Визначення накопиченого зносу

Вихідні дані:

1. Двохповерхова оцінювана будівля площею 600 м² розташована на ділянці площею 800 м².

2. Будівля збудована 20 років тому і має розрахунковий строк фізичного життя 100 років.

3. Поточна вартість відновлення будівлі складає 220 млн. грн.

4. Під час оцінки будівлі встановлена необхідність заміни покрівлі та косметичного ремонту інтер’єрів. На місцевому ринку будівельних послуг ці роботи оцінюються відповідно у 7 млн. грн. та 5,6 млн. грн., а повна відновна вартість складає 7 млн. грн. і 13 млн. грн.

5. Дані для визначення фізичного зносу, що не усувається для швидкозношуваних елементів наведені у таблиці 4.

6. В оцінюваній будівлі елементом усувного функціонального зносу вважається відсутність каміну, витрати на установку якого в існуючій будівлі на дату оцінки складають 1,2 млн. грн., а поточна відновна вартість установки каміну при будівництві будівлі – 0,5 млн. грн.

7. Аналіз місцевого рину нерухомості показав, що наявність електричного обігріву підлоги дає можливість збільшити річну орендну плату на 2400 грн. за 1 м² загальної площі (коефіцієнт капіталізації для будівель – 12%). Вартість установки системи електричного обігріву підлоги при будівництві будівлі складає 9,6 млн. грн.

8. В оцінюваній будівлі встановлений басейн, відновна вартість якого на дату оцінки складає 16 млн. грн. Поточні додаткові витрати власника на експлуатацію басейна складають 0,6 млн. грн., а його доходи від періодичного надання басейна у погодинну оренду – 0,72 млн. грн. Як зазначалось, коефіцієнт капіталізації складає 12%. Порівняння продажів аналогічних об’єктів свідчить, що наявність басейну збільшує вартість нерухомості на 10 млн. грн.

9. Збільшення рівня шуму та інші несприятливі наслідки, що пов’язані з перенесенням транспортної магістралі до межі оцінюваного об’єкта, зумовили зменшення орендної плати на 3 тис. грн. у рік за 1м² загальної площі.

Дані для визначення фізичного зносу, що не усувається для швидкозношуваних елементів.

Таблиця 4

Визначте загальний накопичений знос будівлі та його поточну вартість з врахуванням зносу.

Варіант 5

Визначення вартості цілісного майнового комплексу на основі доходного підходу

Визначте вартість цілісного майнового комплексу методом дисконтування грошових потоків.

Вихідні дані:

Об’єктом оцінки є цілісний майновий комплекс лікеро-горілчаного заводу.

До складу цілісного майнового комплексу входять:

· будівлі та споруди, ринкова вартість яких складає - 975 000 грн;

· рухоме майно, ринкова вартість яких складає - 210000 грн;

· запаси та готова продукція - 100 000 грн.,

· дебіторська заборгованість - 100 000 грн;

· грошові кошти - 50 000 грн;

· поточні зобов'язання - 180 000 грн,

Валовий дохід на перший період планується в сумі 1075000 грн. без урахування ПДВ. Протягом 2-х наступних років валовий дохід буде зростати на 5% до попереднього року. З четвертого року валовий дохід цілісного майнового комплексу буде постійний.

Витрати на виробництво на перший прогнозний період плануються в сумі 910000 грн. Протягом 2-х наступних років витрати зростатимуть на 3% до попереднього року. З четвертого року витрати будуть постійними.

Амортизаційні відрахування складають:

· в перший прогнозний рік - 105000 грн.;

· в другий прогнозний рік - 98000грн.;

· в третій прогнозний рік - 93000 грн.

Ставка дисконту-20%

Підприємство сплачує податок на прибуток - 25%.

Варіант 6

Визначення вартості кондитерської фабрики на основі доходного підходу

Визначте вартість цілісного майнового комплексу методом дисконтування грошових потоків.

Вихідні дані:

Об’єктом оцінки є цілісний майновий комплекс кондитерської фабрики. Валовий дохід на перший прогнозний період планується в сумі 1000000 грн. без ПДВ.

Протягом 2 наступних років дохід буде зростати на 5%.

З четвертого року валовий дохід постійний. Витрати на виробництво на перший прогнозний період плануються в сумі 775000 грн.

Протягом 2 наступних років витрати будуть зростати на 3 %.

З четвертого року постійні.

