Затратный метод

Основная идея метода — объект не может стоить больше, чем придется затра­тить для создания аналогичного.

Метод основан на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценки рыночной стоимости земли.

Сфера применения затратного метода: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.

Алгоритм применения затратного метода следующий:

1 этап: оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.

Оценка может проводиться с использованием различных методов.

Метод количественного анализа (сметный метод) состоит в детальном подсчете всех издержек, связанных со строительством здания, включая как прямые затраты (материалы, оборудование, трудозатраты), так и косвенные (накладные расходы, прибыль подрядчика, страхование)

Поэлементный метод (метод разбивки на компоненты) предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затратна сооружение здания.

Метод сравнительной единицы. При нем за основу также берутся затратына со­оружение аналогичного здания.

C₃ = C * S(V), (1)

где Сз — стоимость замещения здания,С — величина затрат на единицу сравнения,S(V) — площадь (объем) оцениваемого здания.

2 этап: определение износа здания.

В оценке различаются три метода определения величины износа.

Метод разделения предполагаетразделение износа на три составляющие:

• физический износ – утрата объектом своих потребительскихкачеств вследствиеэксплуатации или естественных (природных) факторов;

• функциональный износ — утрата объектом своих потребительских качеств с точ­ки зрения требований его потребителей (с точки зрения рынка). Пример: устарев­шая планировка, отсутствие требуемых удобств (совмещенный санузел);

• внешний износ — утрата объектом своих потребительских качеств в связи с из­менением его окружения. Факторами, вызывающими внешнийизнос, могут быть негативные изменения в экологии, общий упадок района расположения объекта, появление в окружении малосовместимых объектов, например бензоколонки в спальном микрорайоне.

Метод срока жизни основан на использовании таких понятий, как срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания, эффективный возраст.

Срок физической жизни здания — срок, в течение которого здание физически возможно использовать.

Срок экономической жизни здания — срок, в течение которого зданиеможет приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов).

Эффективный возраст — возраст, который соответствует физическому состоя­нию здания на момент оценки.

Коэффициент износа = эффективный возраст / срок экономической жизни, (2)

Износ = Коэффициент износа * стоимость восстановление (замещения). (3)

Рыночный метод — сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты).

3 этап: корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение текущей стоимости здания.

Корректировка производится по простой формуле:

ТС = СЗ - И, (4)

где ТС — текущая стоимость,СЗ — стоимость замещения, И — износ.

4 этап: определение стоимости земельного участка.

Стоимость земельного участка при использовании затратного метода определя­ется как свободного от какой-либо застройки с использованием следующих мето­дов:

• метод сопоставимых продаж. Аналог метода сравнительного анализа продаж, о котором речь пойдет ниже.

• метод переноса. Анализируется продажа здания, расположенного на анало­гичном участке, и цена продажи разделяется на цену здания и цену земли. Затем полученный результат переносится на оцениваемый объект.

• метод капитализации ренты. Метод основан на расчете капитализированной арендной платы за землю.

• техника остатка для земли. Метод основан на применении принципа остаточ­ной продуктивности земли, исходя из принципа ННЭИ земли.

5 этап: суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.

Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания про­водится по следующей формуле:

СН = ТС + СЗ, (5)

где СН — стоимость недвижимости, ТС — текущая стоимость здания, СЗ — стоимость земельного участка.