По производственной (преддипломной) практике

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Российский экономический университет имени Г. В. Плеханова»

Факультет бизнеса

Кафедра «Управление проектами и программами»

ОТЧЕТ

по производственной (преддипломной) практике

Студентки Бабич Виктории Петровны группы 44

Специальности «Менеджмент на предприятиях по операциям с недвижимым имуществом»

Место прохождения практики ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ», 119049, г. Москва, пер. 1-й Люсиновский, д. 3Б

Дата начала практики «13» апреля 2015 г.

Дата окончания практики «10» мая 2015 г.

Практикант _________________

(подпись)

Руководитель практики от организации

Генеральный директор Быстров Н.В. _________________

(должность, Ф.И.О.) (подпись)

Руководитель практики от кафедры

д.э.н., профессор Панкратов Е.П. _________________

(ученая степень, ученое звание, Ф.И.О.) (подпись)

Москва 2015

Содержание

Введение………………………………………………………………..………….3

Глава 1. Общая характеристика предприятия ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ»………………………………………………...5

Глава 2. Сделки с недвижимым имуществом, осуществляемые ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ»………………………………10

2.1. Характеристика и виды риэлтерских услуг в сфере операций с жилой недвижимостью……………………………………………………………….…10

2.2. Виды деятельности ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ»............................................................…………….…....…….17

2.3.Сделки с недвижимостью. Теоретические аспекты.................................... 21

2.4. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество………...23

Глава 3. Состояние рынка жилой недвижимости Москвы и Подмосковья….26

Заключение……………………………………………………………………….34

Список литературы………………………………………………………………36

Приложение………………………………………………………………………37

Введение

В соответствии с учебным планом Бабич Виктория Петровна проходила производственную (преддипломную) практику в ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ» с «13» апреля 2015 года по «10» мая 2015 года, была принята для прохождения практики в штат общества на должность помощника гене­рального директора.

Цель практики - закрепление теоретических знаний, полученных в процессе обучения в университете; овладение производственными навы­ками и передовыми методами управленческого труда; приобретение опыта общественной и организаторской работы.

Основными задачами производственной (преддипломной) практики являются:

- закрепление и углубление теоретических знаний;

- изучение деятельности ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ»;

- сбор статистических материалов (базы данных), их систематизация и анализ для дальнейшего использования в отчете.

Совместно с руководителем практики непосредственно в обществе был составлен план осуществления работы, который был успешно выпол­нен.

В процессе прохождения производственной (преддипломной) практики:

- ознакомилась с законодательством РФ, регулирующим деятель­ность общества;

- изучила учредительный документ - устав, утвержденный учредите­лем общества;

- определила структуру организации;

- ознакомилась с организацией и выполняемыми функциями и обя­занностями работников предприятия;

- изучила нормативно-правовую базу в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- ознакомилась с особенностями работы агента (риэлтора);

- ознакомился с видами гражданско-правовых договоров в области операций с недвижимым имуществом, их спецификой;

- научилась заполнять основные виды гражданско-правовых договоров, договоров на оказание возмездных услуг, составлять доверенности и иные документы;

- проверяла документы на их соответствие требованиям гражданского законодательства, а также выявляла и обобщала недостатки их формы и содержания;

- принимала участие в текущей работе предприятия;

- осуществляла поиск необходимой информации;

- помогала в оформлении документов;

- проанализировала состояние рынка жилой недвижимости Москвы по итогам 2014 года.

Глава 1. Общая характеристика предприятия ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ»

Предприятие по операциям с недвижимым имуществом организова­но в форме общества с ограниченной ответственностью в 2010 году, пол­ное наименование предприятия - Общество с ограниченной ответственно­стью АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ».

ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ» создано в соответствии с Конституцией РФ, Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 №14-ФЗ. Общество руководствуется в своей деятельности Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью», а также Учредительным договором о создании Общества и Уставом предприятия.

Общество является юридическим лицом: обладает обособленным имуществом, имеет самостоятельный баланс, расчетный, текущий и другие счета в банке, круглую печать, штампы и бланки со своим наименованием. Общество несёт ответственность по своим обязательствам всем принадле­жащим ему имуществом, не отвечает по обязательствам своих участников.

Главным исполнительным органом является генеральный директор – Быстров Николай Владимирович.

Юридический адрес ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ»: 119049, г. Москва, пер. 1-й Люсиновский, д. 3Б

Общество с ограниченной ответственностью имеет большой, современный офис, оборудованный всей необходимой офисной техникой, которая предоставляет все удобства клиентам.

Миссия агентства недвижимости ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ» - формировать цивилизованный рынок недвижимости.

Деятельность риэлтерской фирмы связана со значительными пото­ками клиентов, поэтому офис фирмы должен быть удобен для них и пер­сонала. Основными требованиями к офису являются:

1)близость к главным транспортным маршрутам и остановкам общественного транспорта;

2)разделение офиса на помещения для работы с клиентами и для ра­боты персонала;

3)вход в офис должен быть со стороны основной улицы;

4)отдельные помещения должны быть предусмотрены для перегово­ров между покупателями и продавцами, службы оформления документов, информационной службы и т.п.