Амортизаційні відрахування складають:

· в перший прогнозний рік - 130000 грн.;

· в другий прогнозний рік - 125000грн.;

· в третій прогнозний рік - 120000 грн.

Ставка дисконту - 20%. Податок на прибуток 25%.

Варіант 7

Визначення ринкової вартості котеджу шляхом порівняльного аналізу продажів

Визначте ринкову вартість котеджу площею 120 м², що розташований на земельній ділянці площею 10000 м².

Котедж має 6 кімнат та завершений підвал, гараж на дату оцінки відсутній. Для аналізу використовуються дані про п’ять продажів порівняльних об’єктів. Вихідні дані наведені у таблиці 5.

Вихідні дані про об’єкти - аналоги

Таблиця 5

Варіант 8

Визначення вартості житлової нерухомості порівняльним підходом

Визначте ринкову вартість квартири в рамках порівняльного підходу. Вихідні дані наведені у таблиці 6. Курс долара - на рівні курсу НБУ на дату оцінки.

Вихідні дані для розрахунку ринкової вартості оцінюваного об’єкта

Таблиця 6

Варіант 9

Визначення вартості об’єкта нерухомості на основі дисконтування грошових потоків

Вихідні дані:

1. Чистий операційний дохід у найближчі п’ять років:

1-й рік – 160 тис. грн.;

2-й рік – 300 тис. грн.;

3-й рік – 500 тис. грн.;

4-й рік – 800 тис. грн.;

5-й рік – 1000 тис. грн.

2. Ціна перепродажу в кінці п’ятого року – 1300тис. грн.

3. Ставка доходу на власний капітал інвестора – 15%.

4. Інвестор отримав в банку кредит у сумі 900 тис. грн. на 15 років під 10%. Борг погашається щорічно рівними частинами з нарахуванням відсотків на залишок боргу.

Визначте обґрунтовану вартість нерухомості.

Варіант 10

Визначення ринкової вартості об’єкта нерухомості методом капіталізації доходу

Використовуючи метод капіталізації доходу визначте ринкову вартість двохкімнатної квартири при її наданні в оренду за таких умов:

1.Квартира розташована на третьому поверсі п’ятиповерхового будинку.

2. Технічний стан - добрий.

3. Відстань до зупинки громадського транспорту 500 м.

4. В результаті аналізу ринку нерухомості було виявлено, що вартість оренди двохкімнатних квартир, подібних до об’єкта оцінки, знаходиться в інтервалі 800 – 1500 грн., залежно від місця розташування, поверху та технічного стану квартири.

5. Розмір недозавантаження дорівнює одній місячній ставці орендної плати.

6. Операційні витрати – комунальні платежі.

Розрахунок ставки капіталізації здійснюється за даними про об’єкти-аналоги (таблиця 7).

Дані про об’єкти-аналоги

Таблиця 7

Варіант 11

Визначення ринкової вартості нерухомості, що здається в оренду

Визначте ринкову вартість об’єкта нерухомості методом дисконтування грошового потоку від оренди приміщень з врахуванням інвестицій на проведення ремонту.

Вихідні дані:

1. Площа орендованих приміщень – 81 кв. м.

2. Місячна орендна ставка – 10 $ / кв. м.

3. Курс долара - на рівні курсу НБУ на дату оцінки.

4. Термін надання приміщень в оренду – 5 років.

5. Експлуатаційні витрати постійні протягом всього періоду і складають 10% від потенційного валового доходу щорічно.

6. Ставка дисконту – 21%.

7. Інвестиції на проведення ремонту – 50 000 грн.

8. Розмір знижки за недовикористання за роками в відсотках до потенційного валового доходу складає по роках:

Варіант 12

Визначення вартості житлової нерухомості у рамках порівняльного підходу

Визначте ринкову вартість однокімнатної квартири, розташованої на дев’ятому поверсі житлового дев’ятиповерхового будинку, що перебуває за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги,115.

Загальна площа приміщень об’єкта оцінки становить 34, 9 кв. м., у тому числі житлова – 16 кв. м. Загальний стан – добрий. Дані про об’єкти-аналоги наведені у таблиці 8.

Вихідні дані про об’єкти-аналоги

Таблиця 8

Варіант 13

Визначення ринкової вартості жилої нерухомості методом відновної вартості

Визначте відновну вартість двохкімнатної квартири за наступних умов:

1. Загальна площа квартири 40 м².

2. Квартира розташована на четвертому поверсі п’ятиповерхового цегляного будинку.

