Главная Случайная страница


Полезное:

Как сделать разговор полезным и приятным Как сделать объемную звезду своими руками Как сделать то, что делать не хочется? Как сделать погремушку Как сделать так чтобы женщины сами знакомились с вами Как сделать идею коммерческой Как сделать хорошую растяжку ног? Как сделать наш разум здоровым? Как сделать, чтобы люди обманывали меньше Вопрос 4. Как сделать так, чтобы вас уважали и ценили? Как сделать лучше себе и другим людям Как сделать свидание интересным?


Категории:

АрхитектураАстрономияБиологияГеографияГеологияИнформатикаИскусствоИсторияКулинарияКультураМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОхрана трудаПравоПроизводствоПсихологияРелигияСоциологияСпортТехникаФизикаФилософияХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника






Тема 4. Діагностика майна і ринкової ціни підприємства





Перелік основних понять теми

 

1. Статична і динамічна моделі підприємства

2. Вплив моделі підприємства на методику визначення його вартості.

3. Сутність затратного, дохідного і ринкового підходів до оцінки вартості підприємства.

4. Взаємозв’язок цілей та методів оцінки вартості підприємства

5. Визначення вартості підприємства затратними методами

6. Визначення вартості підприємства дохідними методами

7. Визначення вартості підприємства на основі ринкового (порівняльного) підходу

 

Література: [3,10, 15, 19, 20, 21]

 

Завдання 4.1

 

Визначити дійсну вартість приміщення з урахуванням фізичного зносу за даними табл. 4.1 з використанням витратного підходу (методом визначення відбудовної вартості).

 

Таблиця 4.1 – Вихідні дані

Показники/варіанти                    
Будівельний обсяг, м3                    
Вартість одиничного показника (1м3) у цінах 1969 року, руб. 19,3 20,6                
Середньозважений фізичний знос,%                    
                       

 

Додаткові дані (загальні для всіх варіантів):

- галузевий коефіцієнт для житлового будівництва - 1,19;

- територіальний коефіцієнт для Харківської області - 1,03;

- коефіцієнт для визначення базисної кошторисної вартості в цінах 1997 р., цеглові житлові будинки - 1,103;

- середній індекс збільшення вартості будівництва - 2,629.

 

Методичні вказівки

 

Витратний підхід до оцінки нерухомості ґрунтується на вивченні можливостей інвестора по відтворенню об'єкта оцінки і припускає, що розсудливий покупець не заплатить за об'єкт оцінки суму більшу, ніж та, у яку обійдеться зведення об'єкта аналогічної функціональної користі в доступний для огляду період без істотних затримок. Необхідно враховувати, що об'єктивний результат вартості може бути отриманий методом витрат тільки за умови відносної рівноваги попиту та пропозиції на ринку нерухомості.

Оцінка за витратним підходом має на увазі розрахунок суми усіх витрат, що потенційний інвестор, імовірніше всього, повинен би був понести, щоб відтворити функціонально аналогічний будинок у поточних ринкових умовах з обліком існуючих на сьогоднішній день вартісного зносу й індивідуальних особливостей об'єкта.

В основі такого підходу лежить визначення дійсної вартості об'єкта.

Дійсною вартістю будинку є його відбудовна вартість з обліком фізичного й іншого видів зносу, а також групи коректуючих коефіцієнтів; які відображають вплив на вартість будинку основних зовнішніх факторів.

Відбудовною вартістю вважаємо початкову вартість будинку без обліку його зносу, визначену в цінах, що діють на момент обстеження.

Існують три способи розрахунку відбудовної вартості будинку.

1. Метод розрахунку за одиничними показниками, при якому витрати на зведення одиничного показника (1м2 або 1 м3) будинку-аналога збільшуються на кількість одиничних показників оцінюваної нерухомості.

2. Поелементний метод, при якому будівельні витрати на квадратний метр кожної складової частини оцінюваної нерухомості (включаючи матеріали, робочу силу і прибуток підрядчика) збільшуються на кількість квадратних метрів у кожній складовій частині оцінюваного будинку.

3. Метод кількісного аналізу, при якому складаються усі витрати на зведення нового будинку, передбачені проектно-кошторисною документацією і будівельними нормами та правилами.

Оскільки повний пакет проектно-кошторисної документації на конкретний об'єкт представлений не був, використовувався метод визначення відбудовної вартості на основі розрахунку за одиничними показниками. Одиничний показник визначався для функціонального аналога. Таким чином, відбудовна вартість визначалася як вартість заміщення.

Для перерахування цін 1969 року в ціни 1984 року застосовується коефіцієнт Ky з урахуванням рекомендацій, викладених у Постанові ДержБуду СРСР від 11.05.83 року.

Перерахування цін 1984 року в діючі на момент оцінки ціни здійснюється за допомогою двох коефіцієнтів - Kp і Ky.

Kp - інтегральний коефіцієнт, що враховує подорожчання будівельних матеріалів, збільшення відрахувань на зарплату, у страхові фонди, а також подорожчання транспортних послуг на момент оцінки. Він визначається на підставі відповідних листів Фонду Державного майна, що приводять рівень граничних цін (у даному випадку - №7/130 від 31.03.98 р.), а також індексів до базисної кошторисної вартості, визначеної на підставі ДБН IV - 16 - 96 (частина друга).

