Риски на рынке недвижимости

Коммерческий риск – возможность отклонения реальных результатов той или иной операции или процесса в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми в начале.

В соответствии с природой недвижимости можно выделить следующие виды рисков:

• юридические ( возможность утраты права собственности, невозможность воз­мещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрак­тов, возможность появления претензий третьих лиц, невыявленных обреме­нений объекта и пр.);

• технологические и градостроительные (неправильный выбор места реализа­ции проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструк­тивных решениях, неверный выбор материалов и пр.);

• административные (возможность изменения налогового режима, появление новых требований по выполнению обязательств перед органами городской вла­сти, введение ограничений функционального использования зданий и пр.);

• экономические и организационно-экономические (неверный макроэкономи­ческой прогноз и прогноз развития региональной экономики, ошибки в про­гнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор несоответствующейорганизационной формы при реа­лизации проекта и т. д.).

Все виды рисков имеют финансовое измерение, либо увеличиваются затраты по проекту или сделке, либо приводят к превышению их запланированных сроков.

Можно выделить финансовые риски:

1) Риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе:

- изменения %ставок по кредитам

- введение ограничений на колебания валютного курса

- изменения темпов инфляции по сравнению с прогнозируемыми

- изменение в доходности альтернативных инвестиций.

2) риски, обусловленные тем или иным вариантом избранным для финансирования деятельности, уровнем проработки финансовых решений.

3) риски, возникающие в связи с низким качеством финансовых расчетов.

В реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны и четко переплетаются друг с другом, что может привести к мультипликативному эффекту. При этом весьма существенным является различия в составе рисков, доминирующих на первичном и вторичном рынках недвижимости: если для первичного более характерны технологические и экономические риски, то для вторичного – юридические риски.

В значительной мере такое положение связано с уровнем юридической проработки, проблем с субъектами сделок. На первичном рынке в основном оперируют юридические лица, способные получить консультацию юриста, на вторичном – физические. Различия в характере рисков характерны для разных видов сделок.

Исключить полностью риски невозможно, некоторые из них необходимо принять, но вполне существенно снизить поможет схема управления рисками:

1) Выявление рисков, возможных при проведении той или иной операции с недвижимостью.

2) Качественный или количественный анализ рисков (опред причины рисков или факторов способных их увеличить, зон рисков)

3) Определение возможностей по снижению риска и затрат необходимых для его предотвращения (принять, разделить, переложить риск)

4) Осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь

5) Контроль за поведением необходимых мероприятий, внесением изменений в их содержание и механизмы реализации.