3. У будинку відсутні ліфт та сміттєпровід, санвузол у квартирі поєднаний, кімнати суміжні, висота приміщень 2,7 м, площа кухні 5,8 м^2.

4. Фізичний знос будівлі складає 20%.

5. Віддаленість від центру складає менше 1 км.

6. Коефіцієнт, що враховує екологічний стан, складає 1,0.

Варіант 14

Визначення вартості земельної ділянки методом порівняльного аналізу продажів

Визначте ринкову вартість земельної ділянки за наступних умов:

1. Площа оцінюваної ділянки 1550 м², зростання вартості земельних ділянок складає 4,8 % в квартал.

2. Дані по порівнянних ділянках представлені в таблиці 9.

Таблиця 9

Варіант 15

Визначення ринкової вартості земельної ділянки

Визначте вартість земельної ділянки методом залишку для землі в поєднанні з методом прямої капіталізації доходів на основі наступних даних:

Об'єкт оцінки – забудована земельна ділянка не сільськогосподар-ського призначення.

Функціональне призначення ділянки – на ділянці розташоване підприємство роздрібної торгівлі.

На дату обстеження на ділянці розміщався магазин змішаної торгівлі з прибудовою.

Площа ділянки становить 733 кв. м, в тому числі 244 кв. м під забудовою, 489 кв. м – під двором.

Будівельний об'єм магазину – 930 м³. Площа забудови – 232,6 м^2..

За результатами натурного обстеження експертна група встановила наступні показники фізичного зносу: будинок – 15 %, устаткування 20 %. Інформація про балансову вартість будівель відсутня.

Відновна вартість торговельного устаткування для магазинів подібного типу дорівнює 15% від повних втрат на відтворення об’єкту.

Місячний товарооборот магазину складає 150 тис. грн. Аналіз статистичних даних свідчить, що відношення балансового прибутку до валового доходу (товарообороту) по малим приватним підприємствам роздрібної торгівлі в середньому становить 6,5 %.

Відповідно до діючого порядку бухгалтерського обліку та виходячи із структури основних фондів, амортизація повинна нараховуватися за наступними нормативами: будинок – 5 % у рік, устаткування та інші основні фонди – 15 % у рік. З огляду на нелінійний та не ануїтетний характер амортизації, для використання методу прямої капіталізації її треба привести до середньорічного на протязі певного терміну значення. Експертна група вважає, що цей термін не повинен перевищувати 5 років – граничного із погляду типового дрібного інвестора періоду повернення авансованого капіталу. При цьому припускаємо, що амортизація нараховується один раз на рік.

Безризикової ставки відсотку – 12 % річних.

Поправку на низьку ліквідність об'єкта - 3%.

Премія за інвестиційний менеджмент та маркетинг - 1 %.

На думку експертної групи, складовими потенційної прибутковості об'єкта є очікуваний чистий прибуток та амортизаційні відрахування на будинок та устаткування.

Варіант 16

Визначення вартості земельної ділянки на основі врахування витрат на облаштування та забудову земельної ділянки

Вихідні дані:

Фірма має намір придбати земельну ділянку для будівництва п'ятизіркового міжнародного готелю на 300 номерів. Згідно з розробленим бізнес-планом:

· вартість будівництва комплексу, включаючи інженерне облаштування та внутрішнє опорядження готелю, складатиме 50 млн. грн.;

· витрати, пов'язані з реалізацією проекту, будуть профінансовані за рахунок власних коштів фірми (40%) та за рахунок позики, яку надає міжнародна фінансова корпорація (60%). При цьому, ставка капіталізації на позичковий капітал становить 15%, а ставка капіталізації на власний капітал - 12%.

За результатами проведених досліджень сумарні доходи за рік можуть досягти 30 млн. грн. Щорічні витрати на утримання та експлуатацію готелю становитимуть 20 млн. грн., в тому числі земельний податок - 150 тис. грн.

Освоєння земельної ділянки, обраної під будівництво готельного комплексу не потребує значних витрат на інженерну підготовку, загальний обсяг яких не перевищить 400 тис. грн.

Інші витрати, пов'язані з реалізацією проекту забудови, включають:

· витрати на проектування та відведення земельної ділянки

(7 % вартості будівництва);

· витрати, пов'язані з інвестиційним менеджментом та маркетингом (4% вартості будівництва);

· прибуток, прийнятний для забудовника (20 % від сумарних витрат на реалізацію проекту).

Визначте вартість земельної ділянки для будівництва готелю.

