Классификация недвижимости

В России происходит активное формирование рынка недвижимости. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной ликвидностью граждан и юридических лиц.

Под рынком недвижимости следует понимать определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользователей.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, землю. Каждая из групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную базу. Наиболее быстрыми темпами в России формируется рынок жилья, вследствие того, что недвижимость, с одной стороны, выступает основой личного существования граждан и, с другой стороны, имеются объективные потребности населения в улучшении жилищных условий.

Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости.

К особенностям рынка недвижимости относятся:

 локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);

 низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости);

 сезонные колебания;

 необходимость государственной регистрации сделок;

 вложения капитала в недвижимость.

Основные факторы, воздействующие на функционирование рынка недвижимости:

 экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы и коммунальные услуги;

 социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

 административные: ставки налогов и зональные ограничения;

 экологические: подверженность района местоположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

1.2. Цели и организация оценки недвижимости

Оценка – это деятельность специалиста, имеющая целью определение вероятной денежной суммы, которую реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях.

Оценочная деятельность в соответствии с федеральным зако­ном «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» состоит в установлении в отношении объектов гражданских прав рыночной или иной стоимости.

В сферу оценочной деятельности входят операции при купле, продаже, аренде, залоге и страховании объекта недвижимости, при инвестировании в собственность, при слиянии и поглощении предприятий, при установлении цены размещения эмитируемых акций, при исполнении прав наследования и судебного приговора, оценки бизнеса и услуг.

Объект оценочной деятельности (объект оценки) может включать:

 недвижимое имущество;

 предприятия в целом, как действующие, так и находящиеся в процессе ликвидации;

 движимое имущество;

 машины и оборудование;

 ценные бумаги;

 имущественные права, не овеществленные в ценных бумагах и могущие, в соответствии с действующим гражданским законодательством, являться предметами сделок до их отчуждения;

 интеллектуальная собственность и нематериальные активы;

 различные услуги.

Субъект оценочной деятельности — это индивидуальные предприниматели (оценщики, эксперты), а также хозяйственные общества (товарищества), осуществляющие коммерческую оценочную деятельность с соблюдением условий и требований, установленных федеральным законом об оценочной деятельности.

Процесс оценивания, т. е. нахождения денежного эквивалента различным объектам недвижимости в конкретный момент времени, представляет собой определение их стоимости. Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления – потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования.

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Меновая стоимость лежит в основе процесса обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена как денежное выражение стоимости является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения.

Меновая стоимость выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.

Исследование экономического содержания стоимости невозможно без изучения тесно связанных с ним понятий цены и затрат.

Цена – это денежная сумма, выражающая результат заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях.
В отличие от стоимости (гипотетической цены) цена выступает формой проявления совершившейся сделки, является свершившимся фактом, т. е. относится к конкретному объекту недвижимости и дате, независимо от того, была ли она объявлена официально или осталась коммерческой тайной.

Затраты – это выраженные в денежной форме расходы на создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта или объекта, аналогичного по полезности объекту оценки.

Одной из главных задач в практической работе оценщиков является правильный выбор вида определяемой стоимости, соответствующего целям и условиям оценки. При этом необходимо учитывать международные стандарты оценки, а также переход российской экономики на международные требования бухгалтер­ского учета и аудита, принципы финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две большие группы:

• стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;
• стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под креди­ты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т. п.

Формами проявления стоимости в обмене выступают:

 рыночная;

 ликвидационная;

 залоговая;

 страховая;

 арендная.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования. Она носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и другими рыночными операциями.

Оценка стоимости в пользовании объекта недвижимости про­изводится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в начальный период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

К формам проявления стоимости в пользовании могут быть отнесены, например, следующие:

 инвестиционная;

 балансовая;

 стоимость для целей налогообложения (в России) и др.

Краеугольный камень теории оценки недвижимости – это по­нятие «рыночная стоимость».

В федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дано следующее определение рыночной стоимости. Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

 одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

 стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

 объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

 цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

 платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Данное определение рыночной стоимости базируется на исходных предпосылках о том, что сделка совершена в условиях конкурентного и равновесного рынка при соблюдении типичных условий и передаче титула собственности от продавца к покупателю в момент отчуждения объекта.

К сожалению, в указанном определении не выделено положение о том, что рыночная стоимость всегда относится к конкретному моменту времени, поскольку при изменении конъюнктуры рынка она также может измениться. Поэтому рыночная стоимость отражает фактическое состояние рынка и обстоятельства заключения сделки на действительную дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Дата оценки и дата написания отчета об оценке могут быть разными, но дата отчета не может предшествовать дате оценки.

Таким образом, из определения рыночной стоимости следует, что она является эквивалентом наиболее вероятной цены, которая была бы получена за недвижимость на открытом рынке в условиях конкуренции, рационального поведения продавца и покупателя, отсутствия незаконного давления или воздействия и других чрезвычайных обстоятельств, а также наличия типичных условий сделки (финансирование и др.).

Под ликвидационной стоимостью в теории оценки понимается денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Залоговая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости.

Под страховой стоимостью понимается стоимость, рассчитанная в соответствии с конкретными методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для определения суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости.

Арендная стоимость (рыночная стоимость аренды) — это величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.

Арендная стоимость оценивается при сдаче объекта недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду и является разновидностью рыночной стоимости. В определенных случаях местные органы власти специально утверждают методику расчета размера арендной платы, а также ежегодные ставки арендной платы за муниципальные объекты недвижимости.

Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанную на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет инвестиционной стоимости базируется на дисконтировании потока доходов, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора может отличаться от ее рыночной стоимости в результате разных оценок доходности, престижности, перспективности местоположения, наличия в собственности инвестора других объектов, повышающих стоимость оцениваемой недвижимости. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

Под балансовой стоимостью понимается стоимость недвижимости, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации. В ней также учитывается стоимость произведенных улучшений за период эксплуатации. Балансовая стоимость является скорее бухгалтерским, чем оценочным термином. Она широко используется в качестве исходной базы метода чистых активов, а также при переоценке основных фондов.

Стоимость для целей налогообложения устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. Эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости, особенно в странах с переходной экономикой. Так, в Российской Федерации законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т. е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятий и организаций.

Процесс оценки может быть разделен на ряд последовательных стадий.

1. Определение проблемы (постановка задачи).

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку, составление плана работ.

3. Сбор, проверка и анализ данных.

4. Применение трех подходов к оценке стоимости объекта собственности и выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.

5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.

6. Подготовка отчета и заключения об оценке.

Первая стадия. Определение проблемы.

Данная стадия оценки подразделяется на этапы:

 формулирование цели и функции, предполагаемое использование оценки;

 определение вида стоимости;

 идентификацию объекта и прав, связанных с имуществом, подлежащим оценке;

 определение даты оценки;

 ознакомление заказчика с ограничительными условиями.

Вторая и третья стадии. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку.

Эти стадии оценки включают:

1) предварительный осмотр объекта и знакомство с его администрацией;

2) составление графика работ по оценке;

3) определение источников и способов сбора информации;

4) определение состава группы экспертов-оценщиков;

5) составление задания на оценку и календарного плана;

6) подготовку и подписание договора на оценку и определение суммы гонорара.

Четвертая стадия. Использование трех подходов для определения величины стоимости объекта недвижимости.

Существует три основных подхода к оценке недвижимости, которые должны быть использованы для оценки любого объекта: сравнительный, доходный, затратный.

Пятая стадия. Согласование результатов.

Согласование – это не процесс механического усреднения результатов, полученных с использованием трех подходов. Это процесс логических рассуждений и принятия решения.

Шестая стадия. Отчет о результате оценки стоимости.

В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, которые он затем передает клиенту.