Характеристика ринку нерухомості

Ринок нерухомості має численні особливості (рис. 1.2), які дають підставу характеризувати його як складову частину ринкового простору.

Рис. 1.2. Ринок нерухомості як специфічний сектор економіки [12,с.17].

У процесі проведеного аналізу врахована класифікація ринку нерухомості за видами об'єктів нерухомості, а саме: ринок землі та інших природних ресурсів; ринок комерційної нерухомості – будівель і споруд невиробничого призначення; ринок промислової нерухомості – виробничих будівель і споруд; ринок житла. Види ринкової нерухомості поділяються на первинні та вторинні. Так, первинний ринок житла пов'язаний із будівництвом і продажем нових будівель. Вторинний ринок житла – операції, пов'язані з купівлею-продажем наявних житлових будівель. Кожний із ринків має свої об'єкти, суб'єкти, організаційну структуру, навколишнє середовище, джерела фінансування, які відображають ступінь соціально-економічного розвитку країни, її національні, географічні, кліматичні особливості, спосіб і якість життя населення. Найбільш розвинутими в Україні є ринки земельних ділянок, житлової та комерційної нерухомості. Класифікацію ринків нерухомості наведено у додатку А.

Суб'єктами ринку нерухомості є покупці, продавці та професійні учасники. Професійні учасники, у свою чергу, поділяються на: інституціональних, що представляють інтереси держави й діють від свого імені, і не інституціональних учасників, що працюють на комерційній основі (підприємці, брокери, оцінювачі об'єктів нерухомості, фінансисти, девелопери, управителі нерухомістю та інші).

Основними економічними категоріями ринку нерухомості є попит, пропозиція, оренда, земельна рента, ціна землі, житла. При цьому враховується, що попит і пропозиція на об'єкти нерухомості, а саме на житлові будівлі, формується під впливом економічних, соціальних, демографічних, естетичних, природно-кліматичних факторів. У класичному вимірі співвідношення пропозиції та попиту на ринку нерухомості визначає ринкову ціну об’єкта нерухомості.

До основних функцій ринку нерухомості належать:

- інформація про ціну, попит і пропозицію;

- встановлення зв'язків між споживачами, попитом та пропозицією;

- формування ціни на нерухомість та захист прав власника;

- перерозподіл інвестицій між об'єктами нерухомості;

- забезпечення свободи підприємництва;

- ефективність вирішення соціальних програм [9, с. 12].

Формування структури ринку нерухомості, у тому числі ринку житла, полягає в комплексності методологічного, трансакційного, інженерно-технологічного, соціального підходів. З точки зору методологічного підходу структура ринку нерухомості – це механізм підтримки економічної системи, базових ринкових принципів функціонування процесів утворення та споживання корисних властивостей об'єктів нерухомості.

Однією із особливостей ринку нерухомості є трансакційні витрати, пов'язані зі здійсненням угод з об'єктами нерухомості. З точки зору трансакційного підходу структура ринку нерухомості – це механізми доступу учасників ринку нерухомості до його ресурсів з найменшими затратами. Він полягає у формуванні професійних норм і стандартів взаємовідносин учасників ринку нерухомості, що призводять до зменшення витрат на всіх етапах.

Формування структури ринку нерухомості з точки зору інженерно-технологічного підходу, полягає в розробці та впровадженні стандартів об'єктів нерухомості всіх видів з метою їх купівлі-продажу, створення єдиного інформаційного простору ринку нерухомості та забезпечення його прозорості, забезпечення законодавчого врегулювання діяльності на ринку нерухомості. Відповідно до соціального підходу структура ринку нерухомості – це механізм вирішення соціальних завдань зі створення та споживання корисних властивостей нерухомості.

Усі ринки нерухомості, у тому числі й ринок житла, мають загальну вихідну економічну сутність. Іншими словами, відношення попиту та пропозиції визначають ціну нерухомості, у свою чергу, розмір ціни визначає попит та пропозицію. Попит – це кількість об'єктів нерухомості та права на них, які покупці готові придбати за певний період часу. В умовах трансформації соціально-економічних відносин в Україні, незважаючи на погіршення демографічної ситуації, попит на житло постійно зростає. Про збільшення попиту на первинному ринку житла свідчить черга на його отримання. На даний час в Україні у зв'язку з недостатнім рівнем доходів більшої частини громадян, високою вартістю одного квадратного метра житла, великим розміром першого внеску при стандартному іпотечному кредиті та високою відсотковою ставкою житлового кредитування спостерігається збільшення

Пропозиція – це кількість об'єктів нерухомості, які власники готові продати за певний проміжок часу та за певну ціну. Характерним показником пропозиції є вартість 1 м² житла, яка залежить від регіональних особливостей та ринкових умов. Відповідно вартість 1 м² загальної площі у нових житлових будинках (в залежності від матеріалів стін) по регіонах різна. На ринку нерухомості у зв'язку з великим терміном виробництва кінцевої продукції, порівняно з сільськогосподарським та промисловим ринками, складніше зменшити або збільшити пропозицію. У будівництві житла задіяні організації, що зацікавлені у використанні своїх потужностей та ресурсів, тому зупинити чи значно збільшити обсяги будівництва в короткий термін часу неможливо. Для цього необхідно місяці й навіть роки. Пропозиція на первинному ринку є абсолютно нееластичною в короткостроковому періоді. Вона не може формуватися пише відповідно до попиту, в зв'язку з чим виникає незбалансованість ринку житла [4, с. 32].

Ринки нерухомості підлягають регулюванню. Так, ринок житла регулюється шляхам контролю та обмежень на відведення земельних ділянок під будівництво, шляхом дотримання певної поверховості будівництва, встановленням опосередкованої вартості 1 м² при будівництві соціального житла та житла за державними програмами, на стадії експлуатації будівлі – контроль за рівнем квартирної плати і т.д. Права володіння, користування й розпорядження нерухомістю відрізняються від прав володіння іншими видами власності та зачіпають інтереси багатьох фізичних і юридичних осіб, тому всі операції з об'єктами нерухомості (дарування, успадкування, оренда) пов'язані з певними процедурами – державною реєстрацією прав на нерухоме майно, покликаними забезпечити облік інтересів держави, муніципальних органів влади та інших суб'єктів ринку нерухомості. Об'єкти нерухомості є одним з небагатьох товарів, вартість яких з часом має тенденцію до поступового зростання. Час перебування товару на ринку формує його економічні властивості, а саме – ліквідність. Високоліквідні товари можуть швидко перейти з натурально-речовинної форми в грошову, і навпаки. На ринку житлової нерухомості об'єкти експонуються в середньому протягом 1-1,5 місяця, на ринку комерційної нерухомості терміни експонування досягають 6 місяців і більше. Це свідчить про низьку ліквідність об'єктів нерухомості.