Варіант 17

Визначення вартості земельної ділянки за методом розподілення доходу

Вихідні дані:

Інвестор має намір вкласти кошти в спорудження офісної будівлі загальною площею 5000 м^2, оцінюючи свій інтерес у 25 %.

Згідно проектно-технічної документації будівництво буде здійснюватися у центрі міста на земельній ділянці площею 3000 м^2. Виходячи з функціонального призначення будівлі, корисна тривалість її життя приймається на рівні 30 років.

Витрати на інженерну підготовку та благоустрій земельної ділянки і будівництво складатимуть відповідно 500 тис. грн. та 15000 тис. грн.

Встановлено, що інші витрати, пов'язані із забудовою, оцінюються відносно суми зазначених витрат: в 7 % - на проектування та відведення земельної ділянки; в 4 % - на менеджмент.

Дольова участь інвестора в розвитку інфраструктури міста встановлена у розмірі 150 000 грн.

Фінансове обслуговування будівництва складає 12 % від сумарних витрат, перелічених вище.

Прибуток, прийнятний для забудовника, дорівнює 15 % від усіх понесених витрат.

Плата комісійних агентству нерухомості, яке виконує посередницькі послуги з пошуку орендарів, складає 5 % фактичного валового річного доходу від оренди.

За цінами, що склалися на ринку, орендна плата за офісні приміщення в даному районі становить 950 грн./м^2.

Вважається за нормальне, що фактичний валовий доход буде менше від потенційно можливого на 15 % за рахунок неповної оренди та недобору платежів.

Річні витрати власника, які пов'язані з експлуатацією та утриманням будівлі, становлять:

· управлінські 25 0000 грн.;

· комунальні послуги 50 000 грн.;

· пожежна сигналізація, охорона об'єкта 6000 грн.,

· поточний ремонт будівлі 3 000 грн.;

· земельний податок 15 000 грн.;

· інші витрати 60 000 грн.

Варіант 18

Визначення вартості права користування землею

Визначте вартість права користування землею за наступних умов:

1. Власник будівлі загальною площею 1000 м^2, вартість якої становить 3 400 000 грн., орендує земельну ділянку. 2. Термін оренди складає 20 років зі щорічним платежем за землю 90000грн.

3. Податкова вартість земельної ділянки, визначена на підставі грошової (нормативної) оцінки, складає 600 000 грн.

4. Чистий операційний дохід, що відповідає ринковій орендній ставці за офіс складає 840 000 грн.

5. Загальна ставка капіталізації – 20 %.

6. Вважайте, що корисний строк життя будівлі, що залишився, відповідає терміну оренди земельної ділянки.

7. Ризик, притаманний праву орендаря складає 3 %.

8. Дохід від землі незмінний протягом усього строку оренди.

Варіант 19

Визначення вартості будівлю за методами вартості витрат, вартості доходу, порівняльної вартості.

Вихідні дані:

Будівля - складське приміщення.

1. Внутрішні розміри, м: довжина - 100; ширина - 10; висота

стін - 4,5:

2. Загальна площа – 1000 м² (100 х 10):

3. Основні будівельні матеріали: фундамент - залізобетонні блоки; підлога - цемент; стіни, дах - сталеві конструкції, алюмінієвий лист;

4. Технічний стан - добрий.

5. Особливості - є під'їзна залізнична колія.

6. Термін використання, роки - 25.

7. Рік використання – 7 к.

8. Первісна вартість, грн. — 250 грн / м².

9. Ліквідаційна вартість, грн. — 25 грн / м².

10. Характер зносу - рівномірний.

11. Річна орендна плата за користування аналогічними будівлями з становить 26 грн за м^2.

12. Ставка податку на нерухомість, % від орендної плати - 15.

13. Трансакційна ціна 1 м² аналогічних будівель (Ц_ТМ), становить 186 грн.:

14. Вартість земельної ділянки під будівлею), грн. – 3000.

Варіант 20

Аналітична оцінка взаємодії факторів, які визначають принцип найліпшого й найефективнішого використання, дала змогу підприємцю відібрати три можливі варіанта забудови земельної ділянки.

З урахуванням місцезнаходження, ресурсної якості землі, технологічної обґрунтованості кожного з варіантів визначена вартість забудови:

житлового проекту – 2450 тис. грн..;

торговельного центру – 4250 тис. грн..;

офісного будинку – 2480 тис. грн.

На основі наведених у таблиці прогнозованих даних щодо дохідності названих альтернативних варіантів обґрунтувати, який з них відповідає вимогам найліпшого й найефективнішого використання ділянки землі.