Все вышеперечисленные требования к офису агентства недвижимо­сти соблюдаются ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ», поскольку офис расположен недалеко от остановки общественного транспорта, вход в него находится со стороны основной улицы; помещение офиса сегментировано и приспособлено для работы как агентов, так и клиентов; для ведения переговоров предусмот­рена отдельная изолированная комната.

Агентство является коммерческой организацией, следовательно, ос­новной целью создания и функционирования предприятия является осуще­ствление предпринимательской деятельности с целью получения прибыли. Для достижения указанной цели предприятие в установленном законом порядке осуществляет следующие виды деятельности:

1) Операции с недвижимым имуществом;

2) Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества (Основной вид деятельности);

3) Деятельность в области права, бухгалтерского учета и аудита; консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления предприятием;

4) Подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества;

5) Покупка и продажа собственного недвижимого имущества;

6) Покупка и продажа земельных участков (Дополнительный вид деятельности).

7) Услуги по продаже нежилых зданий с земельным участком за вознаграждение или на договорной основе;

8) Услуги по оценке за вознаграждение или на договорной основе;

9) Услуги по продаже свободных земельных участков для нежилой застройки за вознаграждение или на договорной основе.

В команде агентст­ва недвижимости ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ» работают профессионалы, уровень профес­сионализма которых постоянно повышается на специальных курсах повы­шения квалификации. Агентство оказывает полный комплекс профессио­нальных риэлтерских и юридических услуг на территории г. Москва. ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ» придерживается высоких стандартов ведения бизне­са, активно выступает за построение цивилизованных отношений на рынке недвижимости. Профессиональные риэлторы компании окажут квалифи­цированную помощь на всех этапах проведения сделок: от подбора необ­ходимого объекта недвижимости до получения права собственности.

ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ» является малым предприятием, поскольку в штат вхо­дит менее 20 работников. Таким образом, можно выделить как достоинст­ва, так и недостатки малой риэлтерской фирмы. К достоинствам можно от­нести:

- наличие высококлассных специалистов, ориентированных на узкие сегменты рынка;

- как правило, глубокая проработка сделок.

Недостатки малой риэлтерской фирмы:

- проблемы с колебаниями спроса на услуги;

- малоизвестность из-за недостатка средств на рекламу.

Главным достижением ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ» является сформирован­ная команда профессионалов.

Организационная структура ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ» представлена на рисунке 1.

Рисунок 1. Организационная структура предприятия

Данная организационная структура является линейной, т.е. во главе каждого подразделения стоит руководитель, сосредоточивший в своих руках все функции управления и осуществляющий единоличное руково­дство подчиненными ему работниками.

Связь между сотрудниками и генеральным директором, а также между генеральным директором и клиентами осуществляет секре­тарь.

Структурными подразделениями предприятия являются отделы:

1.Юридический отдел, содержащий юристов;

2.Технический отдел включает водителей, в обязанности которых входит развоз риэлторов на объекты недвижимости для показов;

3.Риэлтерский отдел, возглавляемый начальником отдела, который в свою очередь руководит штатом агентов, а агенты распределены по следующим отделам:

- новостроек;

- вторичного рынка;

- загородной недвижимости;

- аренды жилой недвижимости;

- коммерческой недвижимости;

4.Финансовый отдел, возглавляемый начальником отдела, который имеет в своём подчинении бухгалтера.

Успех риэлтерского бизнеса зависит от кад­рового состава, организации его работы и управления, оплаты труда. Кли­енты, обращаясь в фирму, ожидают, что проблемы, связанные со сбором документов, справок, получением нужной информации, стоянием в очере­дях в государственных учреждениях, у нотариусов, берут на себя профес­сионалы, знающие, что и в какой последовательности делать.

Глава 2. Сделки с недвижимым имуществом, осуществляемые ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ»

2.1. Характеристика и виды риэлтерских услуг в сфере операций с жилой недвижимостью

На рынке платных услуг достаточно давно функционируют риэлтерские компании, а именно с того момента, как только появилась возможность покупать и продавать жилые помещения. Постоянный спрос на покупку или наем жилого помещения – это поле деятельности риэлтора. В каждом городе Российской Федерации существует свой рынок услуг с определенными потребностями на жилые помещения.

Агентство недвижимости – это частное предприятие, которое создается с целью получения прибыли от посреднической деятельности при проведении сделок купли-продажи, либо аренды жилья и коммерческой недвижимости. Основным видом деятельности является создание клиентской базы, состоящей из продавцов и арендодателей, которые ищут покупателей и арендаторов для своих объектов. Сотрудников агентств недвижимости традиционно называют риелторами, агентами недвижимости, и иногда, устаревшим словом маклер. Основной формой взаимодействия агентств недвижимости со своими клиентами является гражданско-правовой договор, который предусматривает все основные обязанности сторон, предмет сделки и размер оплаты.

В независимой России частные агентства недвижимости появились в 1992 году, тогда был принят и закон, регулирующий их деятельность, который современные участники рынка называют бессмысленной попыткой установки излишних административных барьеров на пути развития бизнеса. Каждая организация, которая предоставляла услуги в сфере недвижимости, обязывалась получить лицензию, стоимость которой составляла от 5 до 10 тысяч долларов США и обучить на специальных государственных платных курсах своих специалистов. В 2002 году эта норма была отменена и деятельность агентств перестала быть лицензионной. Такие изменения повлияли на то, что риэлтерской деятельностью начало заниматься множество частных предпринимателей, что породило очень высокую конкуренцию в сфере и в значительной мере снизило стоимость услуг и повысило их качество. Наиболее крупные агентства, которые получили лицензии и вложили серьезные средства в развитие своего бизнеса, разумеется, были против отмены действующего государственного регулирования, но им пришлось считаться с принципом свободного рынка и конкуренции.

