Земельно-оціночна структуризація села Петропалівка БогодухівськогорайонуХарківської області

Головним в земельно-оціночній структуризації є встановлення відносної однорідності території за рентоутворюючими факторами, котрі впливають на потенційну прибутковість та інші соціально-економічні переваги від використання земель населених пунктів. Додержання цього принципу гарантує врахування рентоутворюючої природи окремих елементів території на різних ієрархічних рівнях: від населеного пункту в цілому до земельної ділянки.

Процедура економіко-планувального зонування передбачає:

ü аналіз природно-планувальних особливостей території населеного пункту, як просторового базису;

ü делімітацію земельно-оціночних одиниць, що характеризуються відносно однорідними споживчими властивостями;

ü по факторну оцінку ступеню цінності території населеного пункту в розрізі земельно-оціночних одиниць;

ü об’єднання земельно-оціночних одиниць в економіко-планувальні зони за ступенем цінності території та її функціональним призначенням [5, с. 13].

Згідно зі статтею 197 Земельного кодексу України однією із складових частин державного земельного кадастру є кадастрове зонування. Воно включає встановлення:

ü місця розташування обмежень щодо використання земель;

ü меж кадастрових зон та кварталів;

ü меж оцінюваних районів та зон;

ü кадастрових номерів (території адміністративно-територіальної одиниці) [1].

У наш час відбувається інтенсивний процес створення, вдосконалення і освоєння норм і правил земельних відносин нового типу, які базуються на державній, комунальній та приватній власності на землю, чіткому обліку земельних ділянок і прав на них, а також захисті прав власності і користувачів земельних ділянок. Операції із земельними ділянками набувають масового характеру, що вимагає забезпечення юридичної повноти прав на них, повноти опису самої ділянки, її правового статусу, в тому числі обмежень, пов’язаних з використанням.

Відповідно до статті 91 та 96 ЗКУ власники земельних ділянок і землекористувачів зобов’язані: використовувати їх за цільовим призначенням; додержуватись вимог законодавства про охорону довкілля; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов’язаних із встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошуваних та осушувальних систем [1].

В умовах функціонування різних форм власності на землю, різкого збільшення кількості власників земельних ділянок, складної екологічної системи правове обмеження щодо користування земельною ділянкою необхідно будувати на правовій основі, яку потрібно розвивати і вдосконалювати.

Статті 162, 163, 164 ЗКУ визначають норми охорони земель. Охоронні зони створюються:

ü навколо особливо цінних природних об’єктів, об’єктів культурної спадщини, гідрометеорологічних станцій тощо з метою охорони і захисту їх від несприятливих антропогенних впливів;

ü вздовж ліній зв’язку, електропередачі, земель транспорту, навколо промислових об’єктів для забезпечення нормальних умов їх експлуатації, запобігання ушкодженням, а також зменшення їх негативного впливу на людей та довкілля, суміжні та інші природні об’єкти.

Правовий режим земель охоронних зон визначається законодавством України.

Зони санітарної охорони створюються навколо об’єктів, де є підземні та відкриті джерела водопостачання, водозбірні та водоочисні споруди, водопроводи, об’єкти оздоровчого призначення та інші, для їх санітарно-епідеміологічної захищеності.

У межах зон санітарної охорони забороняється діяльність, що може завдати шкоду підземним та відкритим джерелам водопостачання, водоочисним спорудам, водопроводам, об’єктам оздоровчого призначення, навколо яких вони створені.

Санітарно-захисні зони створюються навколо об’єктів, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищеного рівня шуму, вібрації, ультразвукових та електромагнітних хвиль, електронних полів, іонізуючих випромінювань тощо з метою відокремлення таких об’єктів від території житлової забудови.

У межах санітарно-захисних зон забороняється будівництво житлових об’єктів, об’єктів соціальної інфраструктури та інших об’єктів, пов’язаних з постійним перебуванням людей [1].

До сфери впливу соціальних чинників держави передусім належать: економічне життя; трудова діяльність; довкілля. Для цих трьох сфер повинні бути розроблені правила, згідно з якими власність на землю (особливо приватна) підпорядковується державі.

Необхідність ефективної обробки матеріалів та управління інформацією, підтримки зв’язку між земельними та іншими галузевими кадастрами, інформаційними системами вимагає створення єдиної системи кадастрової нумерації земельних ділянок.

Процес рентоутворення в межах населених пунктів відбувається, як правило, на достатньо великій внутрішньо неоднорідній території.

Процедура кадастрового зонування передбачає чітке виділення та характе­ристику таких структурних одиниць (рис.5):

Рис. 5 «Структурні одиниці кадастрового зонування»

Земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Кадастровий квартал – компактна територія, що визначається з метою раціональної організації кадастрової нумерації та межі якої, як правило, збігаються з природними або штучними межами (річками, струмками, каналами, лісосмугами, вулицями, шляхами, інженерними спорудами, огорожами, фасадами будівель, лінійними спорудами тощо) [5]. Найбільший номер кадастрового кварталу становить 999.

При встановленні меж кадастрових кварталів у населених пунктах може бути використана структуризація території населеного пункту на оціночні райони, які здійснюються в процесі грошової оцінки земель.

За межами населеного пункту таке територіальне об’єднання як кадастровий квартал не виділяється, хоча, на думку науковців, це може мати місце. Виділення кадастрових кварталів необхідне для забезпечення можливості створення резерву потенційно достатньої кількості кадастрових номерів в умовах виникнення значної кількості (кадастрових номерів) земельних ділянок в результаті виділення земельних часток (паїв) у натурі у вигляді окремих земельних ділянок, які в перспективі можуть бути включені в земельний обіг.

В якості меж кварталів можуть використовуватися по осьовій лінії дороги, лінії тротуарів, межа землеволодіння, червоні лінії.

Межа кварталу поділяється полігоном або полілінією, що проходить через характерні точки, вузли з фіксованими координатами.

Оціночне зонування передбачає визначення таких структурних одиниць (рис. 6):

Рис. 6 «Структурні одиниці оціночного зонування»

Зазначене зонування території виконується під час проведення земельно-оціночних робіт для спрощення виконання та підвищення точності оцінки земельних ділянок. При оціночному зонуванні межі земельних ділянок і кварталів, в переважній більшості, співпадають. Визначення меж оціночних районів та економіко - планувальних зон здійснюється за наявними функціональними, архітектурними та споживчими властивостями земель, що окреслені чіткими планувальними межами, тобто:

Оціночний район – частина території населеного пункту, що має визначені межі, які проходять за лінійними або природними рубежами, включає структурні одиниці – квартали, що об’єднані однорідністю функціонального використання, однотипністю архітектурно - планувальних особливостей і мають відповідний рівень інженерно-інфраструктурного облаштування.

Економіко - планувальних зона – частина території населеного пункту з визначеними межами, сформована на основі оціночних районів за однорідністю функціонального використання, близькістю їх місця розташування та близькістю зазначення комплексного індексу [5, c.14].

Кадастрова зона – сукупність (об'єднання) кадастрових кварталів [5].

Населений пункт – це первинна одиниця розселення людей в межах даної забудованої ділянки, яка постійно або сезонно використовується як місце проживання людей.

На основі земельно-оціночної структуризації території та виділення земельно-оціночних одиниць, в межах яких у подальшому здійснюється збір, обробку та розрахунок окремих коефіцієнтів зазначені в таблиці 6.