Таблиця 10

3.2. Методичні вказівки до рішення практичних завдань Особливості застосування порівняльного підходу

Порівняльний підхід до оцінки - це сукупність методів оцінки вартості, заснованих на порівнянні об'єкту оцінки з його аналогами, відносно яких є інформація про ціни операцій з ними.

Умови застосування порівняльного підходу:

1. Об'єкт не повинен бути унікальним.

2. Інформація повинна бути вичерпною, такою, що включає умови здійснення операцій.

3. Чинники, що впливають на вартість порівнюваних аналогів оцінюваної нерухомості, повинні бути співставленні.

Порівняльний підхід базується на принципах:

- заміщення;

- збалансованості;

- попиту і пропозиції.

Етапи порівняльного підходу:

1 етап. Вивчення ринку – проводять аналіз стану і тенденцій ринку і особливо того сегменту, до якого належить оцінюваний об'єкт; виявляють об'єкти нерухомості, найбільш зіставні з оцінюваним, продані порівняно недавно.

2 етап. Збір і перевірка достовірності інформації щодо пропонованих на продаж або недавно проданих аналогах об'єкта оцінки; порівняння об'єктів-аналогів з оцінюваним об'єктом.

3 етап. Корегування цін продажів вибраних аналогів відповідно до відмінностей від об'єкту оцінки.

4 етап. Встановлення вартості об'єкта оцінки шляхом узгодження скоректованих цін об'єктів-аналогів.

Зіставні об'єкти повинні відноситися до одного сегменту і операції з ними здійснюватися на типових для даного сегменту умовах:

- терміну експозиції;

- незалежності суб'єктів операції;

- інвестиційній мотивації.

Термін експозиції – час, який об'єкт знаходиться на ринку. Термін експозиції відрізняється для різних сегментів ринку і залежить від якості об'єкту. Якщо об'єкт був проданий за період часу набагато менший стандартного терміну експозиції, це свідчить про занижену ціну. Якщо об'єкт знаходиться на ринку значно довше за стандартний термін експозиції, отже, ціна завищена.

Під незалежністю розуміють те, що операції відбуваються не за ринковою ціною, якщо продавець і покупець:

• знаходяться в споріднених відносинах;

• є представниками холдингу і незалежної дочірньої компанії;

• мають іншу взаємозалежність;

• операції здійснюються з об'єктами, обтяженими заставою або іншими зобов'язаннями;

• займаються продажем об'єктів нерухомості померлих осіб і т.д.

Інвестиційна мотивація визначається:

• аналогічними мотивами інвесторів;

• аналогічним найкращим і найбільш ефективним використанням об'єктів;

• ступенем зносу будівлі.

Основні критерії вибору об'єктів-аналогів:

1. Права власності на нерухомість.

Корегування на права власності є різницею між ринковою і договірною орендною платою, оскільки повне право власності визначають при ринковій орендній платі і доступним поточним фінансування.

2. Умови фінансування операції. За нетипових умов фінансування операції необхідний ретельний аналіз, в результаті якого вноситься поправка.

3. Умови продажу і час продажу.

4. Місцеположення.

5. Фізичні характеристики.

Для визначення підсумкової вартості оцінюваної нерухомості необхідно корегування зіставних продажів. Розрахунок і внесення корегувань проводять на основі логічного аналізу попередніх розрахунків з урахуванням значущості кожного показника.

Процентні поправки в носять шляхом множення ціни продажу об'єкту-аналога або його одиниці порівняння на коефіцієнт, що відображає ступінь відмінностей в характеристиках об'єкту-аналога і оцінюваного об'єкту. Якщо оцінюваний об'єкт кращий за зіставний аналог, то до ціни останнього вносять коефіцієнт, що підвищує, якщо гірше – що знижує, суму, в яку оцінюються відмінності в характеристиках.

Вартісні поправки:

а) абсолютні поправки, що вносять до одиниці порівняння, змінюють ціну проданого об'єкта-аналога на певну суму, в яку оцінюється відмінність в характеристиках об'єкта-аналога і оцінюваного об'єкта. Позитивну поправку вносять, якщо оцінюваний об'єкт кращий за зіставний аналог, негативну, якщо гірший;

б) грошові поправки, що вносять до ціни проданого об'єкта-аналога в цілому, змінюють її на визначену.

Кумулятивні процентні поправки визначають шляхом перемножування всіх індивідуальних процентних поправок.