В настоящее время, множество агентств недвижимости, которые начали свою деятельность в сфере в 90-х годах прошлого века, расширяют свои виды деятельности и становятся девелоперскими компаниями. Это значит, что они имеют возможность инвестировать средства в постройку новых жилых либо коммерческих объектов с целью дальнейшей продажи своим клиентам, а так же сдачи в аренду.

«Услуга», «риэлтерская услуга» «рынок риэлтерских услуг» являются важными понятиями в рыночной экономике. Несмотря на высокую значимость сферы услуг для современной экономики, в настоящее время отсутствует единое определение услуги как экономического понятия. Услуга – это деятельность, результатом которой является удовлетворение какой-либо потребности людей.

Производство услуг может быть связано, а может и не быть связано с товаром в его материальном виде. Услуга – это то, что неосязаемо и в обмен на что потребитель, фирма или правительство готовы предоставить что-либо ценное. В работе Д.А. Карха показано, что существующие определения понятия «услуга» могут быть разделены на три группы:

− во-первых, это определения, характеризующие услугу как действия, виды деятельности, саму деятельность;

− во-вторых, определения, рассматривающие услугу как результат деятельности;

− в-третьих, определения, в которых услуга характеризуется как деятельность и как результат.

Большинство современных агентств недвижимости во всех странах мира предоставляют ориентировочно одинаковые виды услуг с небольшими особенностями, спецификой местного законодательства. Основными услугами являются:

- посредничество в сфере торговли и аренды недвижимости, поиск покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей:

- предоставление клиентам информационно-консультационных услуг, касающихся рынка недвижимости;

- выполнение делегированных функций по управлению имуществом в отсутствие владельца.

Среди жителей стран СНГ, особенно тех, кто осуществляет сделки с недвижимым имуществом один или два раза в течение всей жизни, бытует мнение, что покупка или продажа жилья напрямую значительно выгоднее и безопаснее, чем с помощью агентства недвижимости. Возможно в 90-е годы прошлого века, когда уровень преступности был значительно выше, это утверждение и было правильным, а в настоящее время, участники рынка недвижимости передовых стран мира стараются не заключать договоров без участия представителя соответствующей компании. Дело в том, что современные агентства недвижимости имеют специальные базы данных, а так же работают с государственными органами, контролирующими рынок и могут в течение короткого срока проверить всю необходимую информацию по поводу интересующего объекта, с учетом документов, подтверждающих право владения, наличие обременений, историю объекта и многое другое. Подписываемый с ними договор имеет конкретный раздел, предусматривающий ответственность агентства, а так же конкретного риелтора в случае возникновения непредвиденных обстоятельств. Стоимость услуг агентов по недвижимости измеряется в процентах от суммы договора. Зачастую, при заключении сделки купли-продажи, вознаграждение риелтора составляет 10 процентов.

Законодательные базы России не предусматривают специфических требований к физическим и юридическим лицам, изъявившим желание работать в сфере торговли недвижимости. Более того, и в настоящее время нет специального закона, регламентирующего деятельность агентств недвижимости и частнопрактикующих риелторов. Различные институты и представители общественности выступают с разработанными ими проектами такого нужного закона.

Что касается понятия и содержания деятельности риэлтора, то следует отметить, что сюда относятся именно посреднические услуги по купле-продаже, а доля других сделок с жилым фондом относительно невелика.

Согласно ГК РФ, риэлтерская деятельность – это предпринимательская деятельность по оказанию посреднических и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости, это профессиональная деятельность, осуществляемая на постоянной основе по оказанию другим лицам за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости.

На рынке жилой недвижимости функционирует достаточное количество субъектов.

Следовательно, необходимо дать определение некоторым из них. Исходя из ФЗ «О риэлтерской деятельности в РФ», согласно ст.3:

Риэлтор – это субъект предпринимательской деятельности – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющий риэлтерскую деятельность.

Потребитель – физическое, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, заключивший с риэлтором договор на оказание риэлтерских услуг.

Договор на оказание риэлтерских услуг – договор оказания услуг на возмездной основе между потребителем и риэлтором, предметом которого является оказание риэлтерской услуги.

