів, недосконалістю законодавчої бази, низькою платоспроможністю громадян. Аналіз ринку нерухомості дозволяє зробити висновок, що закономірними складовими процесу поліпшення функціонування ринку нерухомості в Україні на державному рівні на сучасному етапі розвитку ринкових відносин є впровадження стандартів об'єктів нерухомості, створення єдиного інформаційного простору та забезпечення законодавчого врегулювання його діяльності. Усе це дає підстави вести мову про необхідність подальшого дослідження умов розвитку процесів на ринку нерухомості.

СПИСОК ВИКОРИСАНИХ ДЖЕРЕЛ:

1. Економіка нерухомості: Підручник / Асаул А.М., Брижань І.А., Чевганова В.Я. – К.: Лібра, 2004. – 304 с.

2. Завора Т. Ринок нерухомості та особливості його функціонування // Економіст. – 2006. - № 10. – С. 40-43.

3. Завора Т.М. Становлення ринку житла в Україні // Регіональна економіка. – 2007. - № 1. – С. 87-95.

4. Зацерковний С.А. Вартість нерухомості: чинники формування та форми прояву // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. – 2003. - № 11. – С. 30-34.

5. Зацерковний С.А. Особливості функціонування ринку промислової нерухомості в трансформаційний період // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. – 2003. - № 7. – С. 53-57.

6. Ігнатенко А.В. Інвестиційна привабливість ринку комерційної нерухомості // Актуальні проблеми економіки. – 2008. - № 6. – С. 79-88.

7. Манцевич Ю. Про можливі шляхи зниження цін на ринку житла // Економіка України. – 2008. - № 3. – С. 76-83.

8. Мухін О. О. Вплив ринку нерухомості на розвиток експертної оцінки майна в Україні // Економіка України. – 2002. - № 4. – С. 43-50.

9. Мухін О.О. Ринок нерухомості України: економічні та регіональні аспекти: Автореф. дис... канд. екон. наук / Рада по вивченню продуктивних сил України НАН України. – К., 2005. – 25 с.

10. Павлов В. Механізми стимулювання розвитку сучасного ринку нерухомості // Регіональна економіка. – 2005. - № 2. – С. 67-75.

11. Павлов В. Особливості формування ринку комерційної нерухомості // Регіональна економіка. – 2006. - № 1. – С. 191-199.

12. Ринок нерухомості: Навчальний посібник / Асаул А.М., Павлов В.І., Пилипенко І.І.,.Павліха Н.В. – К., 2004. – 387 с.

13. Ринок приватної нерухомості України в 2009 році // http://www.e-mkg.info/?post=tenders&id=777

14. Тенденції ринку нерухомості на 2009 рік // http://www.dom2000.com.ua/ru/main/article/id/6953

15. Тенденції ринку нерухомості України. Реалії та прогнози. Криза 2008-2009 / Воронін В.О., Галасюк В.В., Гусельников А.С., Драпіковський О.І., Запотоцький С.П., Зімін О.В., Іванова І.Б., Іліч А.Б. – К.: АрТек, 2009. – 300 с.

16. Шевчук В. Передумови та загрози перегріву ринку нерухомості // Стратегічні пріоритети. – 2009. - № 1. – С. 118-127.

17. Горемыкин В. – Экономика недвижимости – М. 1999 г.

18. Операции с недвижимостю в Украине – Харьков 2001

19. Волощук Ю. «Современное состояние и перспективы развития рынка недвижимости» - Украинский инвестиционный журнал – №2 – 2001

20. Шевченко О.– Некоторые особенности отношений с недвижимостью: понятие недвижимости и проблемы регистрации в Украине – Цивильне право №2-2002

21. Дронь А. Ринок житла в Україні: перспективи і проблеми // “Економіка україни” №7, 1997

22. Гриценко О. Особливості формування ринку нерухомості України // Економіка України №4 – 2000

23. Власенко Інвестиційна привабливість ринку нерухомості України// Економіка, Фінанси, право № 11 – 2002

24.. Геллер І.М. Ринок житлдової нерухомості України //«Властність в Україні» № 1 (2) 2001

ДОДАТКИ

Додаток А

Класифікаційна схема ринків нерухомості в Україні

Размещено на Allbest.ru