Поправку в формі загального угрупування використовують зазвичай на розвиненому ринку нерухомості, де є велика кількість продажів. Сукупне корегування проводять в рамках виділеної групи зіставних об'єктів.

Послідовність внесення поправок:

1. Поправка на умови фінансування.

2. Поправка на особливі умови продажів.

3. Поправка на час продажу.

4. Поправка на місцеположення.

5. Поправка на фізичні характеристики.

Метод парних продажів

Один із способів визначення величини поправки за якою-небудь характеристикою — аналіз парних продажів. Він полягає в зіставленні й аналізі декількох пар порівняльних продажів. При цьому парними продажами називають продажі двох об'єктів нерухомості, які майже ідентичні, за винятком однієї характеристики, яку експерт-оцінювач повинен оцінити, щоб використовувати її як поправку до фактичної ціни порівняльних об'єктів.

Обмеженість застосування даного методу пояснюється складністю підбору об'єктів парного продажу, пошуком і опрацьовуванням великої кількості інформації.

Експертні методи внесення поправок використовуються, якщо не можна внести грошові поправки.

Хай вартість оцінюваного об'єкту = Х;

Вартість проданого об'єкту = 1,0 (100%).

Тоді:

якщо об'єкт краще за аналог на 15%, то ціна аналога повинна збільшитися на 15%

Х = (1,0 + 0,15) ·1 = 1,15.

якщо об'єкт гірше за аналог на 15%, то ціна аналога повинна зменшитися на 15%

Х = (1,0 – 0,15) · 1 = 0,85.

якщо аналог краще оцінюваного об'єкта на 15%, то ціна аналога повинна зменшитися

1,0 = (1,0 + 0,15) · Х;.

якщо аналог гірше оцінюваного об'єкта на 15%, то ціна аналога повинна збільшитися

1,0 = (1,0 – 0,15) · Х;

Витратний підхід до оцінки нерухомості

До основних характеристик витратного підходу відносять:

• Оцінка майнового комплексу, що складається із земельної ділянки і створених на ній поліпшень, на основі розрахунку витрат, необхідних при її відтворенні на конкретну дату;

• Облік зносу оцінюваних поліпшень в період експлуатації під впливом різних чинників;

• Принцип «заміщення».

Необхідна умова для використання витратного підходу – достатньо детальна оцінка витрат на будівництво ідентичного об'єкта з подальшим урахуванням зносу оцінюваного об'єкта.

Основні етапи застосування витратного підходу:

1. оцінка відновлюваної вартості оцінюваної будівлі;

2. оцінка величини підприємницького прибутку;

3. розрахунок виявлених видів зносу;

4. оцінка ринкової вартості земельної ділянки;

5. корегування відновлюваної вартості на знос з подальшим збільшенням отриманої величини на вартість земельної ділянки.

Методи розрахунку відновлюваної вартості.

Відновлювану вартість будівництва оцінюваного об'єкта нерухомості розраховують в поточних цінах як нову (без урахування накопиченого зносу) і співвіднесену до дати оцінки. Вона може бути розрахована на базі вартості відтворення або вартості заміщення.

Вартість відтворення - це вартість будівлі в поточних цінах, яка буде точною копією об'єкта оцінки і побудовано буде з точно таких же матеріалів.

Вартість заміщення - це вартість будівництва будівлі в поточних цінах, яка має еквівалентну корисність з об'єктом оцінки, але побудована з нових матеріалів і відповідно до сучасного дизайну і планування.

Залежно від цілей оцінки і необхідної точності розрахунку існує декілька способів визначення відновної вартості:

- метод порівняльної одиниці;

- метод розбиття за компонентами;

- метод кількісного обстеження.

Метод порівняльної одиниці – припускає розрахунок вартості будівництва порівняльної одиниці (1м², 1м³) аналогічної будівлі. Вартість порівняльної одиниці аналога повинна бути скоригована на наявні відмінності в порівняльних об'єктах (планування, устаткування, права власності). Для розрахунку повної вартості оцінюваного об'єкта, скориговану вартість одиниці порівняння помножують на кількість одиниць порівняння (площа, об'єм).

Розрахунок вартості об'єкта нерухомості, коли як порівняльна одиниця вибрана вартість 1 м² визначають за формулою:

, (1)

де S – вартість оцінюваного об'єкта нерухомості;

С1м² – вартість 1м² типової споруди на конкретну дату;

П ki – поправочні коефіцієнти.