В состав риэлтерской услуги входит:

1) изучение анализа конъюнктуры рынка жилой недвижимости и определение рекомендуемой цены недвижимого имущества;

2) обеспечение сохранности документов, полученных от потребителя для подготовки сделки;

3) обеспечение защиты интересов потребителей путем разъяснения прав и обязанностей, а также правовых последствий сделок;

4) осуществление рекламы недвижимого имущества как товара на условиях, предусмотренных заключенным договором на оказание риэлтерских услуг;

5) подбор объектов жилой недвижимости, удовлетворяющих критериям, установленным Потребителем;

6) получение от органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, других государственных, муниципальных и иных органов необходимой информации о недвижимом имуществе и правах на него;

7) экспертная оценка содержания правоустанавливающих и иных документов, необходимых для совершения сделок с недвижимым имуществом и выдача рекомендаций по доведению их до требований, предъявляемых действующим законодательством;

8) доведение до потребителя ставшей известной риэлтору информации, которая может существенно повлиять на решение потребителя о совершении сделки с недвижимым имуществом;

9) организация и осуществление деловых контактов и переговоров с третьими лицами с учетом условий, предусмотренных заключенными договорами;

10) составление договоров отчуждения недвижимого жилого имущества, необходимых соглашений, актов и иных документов, необходимых для заключения данных договоров;

11) содействие потребителю в проведении безопасных расчетов по сделке и представлении документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Далее необходимо рассмотреть технологию оказания риэлтерских услуг, которая состоит из нескольких этапов:

Этап первый – поступает заявка по определенной услуге. На данном этапе изучается характер и объем предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости и формулируются ограничительные особенности.

Этап второй – осуществляется предварительный осмотр объекта недвижимости и заключается договор об оказании соответствующей услуги. На данном этапе конкретизируется предмет договора и осуществляется подготовка к его написанию, а также составляется план выполнения соответствующих работ по договору.

Этап третий – осуществляется сбор и анализ данных об объекте недвижимости. На данном этапе для подтверждения достоверности, и полезности собранной информации, необходимой для проведения определенной сделки, осуществляется сбор документов об объекте недвижимости. Заказчику предоставляется отчет о проделанной работе и заказчик информируется о готовности всех субъектов сделки к ее оформлению.

Этап четвертый – осуществляется сопровождение сделки со стороны юридической составляющей. На данном этапе формируется комплект документов, осуществляется их исследование и подтверждение юристом на степень законности проводимой сделки. Определяются риски, которые могут сопутствовать данной сделке, а также осуществляется ознакомление заказчика с документами и согласовываются условия и техника проведения соответствующей сделки.

Этап пятый – осуществляется сделка с недвижимостью и происходит оплата услуг риэлтора. На данном этапе осуществляется непосредственно сделка с недвижимостью и оформляется документально. Оформляется акт сдачи – приемки работ, которые выполнялись по договору об оказании услуги и происходит оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

В результате исследования услуг, оказываемых агентствами недвижимости, важно отметить, что данный вид посреднической деятельности в России на данном этапе становиться неотъемлемой ее частью, с помощью которой решаются жилищно - финансовые проблемы населения.

Согласно действующему законодательству основными видами деятельности риэлтерских организаций на рынке жилья могут быть:

1) оценка жилой недвижимости;

2) проведение различных налоговых консультаций;

3) оказание посреднических услуг в сфере операций с недвижимостью;

4) сдача в аренду объектов жилой недвижимости;

5) купля-продажа квартир в новостройках и на вторичной рынке жилья;

6) покупка и продажа частных домов и строений в городах и сельской местности;

7) и др.

Таким образом, риэлтерская компания способна оказывать широкий спектр услуг, как по видам, так и по объектам сделок. При этом объекты, с которыми проводится работа, отличаются большим разнообразием. Например, кроме традиционной купли-продажи квартир и домов, агентство недвижимости также может сопроводить куплю-продажу земельного участка, коммерческого объекта. Причем в процессе сопровождения сделки специалисты агентства должны не только обеспечить «юридическую чистоту» проводимых мероприятий, но и оказать другую помощь.

Под этой помощью подразумевается оформление различных справок, сбор документов на приватизацию имущества, помощь в решении проблем с оплатой коммунальных платежей, прохождение регистрации и т.д.

2.2. Виды деятельности ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ»

Основной перечень услуг, оказываемых ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ»:

1) покупка и продажа объектов недвижимости;

2) аренда квартир и коммерческой недвижимости;

3) подбор объектов недвижимости;

4) консультации по правовым вопросам, связанным с недвижимым имуществом;

5) сопровождение, нотариальное оформление сделок;

6) покупка и продажа земельных участков;

7) составление договоров;

8) проверка юридической чистоты объекта.

Рассмотрим основные виды сделок, совершаемых риэлтерской фирмой ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ».

Наиболее распространенной сделкой является купля-продажа жилой недвижимости. Именно поэтому на изучение данной сделки было потраче­но довольно много времени. А также подробно был изучен договор купли-продажи квар­тиры.

Купля-продажа – это сделка, при которой продавец (собственник недвижимого имущества) обязуется передать право собственности на объект недвижимости покупателю, а покупатель в свою очередь обязуется принять эту недвижимость в свою собственность и уплатить продавцу определенную денежную сумму (указанную в договоре). Право собственности возникает у приобретателя с момента государственной регистрации сделки. Поскольку здания, сооружения и т.п. объекты находятся на земле, покупателю такой недвижимости передаются права на пользование земельным участком, на котором она располагается и без которого пользо­вание недвижимостью невозможно.

