Договор постоянной ренты

Особенности договора постоянной ренты регламентированы ст. 560-566 ГК.

Согласно п. 1 ст. 560 ГК получателями постоянной ренты могут быть как граждане, так и юридические лица в форме некоммерческих организаций, если это не противоречит законодательству и соответствует целям их деятельности.

Закон не упоминает о дееспособности и трудоспособности получателя ренты. Следует полагать, что это может быть любое по возрасту и состоянию здоровья лицо. В числе получателей постоянной ренты, таким образом, на практике могут выступать различного рода фонды, преследующие социальные, благотворительные, культурные, образовательные и иные общественно-полезные цели, общественные, религиозные организации и т.п. исключение из данного перечня может касаться таких некоммерческих организаций, которым существование в качестве ренты противоречит законодательству или целям их деятельности, что должно быть определенно в учредительных документах [10, с. 115; 115, с. 15].

Следует принять во внимание, что по поводу субъектного состава договора постоянной ренты существует различные мнения ученых: большинство (А. П. Сергеев, Ю.К. Толстой, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Д. А. Колбачин) склоняются к тому, что некоммерческие юридические лица несомненно могут быть субъектами договора постоянной ренты. В то же время В. С. Ем придерживается противоположного мнения: «Относительно отдельных некоммерческих организаций необходимо сделать пояснения. Некоммерческие организации, созданные на определенный срок или существующие до момента достижения определенных целей, закрепленных в учредительных документах, не могут быть получателями постоянной ренты, так как они не могут вступать в бессрочные отношения, а бессрочность, как было нами показано, является одним из главных признаков постоянной ренты». Данную бессрочность В. С. Ем охарактеризовал следующим образом: «бессрочность обязательства по выплате постоянной ренты означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени. В том числе сроком жизни или существование получателя» [3, с. 11]. Однако если бессрочность рассматривать как бесконечность, то, возможно, данное высказывание и имеет важное значение, но рентные отношения как таковые не могут длиться бесконечно. Даже при правопреемстве (наследстве) и уступке требования все же невозможно исключить вероятность их прекращения. Следовательно, бессрочность ренты можно рассматривать как период времени, срок которого не определен. С другой стороны, благодаря указанному правопреемству и уступке требования, рентные отношения будут продолжаться далее и после окончания срока, на которые создано некоммерческое юридическое лицо, и после достижения данным лицом уставных целей [8, с. 64].

В законе однозначно сказано, что наряду с гражданами – получателями постоянной ренты могут быть любые некоммерческие организации, если только это не противоречит закону и соответственно целям их деятельности. В настоящее время законом не установлен запрет на получение ренты каким- либо некоммерческим организациям. Указание на постоянный характер ренты позволяет допустить участие в договоре на стороне получателя ренты не только граждан. Постоянная рента – единственный вид ренты, в котором получателем может быть юридические лицо, а сама рента использована для покрытия особых потребностей получателя, не являющихся личным, бытовыми. При всем это постоянная рента как разновидность ренты сохраняет основные черты последней – ее некоммерческий характер.

Таким образом, в числе получателей постоянной ренты на практике могут выступать, например, различного рода фонды, преследующие социальные, благотворительные, культурные, образовательные и иные общественно-полезные цели, общественные, религиозные организации и т.д.

Поскольку рента не является прибылью, полученной от предпринимательской деятельности, по получение ренты коммерческой организацией было бы противоестественным сути ее деятельности, поэтому процесс получения ренты и процесс осуществления своей деятельности коммерческой организацией не совпадают, что исключает участие коммерческой организации в договоре ренты в качестве субъекта.

Возможность участия некоммерческих организаций в роли получателей постоянной ренты зависит от того, нет ли здесь противоречия, помимо закона, их правоспособности. Последнее ограничение связано с тем, что правоспособность некоммерческих организаций – специальная, а это означает возможность иметь такие гражданские права и нести такие обязанности, которые соответствуют целям деятельности, предусмотренным в их учредительных документах. При этом основополагающее значение имеют цели деятельности некоммерческих организаций как таковых…, а равно и специальные цели [1, с. 642].

