Девелоперская деятельность на рынке недвижимости

В рыночных условиях девелопмент — это еще и особый вид предпринимательской деятельности, особое проявление деловой активности на рынке. И в этом своем качестве понятие «девелопмент» органически связано с производным от него термином «девелопер», толкование которого вызывает не меньшие сложности.

Понятие «девелопер» довольно часто пытаются отожде­ствить с другим, более привычным для русского уха — «за­стройщик», добавляя далее, что девелопер — это предпринима­тель на рынке недвижимости, занимающийся превращением неосвоенного участка в функционирующую недвижимость».

Понятие «девелопмент» имеет два взаимосвязанных значения:

1. Девелопмент — качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости.

2. Девелопмент — профессиональная деятельность по орга­низации процессов девелопмента.

Как качественное преобразование недвижимости девелопмент представляет собой единство физических, экономиче­ских и правовых процессов.

В условиях современной экономики, отличающейся динамиз­мом процессов, важной характеристикой физического потенци­ала объектов недвижимости является их способность к само­развитию, переходу от одного вида использования к другому. В связи с этим изменяются требования к объемно-планировоч­ным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволя­ющего менять вариант их использования — от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и пр.

Экономический аспект девелопмента реализуется в повы­шении ценности объекта недвижимости вследствие произве­денных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта — они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делаю­щими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими пре­образованиями, а такими, которые соответствуют требова­ниям рынка, запросам потребителей. Чем больше это соот­ветствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента.

Рисунок 2 – Основные аспекты эффективности девелопмента

Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости обладающего ценностью боль­шей, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента.

Общеизвестно, что процесс перевода объектов из жилищ­ного фонда в нежилой вплоть до настоящего времени сопря­жен с весьма длительными и сложными процедурами. Отчас­ти это связано с тем, что объекты, относимые к коммерческой недвижимости, действительно должны отвечать определен­ным требованиям с точки зрения противопожарной, санитарной безопасности и пр. В значительной мере сложности перевода связаны и с соображениями социального характера, напри­мер опасением, что такого рода перевод может сократить жи­лищный фонд города.

Девелопмент является способом разрешения противоре­чия между изменяющимися и возрастающими потребностя­ми общества в услугах, оказываемых с использованием не­движимости, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества — с другой.

Изменяя условия хозяйственной и социальной деятельно­сти общества, девелопмент является составной частью общего процесса экономического развития, занимая заметное место в народнохозяйственном комплексе любой страны. По оценкам американских специалистов, новое строительство составля­ло в разные исторические периоды 8-11% от валового нацио­нального продукта США, а в инвестиционном портфеле доля недвижимости в последней четверти XX в. уступала только доли корпоративных акций и доходила почти до 30%.

Коммерческая эффективность проектов девелопмента оп­ределяется соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта. Оценка коммерческой эффективности — неотъемлемая часть анализа проекта в целом.

Здесь же отметим основные аспекты народнохозяйственной, бюджетной и социальной эффективности девелопмента.

Экономическая эффективность девелопмента проявляется в том положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметь стоимостное измерение.

Условно позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к двум аспектам: территориальному и отрасле­вому.

Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному из­менению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Если при этом вариант развития недвижимости на деле оказывается наилучшим из возможных, то и позитив­ное влияние девелопмента на развитие окружающих терри­торий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.

Стоимостная оценка положительных внешних эффектов девелопмента, и особенно создание механизмов, которые мог­ли бы «улавливать» и перераспределять полученный эффект между участниками процесса развития недвижимости в соот­ветствии с их вкладом в результат, — довольно сложная на практике задача. Чаще всего она ставится и решается приме­нительно к ситуациям, когда стоимость частной недвижимо­сти возрастает благодаря усилим государства, а инструмен­том являются налоги (например, налог на прирост капитала). Обратная ситуация, когда частные инвестиции создают при­рост стоимости окружающей недвижимости, далеко не все­гда сопровождается компенсациями в пользу частного заст­ройщика, хотя это было бы вполне справедливо.

Отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влия­ния девелопмента на экономическое развитие определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости.

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.