Сделка купля-продажа регулируется ст.549 ГК РФ и в соответствии с действующим законодательством сделка купля-продажа оформляется путем подписания письменного договора, который подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Объектами сделки купля-продажа могут являться жилые помещения, а также нежилые, земельные участки, участки недр, предприятие как имущественный комплекс, а также воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

При продаже жилого дома, его части или отдельной квартиры сохра­няется право пользования соответствующей частью жилого помещения за лицами, которые его имели до продажи, не будучи собственниками. При нарушении прав этих лиц договор купли - продажи считается недействи­тельным.

При продаже предприятия как имущественного комплекса продают­ся не только здания и оборудование, но и права, и обязанности продавца. Составляется акт инвентаризации имущества, передается бухгалтерский баланс, определяется перечень всех обязательств продаваемого предпри­ятия и делается это на основе независимого аудиторского заключения. Требуется согласие кредиторов на продажу, а если долги были переведены на покупателя предприятия без согласия кредиторов, то покупатель и про­давец в соответствии с законом несут солидарную ответственность перед кредиторами по долгам предприятия.

Купля-продажа предприятия может проходить в разных формах: за­крытая подписка на акции, аукцион, коммерческий конкурс, открытый или закрытый тендер (торги), инвестиционный конкурс, неорганизованные сделки.

Выбор способа продажи зависит от конкретных целей. Например, быстрая про­дажа и максимальная цена недвижимости достигаются на аукционных тор­гах. Инвестиционный конкурс преследует цель подобрать наиболее эффек­тивного собственника, вкладывающего деньги в реконструкцию объекта, находящегося в тяжелом экономическом состоянии или даже являющегося банкротом. Продажа земельных участков часто проводится на закрытых тендерах, куда допускаются определенные муниципальными, региональ­ными и федеральными властями участники. Коммерческий конкурс пред­ставляет собой торги ограниченного количества участников, должных удовлетворить некоторым условиям (социальным и/или инвестиционным), выдвигаемых организаторами конкурса.

Аукцион подходит больше для небольших объектов недвижимости, коммерческий конкурс - для мелких и средних предприятий, инвестици­онный конкурс проводится для крупных предприятий.

Для аукциона обязательно участие в торгах покупателей и внесение залога. Для коммерческого и инвестиционного конкурсов обязательно вы­полнение условий конкурса (минимальная цена, сохранение на срок до 3-х лет назначения и профиля объекта недвижимости, обеспечение занятости, финансирование и использовании объектов социальной сферы и пр.) и до­полнение их своими предложениями по использованию и развитию приоб­ретаемого объекта. Для инвестиционного конкурса обязательно еще нали­чие существенных инвестиций, качественно меняющих объект недвижи­мости. Предложения направляются в конкурсную комиссию в запечатан­ном конверте, вместе с платежным документом о внесении залога, копией учредительных документов. Участникам запрещается обмениваться ин­формацией о сделанных предложениях, а сведения об участниках сохра­няются в тайне до вскрытия конвертов.

Основной функцией в работе ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ» является оказание консультационно-посреднических услуг при совершении сделок с недви­жимостью. Различные этапы этой деятельности при купле-продаже недви­жимости представлены на рисунке 2 [11].

В процессе прохождения практики также мною была изучена структура до­говора аренды жилого помещения и особенности его заключения.

Аренда (среднелат. arrendare - отдавать в наем) - это предоставление недвижимости собственником (арендодателем) во временное владение и пользование, либо пользование другому лицу (арендатору) за определенную плату на договорных услови­ях. В аренду может быть передана земля, другие природные объекты, предприятия, здания, оборудование и другие объекты, сохраняющие нату­ральные свойства в процессе использования.

Рисунок 2. Типичные этапы проведения сделки с недвижимостью с участием риэлтер­ской фирмы [11]

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договоры аренды жилых помещений, собственниками которых являются граждане и юридические лица, должны быть заключены в письменной форме и зарегистрированы в жилищно-эксплуатационном органе и налоговой инспекции.

2.3. Сделки с недвижимостью. Теоретические аспекты.

Основное время практики было посвящено изучению сделок с жи­лыми помещениями. Мною была проведена работа, а имен­но был осуществлен подбор объектов, соответствующих желаниям клиента агентства, в информационной базе недвижимости. Также совместно с ру­ководителем практики, Быстровым Н.В., присутствовала на показе клиен­там квартир, выставленных на продажу.

Сделка с недвижимостью - это осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на создание, изменение или прекра­щение их прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества.

Существует несколько видов классификаций сделок с недвижимым имуществом:

1) по количеству участвующих сторон

- односторонние;

- двусторонние;

- многосторонние.

2) по наличию денежного вознаграждения:

- возмездные;

- безвозмездные.

3) по законности:

- действительные;

- недействительные.

Сделку с недвижимостью можно считать действительной при со­блюдении четырех правил:

1)Содержание и правовые последствия сделки не противоречат законодательству;

2)Сделка совершена дееспособными и правоспособными сторонами;

3)Свобода волеизъявления сторон;

4)Форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в ус­тановленных законом случаях, и зарегистрированная в ЕГРП.

В ходе практики много времени было посвящено изучению порядка заключения и оформления договоров по сделкам с недвижимостью, их структуры и особенности.

Договор – это соглашение двух или более сторон об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества.