Но если принять во внимание то, что некоммерческие организации любую полученную прибыть по сути своей деятельности используют лишь для осуществления основных уставных целей и в соответствии с предметом деятельности (ст. 46), а не в качестве обогащения, то можно предположить, что данная специальная правоспособность некоммерческой организации никаким образом не будет препятствием для получения рентного дохода. Пункт 1 ст. 560 ГК, закрепивший соответствующее положение, тем самым заранее исключил, например, возможность получить ренты учреждением, созданным собственником для осуществления управленческой деятельности. И напротив, нет препятствий для того, чтобы получателем постоянной ренты оказалось такое учреждение, как больница или иная социально-культурная организация. Такие некоммерческие организации как учреждения по общему правилу не могут быть получателями постоянной ренты, поэтому, что закон… запрещает им отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных им по смете. Но те же учреждения могут быть получателями постоянной ренты в случаях, когда они будут отчуждаться под выплату ренты то имущество, которое они приобрели за счет разрешенной им приносящей доход деятельности и которым они вправе самостоятельно распоряжаться. Данное положение содержится в п. 1 ст. 279 ГК. Оно отвечает праву оперативного управления, при котором решение о распоряжении казенным имуществом принимает лишь собственник данного имущества, и соответственно в случае запрета собственника некоммерческое юридическое лицо не может самостоятельно вступать в рентные отношения [8, с. 65].

Однако есть мнения, по которым некоммерческие юридические лица ни в коем случае не могут быть участниками договора постоянной ренты. Например, Е. А. Суханов считает: «Они также не могут отчуждаться для получения постоянной ренты имущество, которым они вправе самостоятельно распоряжаться, как приобретенным за счет разрешенной им доходной деятельности… Ведь при осуществлении разрешенной коммерческой деятельности учреждения преследуют предпринимательские цели. Поэтому в отношении них начинает действовать общий запрет на получение постоянной (как и любой иной) ренты коммерческими юридическими лицами» [8, с. 65].

В то же время в п. 2 ст. 279 ГК содержится положение, согласно которому, если в соответствии с учредительными документами учреждению представлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то полученный от такой деятельности доходы и приобретенное за счет их имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе (отдельно в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения), если иное не предусмотрено законодательством. Отсюда следует, что учреждению это право совершенно правомерно может быть предоставлено учредительными документами, что не противоречит закону, а значит, учреждение абсолютно свободно распоряжается указанным доходом, а поскольку рента – это не прибыль от предпринимательской деятельности, то учреждение вполне может быть субъектом договора постоянной ренты. Отсюда следует вывод, что невозможность учреждения быть участником рентных отношений не абсолютна, и утверждение об этом спорно, поскольку это зачастую зависит от решения собственника и содержания учредительных документов данного юридического лица, Существующий запрет на распоряжение имуществом, приобретенным по смете, не служит препятствием еще и потому, что фигуры получателя ренты и лица, отчуждающего имущество под выплату ренты, могут и не совпадать [8, с. 65].

В случаях, когда в качестве получателей ренты выступают лица, находящиеся под опекой или попечительством, необходимо соблюдение требований ст. 35 ГК о распоряжении имуществом, передаваемым плательщику ренты в обмен на получение рентных платежей [15, с. 15].

Не имеют права быть получателями ренты коммерческие организации. В соответствии со ст. 46 ГК они являются юридическими лицами, преследующими извлечение прибыли. Указанная прибыль может быть получена он продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг посредством осуществления предпринимательской деятельности, а не от передачи имущества в собственность другим лицам под выплату постоянной ренты.

В отношении плательщиков постоянной ренты закон никаких ограничений не устанавливает. Им могут быть как граждане, так и любые юридические лица, если только учредительные документы разрешают им заниматься такого рода деятельностью [8, с. 63]. А если какие-либо ограничения и могут появляться в отношении плательщиков ренты, то лишь постольку, поскольку такое участие в договоре в конкретном случает не укладывается в рамки существующей у потенциального плательщика ренты правоспособности (имеется в виду юридическое лицо со специальной правоспособностью). Кроме того, следует учитывать, что для осуществления отдельных видов коммерческих операций требуется наличие специальной лицензии [16, с. 141].

Поскольку закон не упоминает о дееспособности и трудоспособности граждан, то в этой связи следует полагать, что плательщиком по договору постоянной ренты может быть любое по возрасту и состоянию здоровья лицо. Это же положение относится к гражданам – получателям ренты, поскольку таковыми они выступают независимо от возраста и трудоспособности. Чаще всего сами являются собственниками того имущества, которое быть отчуждено под выплату ренты. Но постоянная рента может быть установлена в пользу граждан и другими лицами. В этом случае возникает договор в пользу третьего лица, который после выражения указанным лицом намерения воспользоваться своим правом по договору, не может быть расторгнут или изменен без его согласия [8, с. 63].

В договоре постоянной ренты допускается изменение субъектного состава. Так, право на получение ренты может передаваться путем уступки требования или переходить по наследству, а если получателем выступала некоммерческая организация – переходить в порядке правопреемства к вновь созданным договорам [2, п. 2 ст. 560]. При этом, однако, новые получатели ренты должны соответствовать требованиям, изложенным выше. Например, государство может явиться наследником, но не может быть получателем ренты. Равным образом, права получателя ренты не могут перейти в порядке правопреемства к новому юридическому лицу, которое не может быть рента получателем в силу предписаний учредительных документов. Что касается перехода прав получателя ренты на новое лицо путем уступки требования, то договором, например, может быть предусмотрено в качестве обязательного условия согласие плательщика ренты на такую уступку, без чего переход прав получателя ренты на новое лицо невозможен [15, с. 16].

