Риэлтерская деятельность на рынке недвижимости

В последнее время в Казахстане появилось множество фирм зарабатывающих большие деньги на недвижимости. Их называют риэлтерскими фирмами. Этим названием мы обязаны английскому языку (по английски «realty» - недвижимость). Основой этого вида деятельности, тем объектом, с которым работают риэлтеры, является недвижимость.

Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглаше­ния с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по соверше­нию от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с зе­мельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилы­ми и нежилыми помещениями и правами на них.

В перечень видов риэлтерской деятельности, подлежащих лицензи­рованию включены следующие операции:

- продажа жилых и нежилых помещений с аукционов и на кон­курсной основе;

- деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых и нежилых помещений (в том числе и посредни­ческая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей домов, подлежащих реконструкции;

- деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности как юри­дических, так и физических лиц;

- заключение договоров купли-продажи жилых помещений с по­жизненным содержанием;

- деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц.

Риэлтерами могут быть физические и коммерческие юридические лица в форме хозяйственных товариществ, производственных коопе­ративов и государственных предприятий.

Гражданин имеет право заниматься риэлтерской деятельностью в случае, если он:

- дееспособен, т.е. достиг 18-летнего возраста или признан орга­ном опеки и попечительства полностью дееспособным в 16 лет;

- зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица;

- прошел обучение на специальных курсах, получил заключение о квалификационном соответствии и государственную лицензию на за­нятие тем или иным видом риэлтерской деятельности.

Надо заметить, что современные казахстанские риэлтерские фирмы отнюдь не «зацикливаются» на посредниче­ских услугах - они сами, за свой счет покупают и продают недвижимое имущество, сдают принадлежащие им жилые и нежилые помещения, а также здания в аренду и произво­дят различные другие операции, так как любое юридиче­ское лицо имеет на это право.

В настоящее время эти фирмы в основном занимаются куплей-продажей недвижимости, ее обменом, сдачей и получением в аренду, оказанием посреднических услуг в сделках с недвижимым имуществом, предоставлением плат­ных и бесплатных консультаций в этой сфере, расселением квартир, экспертной оценкой вариантов (обмена, сделок купли-продажи и пр.), юридической проверкой недвижимо­сти. Кроме того, риэлтерские компании также могут оказы­вать услуги по организации денежных расчетов при совер­шении сделок с недвижимостью, производить оценку не­движимости. Правда, на последний вид деятельности - оценку - им необходимо получить отдельную лицензию.

Агент — физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения бро­кером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-право­вых сделок с недвижимым имуществом. Агентская деятельность осу­ществляется риэлтером на основании заключенного с потребителем услуг (принципалом) агентского договора. Агентский договор может предусматривать возложение на риэлтера обязательства осуществить в отношении указанного в договоре недвижимого имущества опреде­ленные юридические и (или) иные действия, в том числе заключить, исполнить одну или несколько сделок с ним. Агент действует от свое­го имени и за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Законодательство предусматривает ситуации, когда риэлтер действу­ет в отношении не недвижимого имущества, а лично потребителя услуг (принципала). Это возможно при условии, что такие действия связаны с приобретением или отчуждением, принятием или передачей принципалом во временное или постоянное пользование в будущем недвижимого имущества (определенного в договоре или неопределен­ного на момент его заключения).

Деятельность риэлтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) дого­вора поручения. В этом случае риэлтор осуществляет определенные до­говором юридические действия. Поверенный действует от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемо­го им недвижимого имущества. Действия поверенного в отношении лично доверителя могут быть признаны риэлтерской деятельностью при том же условии, что и действия агента.

Деятельность риэлтора в качестве брокера. Брокер — физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом. Риэлтор признается осуществля­ющим деятельность в качестве брокера при заключении между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риэлтер принимает на себя обязательство от собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом.

Деятельность риэлтера в качестве дилера. Риэлтор осуществля­ет дилерскую деятельность в случае, когда недвижимое имущество, яв­ляющееся объектом заключаемых им с третьими лицами сделок куп­ли-продажи (сделок по предоставлению прав на это имущество), находится в собственности самого риэлтора (было приобретено им ранее с целью последующей продажи).

Деятельность риэлтера в качестве посредника. Риэлтор выполняет роль посредника при заключении сделок с недвижимым имуще­ством или правами на него между третьими лицами. Посреднической риэлторской деятельностью признается деятельность по оказанию лицам, изъявившим намерение приобрести или продать недвижимое имуще­ство (приобрести или передать права на него), услуг по поиску кон­трагентов с целью последующего заключения соответствующих сде­лок, непосредственной стороной которых сам риэлтор не является.

Деятельность риэлтера по организации торговли недвижимым имуществом. Этот вид риэлторской деятельности заключается в пре­доставлении участникам сделок с недвижимым имуществом комплекса услуг, способствующих надлежащему заключению и (или) исполнению таких сделок, в том числе:

- услуг по информационному обеспечению участников сделок (пре­доставление информации об объектах, ценах на них, иной информации);

- консультационных услуг, услуг по оформлению документов;

- услуг по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам, за исключением таких услуг, предоставление которых до­пускается исключительно при наличии лицензии на право осу­ществления банковской деятельности.

Деятельность риэлтера по созданию отдельных объектов недви­жимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование. Такого рода деятельность признается риэлторской в той ее части, в которой она непосредственно относится к гражданско­му обороту недвижимого имущества. Вновь построенные объекты мо­гут находиться в собственности риэлтера или третьего лица (или не­скольких лиц). Если последующая деятельность риэлтера по продаже (передаче в возмездное пользование) вновь созданного или реконст­руированного недвижимого имущества соответствует признакам дея­тельности в качестве агента, поверенного, брокера или дилера, то эта деятельность также признается риэлторской. Эти положения сохра­няют силу и в том случае, если новый объект недвижимого имущества создается путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта, в частности путем расселения нанимателей из квартир ком­мунального типа, перевода помещений в жилищном и нежилом фон­дах или изменения правового режима использования мансардных и подвальных помещений и т.п.

Деятельность риэлтера по доверительному управлению недвижи­мым имуществом. Деятельность по доверительному управлению не­движимым имуществом признается риэлторской в части осуществле­ния доверительным управляющим агентских, дилерских, брокерских действий и действий по созданию объектов недвижимости о целью их последующей продажи и передачи в возмездное пользование.

Деятельность риэлтера по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.