Сделки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа, который должен:

- выражать содержание сделки (ее условия);

- быть подписанным одним лицом (при односторонней сделке) или двумя или более лицами (при двух- или многосторонних сделках), или уполно­моченными их представителями;

- в предусмотренных законом случаях или по соглашению сторон нотариально удостоверенным;

- быть зарегистрированным в учреждениях юстиции по государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахожде­ния объектов [8].

Сделки с объектами недвижимости могут быть признаны недействи­тельными. В этом случае они могут быть признаны как совершенными с нарушением законов (и тогда они влекут определенные юридические по­следствия), так и без их нарушения. В любом случае необходимо знание законов, на основании которых заключаются сделки.

Недействительные сделки с недвижимостью в свою очередь делятся на оспоримые и ничтожные. Сделки оспоримые – это сделки, которые проведены с нарушением и в силу имеющегося нарушения одна из сторон или обе имеют друг другу претензии, которые разрешаются в досудебном или судебном порядке. Ничтожные сделки – это сделки, которые незаконны изначально, т.е. в основании сделки есть какое-то нарушение:

- совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

- волеизъявление не соответствует подлинной воле;

- нарушена форма сделки и требования о ее государственной регист­рации;

- сторона сделки недееспособна, т.е. не способна понимать значение своих действий.

Наибольшее распространение получили сделки с недвижимостью, совершенные для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные) [9].

Право собственности возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения обя­зательств по передаче объектов недвижимости [10].

Все сделки подлежат государственной регистрации как единственное доказательство существования прав на объекты, ограничения прав, воз­никновения, перехода и прекращения.

С объектами недвижимости могут заключаться различные виды сде­лок как с изменением собственника, так и с изменением права пользования и владения. Основные виды сделок - купля-продажа, дарение, наследова­ние, обмен, залог.

2.4. Государственная регистрация прав на недвижимое иму­щество

Во время прохождения практики посетила Росреестр для подачи пакета документов для регистрации сделки, так как любая форма сделок с недвижимым имуществом обязательно заканчивает­ся государственной регистрацией сделки.

Регистрация прав на любое недвижимое имущество, в том числе и нежилое, согласно закону №122-ФЗ, осуществляется государством путём внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Держателем бумажной и электронной версий ЕГРП является Минюст РФ и его территориальные подразделения - Управления Федеральной службы государственной реги­страции, кадастра и картографии (Росреестра) в соответствующем субъек­те Российской Федерации, где и совершаются все регистрационные дейст­вия.

В соответствии с Законом № 122-ФЗ, о котором шла речь выше, су­ществует два вида регистрационных действий - регистрация прав и реги­страция сделок, причем не всех, а только установленных федеральными законами, к которым, естественно, относятся и кодексы (Гражданский, Семейный и Жилищный) [5].

Регистрация права осуществляется путем внесения соответствующей записи в ЕГРП - Единый государственный реестр прав, причем с аннули­рованием предыдущей, если право на данный объект возникало у кого-

либо ранее. Государственной регистрации подлежат только вещные права,

к которым относятся:

1) собственность (полная — для юридических лиц, частная — для физических);

2) пожизненное наследуемое владение (для граждан — пользователей земельными участками);

3) бессрочное пользование (аналогично для юридических лиц);

4) хозяйственное ведение (для государственных и муници­пальных унитарных предприятий, ведущих хозяйственную деятель­ность);

5) оперативное управление (для казенных предприятий и

учреждений).

Также подлежат регистрации и сервитуты — права ограниченного пользования чужой недвижимостью, которые устанавливаются в пользу и юридических, и физических лиц.

Глава 3. Состояние рынка жилой недвижимости Москвы и Подмосковья

Жилищная сфера - одна из важнейших сфер экономики, обеспечи­вающих необходимые потребности человека. Ее состояние во многом оп­ределяет уровень жизни граждан страны и свидетельствует об их благосос­тоянии. В конечном итоге, благосостояние народа, степень его богатства и формирует базу для развития экономики страны.

В связи с тем, что агентство недвижимости ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ» находится в городе Москва и задания практики были связаны именно с жилой недвижимостью, целесообразно изучить состояние рынка жилой недвижимости Москвы и Подмосковья по итогам 2014 года.

Весь 2014 год рынок недвижимости Москвы и России находился под давлением геополитических и макроэкономических факторов. Конфликт вокруг Украины, ухудшение отношений с Западом, введение санкций, отток капитала, падение цен на нефть и девальвация рубля – все эти обстоятельства повлияли на недвижимость двояко. С одной стороны, их действие можно суммарно охарактеризовать как «денег стало меньше», а с другой, как «недвижимость снова оказалась предметом повышенного интереса».

Рисунок 3. Недвижимость в Москве [7]

Рисунок 4. Недвижимость в Москве [7]

На протяжении 2014 года внешние факторы успели дважды вызвать ажиотаж вокруг недвижимости, чего не было никогда ранее. Первая волна ажиотажа пришлась на начало 2014 года и длилась с января по середину апреля. Такова была реакция людей на ситуацию с присоединением Крыма и ухудшение отношений с западным миром. Тогда в равной мере повысилась активность как инвестиционных покупателей, так и людей, поспешивших побыстрее купить квартиру для жизни и решить квартирный вопрос по принципу «пока не стало хуже».

