История существования систем регистрации прав на недвижимость

В мире существуют две системы регистрации прав на недвижимое имущество: англо-американская и европейская.

Либеральные англо-американские правила предусматривают регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними и новыми его владельцами. Чтобы максимально гарантировать сделку от возможных ошибок, новый владелец вынужден пользоваться дорогостоящими услугами страховых и юридических компаний, которые анализируют всю историю объекта недвижимости на протяжении 70 лет. Тщательная проверка позволяет выявить возможные не­погашенные обязательства или права каких-то лиц на данный объект, т.е. проверить его юридическую чистоту. Такая система регистрации недвижимости хотя и требует больших денежных затрат на защиту права собственности, но в случае возникновения всякого рода посягательств на объект или предъявления каких-либо требований ответственность уже несет страховая фирма, которой был уплачен страховой взнос.

Наиболее распространенная европейская система регистрации основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится в едином государственном реестре и вся совокупность прав на имущество, включая сервитуты, также гарантируется государством. Если в дальнейшем выявляются какие-либо ошибки, например, недееспособность физических лиц или другие упущения, то ответственность несет правительственный орган, который компенсирует возникшие по этой причине издержки. Государственная регистрация и гарантии прав собственности на недвижимость намного надежнее и дешевле, чем частные системы регистрации сделок, а не прав.

Государственная регистрация сделок, предметом которых является недвижимое имущество, давно применяется в развитых зарубежных странах Например, в Германии и Швейцарии существуют специальные земельные книги или иные реестры земельных участков, в которые вносятся сведения о вещных правах на недвижимость и изменения на это имущество права собственности. Передача вещного права на недвижимость должна быть удостоверена нотариально, и об этом делается запись в земельной книге. Запись делается и при прекращении права. Такие книги ведутся в судах.

В Англии договор о продаже или ином акте отчуждения земли или иных объектов — зданий, урожая на корню, скота на ферме и т.п. — требует для передачи права собственности совершения специального акта передачи после проверки правомерности сделки компетентным лицом. Законодательство в ряде штатов США тоже требует регистрации таких сделок. Эти требования должны обеспечивать гласность и законность вещных прав на недвижимость. Любое заинтересованное лицо может озна­комиться с соответствующими записями в реестре, чтобы выяснить, кто является собственником земельного участка или возведенного на нем здания, не обременены ли они налогом.

Опыт стран, имеющих сформировавшуюся систему регистрации недвижимости, показывает, что определенные принципы должны быть включены обязательно в систему регистрации. К данным принципам следует отнести: ответственность системы, расположенные в одном агентстве, это агентство должно действовать беспристрастно и независимо; операции должны регулироваться законом; регистрационные записи должны ори­ентироваться на уникальные идентификационные номера земельных участков; регистрация должна быть согласована с физическими кадастрами; границы должны быть проведены и споры признаны в суде; порядок притязания (оспаривания прав) должен быть систематичен и понятен; регистр должен быть доступен для общественного контроля.