Метод розбиття за компонентами відрізняється від попереднього тим, що вартість всієї будівлі розраховують як суму вартостей його окремих будівельних компонентів – фундаментів, стін, перекриттів і т.п. Вартість кожного компоненту отримують виходячи з суми прямих і непрямих витрат, необхідних для будівництва одиниці об'єму за формулою

(2)

де Сзд – вартість будівництва будівлі в цілому;

Vj – об'єм j-го компоненту;

Cj – вартість одиниці об'єму;

Kn – коефіцієнт що враховує невідповідність між оцінюваним об'єктом і вибраною типовою спорудою (для ідентичного об'єкта

Kn =1)

Метод кількісного обстеження заснований на детальному кількісному і вартісному розрахунках витрат на монтаж окремих компонентів, устаткування і будівництва будівлі в цілому. Окрім розрахунку прямих витрат, необхідний розрахунок накладних витрат і інших витрат, тобто складають повний кошторис відтворення оцінюваного об'єкту.

Визначення зносу об'єкта нерухомості

Знос характеризується зменшенням корисності об'єкта нерухомості, його споживчій привабливості з погляду потенційних інвесторів і виражається в зниженні з часом вартості під впливом різних чинників. У міру експлуатації об'єкту поступово погір-шуються параметри, що характеризують конструктивну надійність будівель і споруд, а так само їх функціональна відповідність поточному майбутньому використанню, пов'язані з життєдіяльністю людини.

Знос (З) вимірюють у відсотках, а вартісним виразом зносу є знецінення (Зн).

Залежно від причин, що викликають знецінення об'єкта нерухомості, виділяють наступні види зносу: фізичний, функціональний і зовнішній.

Фізичний знос є поступовою втратою спочатку закладених при будівництві техніко-експлуатаційних якостей об'єкта під впливом природно-кліматичних чинників, а також життєдіяльності людини.

Виділяють наступні методи розрахунку фізичного зносу будівель:

- нормативний (для житлових будівель);

- вартісний;

- метод терміну життя.

Фізичний знос будівлі слід визначати за формулою

(3)

де F - фізичний знос будівлі (%);

Fi - фізичний знос i-ro конструктивного елементу (%);

Li - коефіцієнт, що відповідає питомій вазі кожного конструктивного елементу в загальній відновній вартості будівлі;

n - кількість конструктивних елементів в будівлі.

Визначення фізичного зносу будівель методом терміну життя. Виходячи з суті раніше розглянутих основних оцінних понять, що характеризують загальний накопичений знос будівлі з погляду часу його експлуатації, можна стверджувати, що фізичний знос, ефективний вік і термін економічного життя знаходяться в певному співвідношенні. Це співвідношення можна виразити наступною формулою

Капіталізація доходу - це процес, що визначає взаємозв'язок майбутнього доходу і поточної вартості об'єкта.

Базова формула прибуткового підходу

, (5)

де С - вартість нерухомості;

ЧОД - очікуваний дохід від оцінюваної нерухомості. Під доходом мають на увазі чистий операційний дохід, який здатна приносити нерухомість за період;

Ск - норма доходу або прибутку - це коефіцієнт або ставка капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації - норма доходу, що відображає взаємозв'язок між доходом і вартістю об'єкту оцінки.

Ставка капіталізації - це відношення ринкової вартості майна до чистого доходу, що воно приносить.

Ставка дисконтування - норма складного відсотка, яка застосовується при перерахунку в певний момент часу вартості грошових потоків, що виникають в результаті використання майна.

Оцінка вартості нерухомості доходним методом

Доходний метод полягає у перетворенні в теперішню вартість нерухомості очікуваних доходів, що може принести використання або майбутній продаж об’єкта нерухомості, враховуючи ризики.

Визначення вартості об’єкта нерухомості, що оцінюється, розраховується за формулою

, (6)

де С_дм – вартість об’єкта нерухомості, що оцінюється, із застосуван-ням доходного методу, тис, у.о.;

ЧОД – чистий операційний дохід, що нерухомості за рік, тис.у.о.;

СК - коефіцієнт капіталізації (%).

Основні етапи процедури оцінки методом капіталізації:

1) визначення очікуваного річного (або середньорічного) доходу, як дохід, що генерується об'єктом нерухомості при його якнайкращому і найбільш ефективному використанні;

2) розрахунок ставки капіталізації;

3) визначення вартості об'єкта нерухомості на основі чистого операційного доходу і коефіцієнта капіталізації шляхом ділення ЧОД на коефіцієнт капіталізації.