Вторая волна ажиотажа на рынке недвижимости стала зарождаться в ноябре и достигла своего апогея в декабре 2014 года на фоне беспрецедентного обвала рубля. Она оказалась даже более сильной и более эмоциональной, чем первая, но, видимо, она станет и более краткосрочной. По сути, рынок недвижимости захлестнула та же паника, что и все другие товарные рынки, и большинством людей двигало желание купить хоть что-нибудь, чтобы спасти деньги.

Вполне понятна как рациональная, так и эмоциональная подоплека действий населения во время обеих вспышек ажиотажа. В прежние годы любой ажиотаж на рынке недвижимости оборачивался ростом цен минимум на 20-30%, а то и до 100%, как было в 2003 или 2006 годах. На этот же раз цены на квартиры в Москве и в других городах и регионах России почти не выросли, особенно если сравнивать их с ростом курса доллара, прибавившем в 2014 году около 100%.

По данным аналитического центра www.irn.ru, рублевые цены на недвижимость в Москве и Подмосковье прибавили за 2014 год 12% и к концу года приблизились к уровню в 190 тысяч рублей за метр. Из 12% годового прироста 4-5% пришлось на первую волну ажиотажа в начале года, остальные – на вторую половину осени и декабрь. Более того, если после Нового года курсы валют стабилизируются и покупательский ажиотаж быстро сойдет на нет, то потенциал дальнейшего роста квадратного метра выглядит сомнительным. По итогам же 2014 года недвижимость с трудом покрыла инфляцию, размер которой, очевидно, будет выше как прогнозных, так и официальных оценок.

Другое важное обстоятельство состоит в том, что недвижимость в Москве и Подмосковье не готова больше расти вслед за долларом, причем даже в элитном сегменте. Экономика за последние годы стала в основном рублевой, рублевые доходы и сбережения преобладают, поэтому платить за покупку или аренду жилья пропорционально доллару сейчас не может почти никто. В связи с этим большинство продавцов перешло в рубли или зафиксировало курс, а та незначительная часть предложений, которая пытается привязаться к доллару, как правило, не продается.

По этой причине цены на квартиры в Москве в долларовом выражении показывают ощутимый минус. Так, долларовый индекс стоимости жилья в столице, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, снизился за 2014 год на 25% и составил к концу года менее 3.500$ за метр (если ориентироваться на более динамичный еженедельный индекс). Примечательно, что индекс упал ниже «дна», достигнутого в 2009 году после кризиса 2008 года, и пока продолжает движение вниз.

Распределение динамики цен по типам жилья и по географии в 2014 году полностью соответствует периодам ослабления рубля и роста курса доллара. В этих условиях продавцы жилья в дорогом сегменте чаще пытаются привязать цены к доллару, поэтому первое время дорогой сегмент выглядит более устойчивым. Так и в 2014 году наименьшее снижение наблюдается на современные монолитно-кирпичные дома (по сути, те же недавние новостройки) и на квартиры больших площадей – трехкомнатные и многокомнатные, опять же характерные для современного жилья, домов бизнес-класса, элитные квартиры и т.д.

В разрезе географии самым устойчивым по цене оказался Центральный округ, за ним следуют наиболее престижные Западный округ и Юго-Западный округ. Все иные «народные» округа и районы, как и обычные типы жилья, показали примерно одинаковый минус с небольшими вариациями.

Впрочем, как не раз отмечалось на www.irn.ru, дорогой сегмент нередко только выглядит более устойчивым первое время после кризиса и ослабления рубля. Если же рассматривать более продолжительные периоды времени, например, 3-5 лет, то динамика цен в дорогом и недорогом сегментах оказывается почти одинаковой. То есть цены на дорогие квартиры все равно приходится снижать в той же пропорции, что и на типовое жилье, только происходит это позже и нередко в неявном виде [7].

Рисунок 5. Недвижимость в Москве [7]

Рисунок 6. Недвижимость в Москве [7]

Рисунок 7. Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве [7]

По данным «ИРН-Консалтинг», в IV квартале 2014 г. в Москве за ТТК и Подмосковье предлагалось на продажу 73 674 квартиры в 1291 многоэтажной новостройке. В сравнении со II кварталом количество квартир в продаже выросло на 8,2%, а общее число домов почти не изменилось – прирост составил всего 0,6%. Причина в том, что во втором полугодии в реализацию поступило 380 новостроек против 372 объектов, которые были распроданы или временно сняты с продаж. Общий объем предложения увеличился на 5,7%: с 4 459 600 кв. м во II квартале до 4 715 700 кв. м в IV квартале. Средняя площадь квартир в продаже сократилась на 2,2%: с 65,5 до 64,0 кв. м.

Рисунок 8. Динамика количества новостроек в продаже, шт. [12]

Географическое распределение объемов предложения в конце 2014 г. выглядело следующим образом: 75,9% квартир продавалось в Подмосковье, 7,2% – в Новой Москве, 16,9% – в столичных районах за Третьим транспортным кольцом (включая районы старой Москвы за МКАД). Об этом свидетельствуют «Исследование рынка новостроек Новой Москвы за второе полугодие 2014 года» и «Исследование рынка новостроек Подмосковья за второе полугодие 2014 года».