Таким чином, з урахуванням усіх коефіцієнтів, формула розрахунку відбудовної вартості (Св) приймає вигляд:

 

Cв = Cб*Ky*Kp, (4.1)

 

 

де Сб - базова вартість у цінах 1969 р.

Фізичний знос будинку полягає в погіршенні технічних якостей конструктивних елементів, втраті міцності, ізолюючої здатності і т.п.

Ступінь фізичного зносу виміряється у відсотках і визначається шляхом експертної оцінки стану окремих елементів і обчислення середньозваженого зносу з урахуванням питомої ваги елементів і конструкцій у будинку.

У залежності від наявності небезпечних руйнувань і деформацій і необхідності найближчим часом додаткових вкладень для усунення ознак зносу, виявлених при натурному обстеженні, а також з урахуванням високої вартості капіталу в Україні, експертним шляхом визначається вплив зносу на оцінну вартість будинку.

Завдання 4.2

 

Визначити вартість приміщення, що здається в оренду, за допомогою доходного підходу на основі вихідних даних табл. 4.2. Безризикова ставка для всіх варіантів складає 12%.

 

Таблиця 4.2 – Вихідні дані

Показники/варіанти                    
Вартість оренди 1 м2 площі за місяць, грн                    
Площа об'єкту, м2                    
Очікуваний середній відсоток недовантаження 3,2 4,6 5,0 6,0 3,4 3,4 5,2 3,1 2,8 3,8
Премія за ризик, % 3,2 4,2 2,9 3,8 4.0 1,9 5,1 3,9 2,7 2,0
Премія за ліквідність, %                    
                       

 

 

Методичні вказівки

 

У рамках доходного підходу виділяють два основних методи: метод прямої капіталізації та метод капіталізації по нормі віддачі (метод дисконтованих грошових потоків).

Метод прямої капіталізації перераховує річний доход у вартість власності шляхом розподілу річного доходу на відповідну норму доходу (коефіцієнт капіталізації) або шляхом множення його на відповідний коефіцієнт доходу. Формула розрахунку має вигляд:

 

(4.2)

 

де – вартість об’єкту нерухомості, грн;

– річний чистий операційний доход, грн;

– коефіцієнт капіталізації.

 

У даному завданні коефіцієнт капіталізації розраховується кумулятивним методом, тобто додаванням до безризикової ставки премій за ризик та ліквідність.

Величина чистого операційного доходу у даному завданні визначається як грошові надходження від здачі об’єкта в оренду з урахуванням його можливого недозавантаження.

Завдання 4.3

Оцінити 1-поверхову будівлю офісу, що вимагає косметичного ремонту, за допомогою порівняльного підходу. Аналог – 1-поверхова будівля, після косметичного ремонту. Вихідні дані наведені в табл. 4.3, а додаткові дані – в табл. 4.4.

 

Таблиця 4.3 – Вихідні дані

Показники/варіанти                    
Площа об'єкту, м2                    
Площа аналога, м2                    
Ціна аналога, тис. грн                    
                       

 

Таблиця 4.4 – Вихідні дані (для всіх варіантів)

Об'єкт Фізичні характеристики і призначення об'єкту Стан об'єкту Ціна, тис. грн
  1-поверхова цегляна будівля, площа 100 м2 Після ремонту  
  1-поверхова цегляна будівля, площа 180 м2 Без ремонту  

 

Методичні вказівки

 

Оцінка нерухомості в рамках порівняльного підходу полягає в тому, що вартість оцінюваного об'єкта визначається виходячи з вартості аналогічних об'єктів на ринку. Порівняльний підхід представлений методом порівняння продаж. Даний метод є об'єктивним лише в тому випадку, коли на ринку достатньо порівнянної і достовірної інформації з недавно минулих угод.

Застосування методу порівняння продажів передбачає здійснення наступних етапів:

- докладне дослідження ринку з метою одержання достовірної інформації про всі фактори, що мають відношення до об'єктів порівнянної корисності;

- визначення підходящих одиниць порівняння і проведення аналізу по кожній одиниці;

- зіставлення оцінюваного об'єкта з обраними об'єктами порівняння з метою корегування їх продажних цін або виключення зі списку порівнюваних;

- приведення ряду скорегованих показників вартості порівнянних об'єктів до одного або до діапазону ринкової вартості об'єкта оцінки.

Етапи вирішення даного завдання наступні.

По-перше, розраховується поправка на наявність косметичного ремонту. При цьому необхідно зіставити ціни одиниць порівняння об’єктів без косметичного ремонту та з наявністю його. Поправка на наявність косметичного ремонту розраховується у вимірі на 1м2 площі об’єкту.

По-друге, для визначення ймовірної вартості оцінюваного об’єкта використовується формула:

 

(4.3)

 

де Ванал – вартість продажу аналога, грн;

Sанал – площа аналога, м2;

S – площа оцінюваного об’єкта, м2.

Date: 2016-05-13; view: 546; Нарушение авторских прав; Помощь в написании работы --> СЮДА...



mydocx.ru - 2015-2024 year. (0.006 sec.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав - Пожаловаться на публикацию