Рынок недвижимости в экономической системе

С учетом особенностей недвижимости все внешние факторы, влияющие на рынок недвижимости, могут быть сгруппированы по:

• уровень формирования факторов (национальный, региональный);

• сфера формирования факторов (реальная экономика, финансовый рынок).

Факторы национального уровня:

• уровень экономического развития страны;

• исторические особенности формирования рынка недвижимости;

• господствующие в стране экономические идеология и политика;

• специфика исторического этапа развития экономики страны;

• особенности текущей экономической политики;

• состояние и характерные особенности финансовой системы страны.

Факторы регионального уровня:

 экономические:

 уровень и динамика доходов населения;

 дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;

 уровень развития бизнеса и его динамика;

 доступность финансовых ресурсов;

 состояние альтернативных и смежных рынков;

 риски инвестиций в недвижимость;

 стоимость строительства;

 цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы;

 социальные:

 уровень и тенденции изменения численностинаселения и его возрастнойструктуры;

 уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения;

 уровень и тенденции изменения социальной структуры населения;

 уровень и тенденции преступности;

 административные:

 налоговый режим;

 зональные ограничения;

 правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию;

 правовые и экономические условия совершения;

 условия окружающей среды:

 уровень развития инфраструктуры;

 обеспеченность транспортными сетями;

 экологическая обстановка.

В числе отмеченных выше факторов находятся как те, которые характеризуют состояние реального сектора экономики, так и относящиеся к сфере финансового рынка – это является реальным отражением двойственного положения рынка недвижимости в экономике: как составная часть рынка ресурсов рынок недвижимости подчиняется его закономерностям, как инвестиционный актив недвижимость включена в орбиту финансового рынка (рис.).

Зависимость рынка недвижимости от состояния реального сектора экономики проявляется в формировании спроса на рынке.

В свою очередь развитие рынка недвижимости само является фактором, обеспечивающим рост спроса на продукцию смежных отраслей (рынок подрядных работ, строительных материалов, мебели, предметов интерьера).

Мультиплицирующий эффект инвестиций в недвижимость подтверждается и результатами исследований влияния роста производства жилья на общие объемы производства. Мультипликатор жилищного строительства ≈ 2,5.

Связь рынка недвижимости и реальной экономикинесет в себене только положительные, но и отрицательные моменты. Рост доходности инвестиций в недвижимость может оказаться фактором, который будет способствовать оттоку средств из реального сектора экономики, что может снизить темпы его роста.

Эмпирические данные показывают, что циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают по времени с циклами в других отраслях экономики — спад на рынке недвижимости предшествует спаду в экономике в целом, а этап развития рынка недвижимости наступает раньше, чем подъем в экономике.

Это объясняется следующим: