Ответственность застройщика по гарантийным обязательствам за дом

Общая беда всех новостроек — выполнение гарантийных обязательств со стороны застройщика. Дело в том, что между строителями и коммунальщиками существует большое различие: одним нужно строить как можно быстрее и дешевле, а вторым — обслуживать то, что построили первые. Условно говоря, основная проблема с гарантийными ремонтами в том, что застройщик хочет построить дешево и быстро, а жильцы — надежно и качественно.

Увы, застройщик не может уделять каждому объекту много времени: у крупных застройщиков одновременно строится по несколько домов, поэтому в спешке о чем-то запросто можно забыть. В том, что касается приемки квартиры, жильцы могут приструнить застройщика и принудить исправить недоделки. Но в части общедомового имущества конроль над застройщиком осуществлять особо некому. Конечно, есть госприемка, но вы же понимаете, что не всегда эта процедура бывает прозрачной. Да к тому же, членам комиссии в этом доме самим жить не придется. В лучшем случае, будут выявлены самые серьезные косяки.

Для выявления остальных косяков вводится пятилетний срок гарантии, в течение которого застройщик обязан устранить недоделки. Только вот здесь бывает два варианта развития сиутации: крупные застройщики стараются назначить на дом аффилированную УК, которая всеми силами будет доказывать жильцам, что косяк не имеет никакого отношения к гарантии, поэтому устранять его нужно за счет жильцов по статье «Текущий ремонт». Поэтому тут жильцам придется доказывать наличие гарантийного случая через суд. Очень часто среди всей массы жильцов не находится никого, кто бы взял на себя эту работу за остальных жильцов. По факту, наиболее часто судятся с застройщиками ТСЖ, созданные на месте аффилированых управляющих компаний. Председателя ТСЖ понять легко: либо он будет за свой счет исправлять, либо попробует взыскать с застройщика. И в том, и в другом случае он получает зарплату, поэтому может позволить себе тратить на это время. Поэтому ТСЖ для новых домов — это самая рекомендуемая форма управления.

Мелкие строительные компании ведут себя иначе. Нередко они сопоставляют объем требований от жильцов со стоимостью ликвидации компании. В среднем, «слить» ООО можно за 40 000р (даже с долгами). Поэтому если сумма претензий много больше этой суммы, учредителям проще слить компанию и открыть/купить новую ООО. Вы удивитесь, но даже крупные застройщики не гнушаются использовать такие методы. Например, один из крупнейших застройщиков в Ижевске строит все дома под брендом «Комос-строй», но по факту каждые три-пять домов строятся каким-то другим ООО, которое в случае чего просто может быть слито. Бренд при этом остается общим для всех домов, продажи идут так же с одного сайта.

Поэтому нужно сразу брать быка за рога, а управление домом — в свои руки. Не обязательно для этого создавать ТСЖ/ТСН, достаточно для начала выбрать какой-никакой Совет МКД и запросить отчет в УК о поступлении и расходовании денежных средств от жильцов.