В соответствии с п. 1 ст. 561 ГК постоянная рента выплачивается в денежной форме в размере, устанавливаемом договором.

Таким образом, по смыслу ст. 561 ГК приоритетной формой рентных платежей являются деньги в установленных договором размерах.

Однако договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты [2, п. 1 ст. 561].

Последнее обстоятельство позволяет сделать вывод, что денежная сумма, установленная соглашением сторон, является базовой и имеет определяющее значение при разных формах ренты. Применительно к имуществу закон не устанавливает каких-либо ограничений. Можно согласиться с точкой зрения, что на практике рентные платежи могут носить смешанный характер, когда часть ренты выражается в денежной сумме, а часть – в виде вещей, работ, услуг, эквивалентных по стоимости согласованной сторонами денежной сумме [15, с. 16].

Конкретный размер постоянной ренты устанавливается исключительно соглашением сторон. Отсутствие такого соглашения не может быть восполнено диспозитивными нормами закона. В частности, при определении размера ренты при отсутствии соглашения сторон о нем не может быть применен п. 3 ст. 394 ГК, предусматривающий, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора исполнения договора может быть оплачено по цене, которая при сравниваемых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, или услуги. От других видов возмездных договоров рента отличается исключительно индивидуальными характеристиками как рискового обязательства, а чем уже говорилось выше, в связи, с чем размер ренты должен быть указан в договоре в качестве необходимого условия.

Размер выплачиваемой ренты, если только иное не предусмотрено договором, не является величиной постоянной, поскольку согласно п. 2 ст. 561 ГК если иное не предусмотрено договором, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законодательством размера базовой величины. Более того, стороны могут предусмотреть иной механизм «осовременивания» указанного размера без привязки его к размеру базовой величины. Не исключается также и право сторон предусмотреть в договоре неизменность ренты безо всякой индексации.

Срок договора постоянной ренты определяется самой ее сутью, т.е. выплата ренты не может быть ограничена каким-то периодом, хотя периодичность выплаты рентных платежей может быть определена применительно к какому-то календарному сроку.

Если стороны не согласовали сроки выплаты ренты в договоре, то в силу ст. 562 ГК постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Обязательственные отношения сторон по договору ренты, как уже отмечалось выше, могут существовать бесконечно долго. Но это отнюдь не означает, что они в принципе не могут быть прекращены ни при каких обстоятельствах.

Применительно к договору постоянной ренты можно указать, что обязательства по ее выплате может быть прекращено как по основаниям, общим для большинства гражданско-правовых обязательств (за определенными изъятиями), так и по специальным основаниям, присущим только для рентных отношений. Так, на практике из первой группы оснований может иметь место прекращения обязательства соглашением сторон, которое сами определяют порядок и условие взаиморасчетов, компенсационных выплат и т. п.

Получатель ренты может отказаться от получения рентных платежей, прекратив обязательства прощением долга.

По смыслу договора стороны могут также прибегнуть к отступному. Обязательство может быть прекращено совпадением плательщика ренты и ее получателя в одном лице, новацией и по другим основаниям, предусмотренным гл. 26 ГК, за исключением одного из них – это прекращения обязательства исполнением. В силу алеаторного характера рентных отношений даже многократное превышение выплаченных платежей стоимости переданного под выплату ренты имущества не прекращает ренту.

К особым основаниям прекращения рентных отношений следует отнести следующие.

Обязательство ренты прекращается, когда права получателя ренты переходят к субъекту, который в силу закона не может выступать в качестве такового (например, к коммерческой организации, или к некоммерческой, но не имеющей такого права в силу учредительных документов).

Рентное обязательство может быть прекращено путем выкупа постоянной ренты ее плательщиком. Указанное право плательщика ренты в силу предписаний ст. 563 ГК является безусловным и может быть реализовано независимо от наличия каких-либо обстоятельств и мотивов, обосновывающих такой выкуп [15, с. 324].

Более того, плательщик ренты в силу закона не может отказаться от своего права на выкуп ренты, равно как и от дальнейшей выплаты ренты без ее выкупа. Условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно [2, ч. 1 п. 3 ст. 563]. Договором, однако, может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора [2. П. 2 п. 3 ст. 563].

Для действительности отказа плательщика постоянной ренты от ее выплаты путем выкупа необходимо соблюдение ряда условий.