Рисунок 9 .Динамика количества квартир в новостройках в продаже, шт. [12]

Во втором полугодии в Подмосковье стало предлагаться на 9,5% больше квартир, нежели в первой половине года. Увеличение числа квартир в продаже продемонстрировали и столичные районы за ТТК – на 6,8%. Однако, по данным «ИРН-Консалтинг», этот прирост произошел благодаря московским районам за МКАД, т.к. внутри Московской кольцевой автодороги выбор квартир, напротив, уменьшился на 3% (во II квартале здесь предлагалась 10 271 квартира, а в IV квартале – 9961 квартира). В Новой Москве число реализуемых квартир сократилось на 1%.

Такая динамика свидетельствует о том, что наибольшим спросом в конце 2014 г., когда резко упал курс рубля и люди начали переводить деньги из банковских вкладов в недвижимость, пользовались столичные новостройки внутри МКАД и проекты комплексной застройки Новой Москвы. При этом новые проекты и новые очереди в давно реализуемых жилых комплексах, которые вышли на продажу во втором полугодии в Новой Москве и столичных районах внутри МКАД, не смогли компенсировать распроданный объем жилья, в отличие от Подмосковья.

Рисунок 10. Динамика общей площади квартир в новостройках в продаже, кв.м. [12]

Во втором полугодии 2014 г. средняя стоимость метра выросла во всех географических сегментах Московского региона: в столичных районах за Третьим транспортным кольцом, включая районы старой Москвы за МКАД, – на 5,9%, в Новой Москве – на 5,5%, в Московской области – на 4,3%.

Рисунок 11. Динамика средней стоимости 1 кв. м в новостройках, руб. [12]

Средняя стоимость метра в Московском регионе за пределами Третьего транспортного кольца за прошедшие полгода выросла на 3,1%: со 102 800 до 106 000 руб. А средняя стоимость квартиры по итогам IV квартала 2014 г. составила 6,78 млн руб., что на 0,8% больше, чем во II квартале [12].

Рисунок 12. Динамика средней стоимости квартир в новостройках, млн руб. [12]

Заключение

Прохождение производственной (преддипломной) практики является важным элементом учебного процесса по подготовке специалиста в сфере операций с недвижимым имуществом.

Во время прохождения практики будущий специалист в сфере операций с недвижимым имуществом применяет полученные в процессе обучения знания, умения и навыки на практике.

В процессе прохождения производственной (преддипломной) практики:

- ознакомилась с законодательством РФ, регулирующим деятель­ность общества;

- изучила учредительный документ - устав, утвержденный учредите­лем общества;

- определила структуру организации;

- ознакомилась с организацией и выполняемыми функциями и обя­занностями работников предприятия;

- изучила нормативно-правовую базу в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- ознакомилась с особенностями работы агента (риэлтора);

- ознакомился с видами гражданско-правовых договоров в области операций с недвижимым имуществом, их спецификой;

- научилась заполнять основные виды гражданско-правовых договоров, договоров на оказание возмездных услуг, составлять доверенности и иные документы;

- принимала участие в текущей работе предприятия;

- осуществляла поиск необходимой информации;

- помогала в оформлении документов;

- проанализировала состояние рынка жилой недвижимости Москвы по итогам 2014 года.

Таким образом, в соответствии с поставленной целью, были решены основные задачи производственной (преддипломной) практики:

- закрепление и углубление теоретических знаний;

- изучение деятельности ООО АГЕНТСТВО «ВАСКОВИЯ-ЦЕНТРАЛЬНОЕ»;

- сбор статистических материалов (базы данных), их систематизация и анализ для дальнейшего использования в отчете.

При работе на предприятии опиралась на помощь моего руководите­ля, мнения и советы которого помогли мне постигнуть основы деятельно­сти в организации по операциям с недвижимым имуществом.

Таким образом, на практике будет востребована основная часть зна­ний, полученных на занятиях в университете.

Список литературы

1)Гражданский кодекс Российской Федерации // Консультант Плюс. Версия Проф.

2)Жилищный кодекс Российской Федерации // Консультант Плюс. Версия Проф.

3)Конституция Российской Федерации // Консультант Плюс. Версия Проф.

4)Федеральный закон Российской Федерации «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08 февраля 1998 года за № 14-ФЗ.

5)Федеральный закон Российской Федерации «О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

6)Организация производства на предприятиях отрасли (операции с недвижимым имуществом): учебное пособие / Л.М. Михалина. - 2-е изд. -Челябинск: Издательский центр ЮУрГУ, 2010.- 133 с.

7) Обзор рынка недвижимости по итогам 2014 года [Электронный ресурс]: Режим доступа: www.irn.ru/news/96558.html

8)Управление недвижимостью / В.З. Черняк - м.: издательство «экзамен», 2007. - 319, с.

9)Шевчук Д. А. Экономика недвижимости: конспект лекций, 2010.-85 с.

10)Экономика недвижимости: Конспект лекций / сост. Д.А. Янин. - М.: МИЭМП, 2009. - 80 с.

11)Экономика недвижимости: учебное пособие / В.Н. Смагин, В.А. Киселёва. - Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2009. - 194 с.

12) Новостройки Москвы и Подмосковья: итоги 2014 г. [Электронный ресурс]: Режим доступа: http://www.irn.ru/articles/38326.html

Приложение 1