Потенційний валовий дохід (ПВД) - дохід, який можна отримати від нерухомості при 100 %-ому її використанні без урахування всіх втрат і витрат. ПВД залежить від площі оцінюваного об'єкта і встановленої орендної ставки і розраховують за формулою

, (7)

де S - площа, що здається в оренду, м²;

См - орендна ставка за 1 м^2.

Дійсний валовий дохід (ДВД) - це потенційний валовий дохід за вирахуванням втрат від того, що недовикористано площ і при зборі орендної плати з додаванням інших доходів від нормального ринкового використання об'єкта нерухомості

ДВД = ПВД – Втрати + Інші доходи (8)

Чистий операційний дохід (ЧОД) - дійсний валовий дохід за мінусом операційних витрат (ОВ) за рік (за винятком амортизаційних відрахувань)

ЧОД = ДВД – ОВ. (9)

Операційні витрати - це витрати, необхідні для забезпечення нормального функціонування об'єкту нерухомості і відтворення дійсного валового доходу.

Безризикова ставка прибутковості - ставка відсотка у високоліквідні активи, яка відображає «фактичні ринкові можливості вкладення грошових коштів фірм і приватних осіб без ризику неповернення».

, (10)

де Rн – номінальна ставка; Rр – реальна ставка;

Jинф – індекс інфляції (річний темп інфляції).

Якщо об'єкт нерухомості отримують за допомогою власного і позикового капіталу, коефіцієнт капіталізації повинен задовольняти вимогам прибутковості на обидві частини інвестицій. Величину коефіцієнта визначають методом зв'язаних інвестицій, або технікою інвестиційної групи. Коефіцієнт капіталізації для позикового капіталу називається іпотечною постійною і розраховують за наступною формулою

, (11)

де Rm – іпотечна постійна; ДО – щорічні виплати; К – сума іпотечного кредиту.

Іпотечну постійну визначають за таблицею шести функцій складного відсотка: вона дорівнює сумі ставці відсотка і чинника фонду відшкодування або ж дорівнює чиннику внеску на одиницю амортизації.

Коефіцієнт капіталізації для власного капіталу називають іпотечною постійною і розраховують за наступною формулою

, (12)

де Rc – коефіцієнт капіталізації власного капіталу;

PTCF – річний грошовий потік до виплати податків;

Кс – величина власного капіталу.

4. ОЦІНЮВАННЯ КОНТРОЛЬНОЇ РОБОТИ

Теоретична частина:

15 балів – оформлення відповідно до нормативу, повне розкриття питань, наявність власної думки та списку використаних літературних джерел. Ґрунтовні відповіді на питання викладача при захисті контрольної роботи;

12 балів – незначні зауваження до розкриття одного питання, або не повна відповідь на одне питання викладача;

10 балів – зауваження до розкриття двох питань, або не повна відповідь на два питання викладача;

6 балів – зауваження до розкриття трьох питань, або не повна відповідь на три питання викладача;

2 бали – зауваження до розкриття трьох питань та відсутність відповідь на більшість питань викладача;

0 балів – теоретичні питання не розкриті, студент не відповідає на більшість питань викладача.

Практична частина:

(за розв’язування задачі максимально нараховується 5 балів,);

- правильне розв’язання задачі та правильні відповіді на всі питання викладача - 5 балів;

- правильне розв’язування, незначні механічні помилки, але правильні відповіді на всі питання викладача - 4 бали;

- при розв’язуванні задачі наявні окремі помилки, які змінили результат, студент не відповідає на окремі питання викладача – 3 бали;

- при розв’язуванні задачі наявні 2-3 помилки, які змінили результат, студент путається у відповідях на питання викладача – 2 бали;

- більшість розрахунків задачі зроблено не вірно, студент путається в поясненнях та відповідях на питання викладача – 1 бал;

- всі розрахунки в задачі зроблено не вірно, студент не може їх пояснити – 0 балів;

Максимальна сума за виконання та захист контрольної роботи студентом - 20 балів.

5. РОЗПОДІЛ БАЛІВ ЩО ОТРИМУЮТЬ СТУДЕНТИ

Шкала оцінювання в ЕСТS.

90-100 балів - відмінно (А);

82 - 89 балів – дуже добре (В)

74 - 81 балів - добре (С);

64 - 73 балів - задовільно (D);

6. РЕКОМЕНДОВАНА ЛІТЕРАТУРА