Во-первых, такой отказ должен быть заявлен плательщиком ренты в письменной форме. Устное волеизъявление никаких юридических последствий не влечет.

Во-вторых, отказ должен быть заявлен не позднее, чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты. Поскольку договором постоянной ренты может быть предусмотрен более длительный срок для такого заявления плательщиком ренты, то трехмесячный срок является, таким образом, минимальным сроком, который должен быть соблюден, если стороны при заключении договора не условились об ином.

В-третьих, плательщик ренты не освобождается от рентного обязательства, несмотря на подачу в установленный срок письменного заявления об отказе, до тех пор, пока получатель ренты не получит всю сумму выкупа, если только иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

В соответствии со ст. 565 ГК выкупная цена постоянной ренты определяется договором постоянной ренты. При этом стороны не связаны какими-либо установленными в законе критериями для исчисления цены выкупа. По усмотрению сторон она может быть определена в зависимости от стоимости отчужденного имущества, размера предусмотренной договором или фактически выплаченной ренты. При определении цены выкупа стороны могут принять во внимание и другие обстоятельства. Нормативно размер выкупной цены предопределен только на случай отсутствия условий о ней в договоре. В таком случает законом предусмотрены два подхода. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество было передано под выплату ренты с оплатой, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество было передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену включая как годовая сумма, подлежащей выплате ренты, так и цена переданного имущества, которая определяется по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 394 ГК, т.е. по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В силу ст. 564 ГК выкуп постоянной ренты может осуществляться и по инициативе получателя ренты. Основания, перечисленные в указанное статье, по которым получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком, связаны в большинстве своем с нарушением плательщиком ренты своих обязательств по выплате ренты.

К таковым, в частности, ГК относит просрочку плательщиком ренты ее выплаты более чем на один год. Указанное правило носит диспозитивный характер, поскольку договором могут быть определены и иные сроки, нарушения которых будет свидетельствовать о просрочке выплаты ренты.

Получатель вправе требовать от плательщика ренты ее выкупа в случае нарушения последним своих обязательств по обеспечению выплаты ренты [2, ст. 558].

В качестве самостоятельного основания названо в ст. 564 ГК признание плательщика ренты экономически несостоятельным (банкротом) либо возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться плательщиком ренты в размере и сроки, установленные договором. Для применения данного основания должно иметь место признание плательщика ренты несостоятельным (банкротом), осуществление по установленной процедуре судом. Равным образом, в судебном порядке должна быть сделана и оценка обстоятельств, очевидно свидетельствующих о неплатежеспособности плательщика ренты, т.е. о том, что рента в обусловленных размерах и в сроки выплачиваться не будет.

Получатель ренты вправе требовать ее выкупа плательщиком также в случае, когда недвижимое имущество, переданное под выплату ренты поступило в общую собственность или разделено несколькими лицами [2, п. 4 ст. 564]. Наличие такого основания оправдано стремлением законодателя максимальным образом обеспечить надлежащую выплату ренты в соответствии с договором. Несомненно, что дробление прав на имущество, переданное под выплату ренты, существенным образом ухудшает обеспеченность выплаты ренты. При этом не имеет значения, находится ли имущество, переданное под выплату ренты, в общей совместной или в общей долевой собственности.

Перечень оснований, перечисленных в ст. 564 ГК, когда получатель ренты вправе требовать выкуп ренты ее плательщиком, не является исчерпывающим. Договором ренты могут быть предусмотрены и иные основания для предъявления получателем ренты такого требования и его удовлетворения. Более того, по смыслу указанной статьи законодатель не связывает возможность использования того или иного основания, включенного в договор, с виновным поведением плательщика ренты.

Выкупная цена постоянной ренты в случаях, когда инициатива выкупа ренты исходит от ее получателя, определяется по тем же правилам, что и при отказе от дальнейшей выплаты ренты ее плательщиком [2, ст.565].

Наконец, обязательство по выплате постоянной ренты прекращается в случае гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату этой ренты за плату [2, п. 2 ст. 566], если плательщик не требует изменения условий ее выплаты. Если же имущество под выплату постоянной ренты было передано бесплатно, то плательщик ренты несет риск случайной гибели или случайной порчи, повреждения такого имущества, как его собственник., т.е. он обязан выплачивать ренту на прежних условиях и прекращение рентных обязательств может иметь место только по иным обстоятельствам, например, посредством выкупа ренты.

Изложенное позволяет сделать вывод, что особенности договора постоянной ренты регламентированы ст. 560-566 ГК, которые прежде всего касаются характеристики получателя этой ренты, формы и размеров ренты, сроков выплаты, прав сторон договора на выкуп ренты, выкупной цены и последствий случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты.