Недвижимость как вид собственности

Недвижимость как вид собственности. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости.

2. Особенности недвижимости как товара: полезность, фиксированное местоположение, уникальность (неповторимость), двукомпонентность, долговечность, фундаментальность.

Виды и формы собственности на недвижимость

Жизненный цикл объектов недвижимости

Недвижимость как вид собственности.

Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В англо-саксонской правовой системе, недвижимость делится на «real-estate» — недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); и на «real-property» — имущественные права на объекты недвижимости. Недвижимость может являться предметом лизинга. Залог недвижимости, равно как и получение кредита под залог недвижимости принято называть ипотекой.

Недвижимость существует с тех пор, когда человек впервые занял участок земли для постройки жилья и выращивания продуктов питания. Он расчищал свой участок, об­рабатывал землю, сеял и собирал урожай. Специфика этого тру­да состояла в том, что он был непосредственно привязан к своему объекту — земле. В отличие от земледелия, другой распространен­ный вид трудовой деятельности древнего человека — скотоводство, не было привязано к определенному участку земли: владелец скота мог свободно выбирать место для пастбища. А для того чтобы по­стоянно заниматься земледелием, необходимы были определенные, признанные обществом нормы взаимоотношений между индивидом и окружающей социальной средой по поводу занимаемого им участ­ка земли. Эти нормы ассоциируются с правами собственности.

Рынок недвижимости появился значительно позже, когда в об­ществе сформировались товарные отношения и появилась необхо­димость обменивать, продавать и покупать объекты недвижимо­сти. Наряду с юридическими аспектами у недвижимости появляет­ся собственный экономический аспект. Как экономическая катего­рия собственность представляет собой общественно-производственное отношение по поводу присвоения физическими и юридическими лицами предметов внешнего мира, как естественных, так и создан­ных человеком. Юридическое оформление экономических отноше­ний собственности нормами права образует понятие собственности и юридическом, смысле как совокупность прав владельца, используемая им в своей внешней деятельности. Держатель права собствен­ности в этом смысле называется собственником.

Каждый объект, находящийся во владе­нии собственника, может быть отнесен к определенному видусоб­ственности, которая условно подразделяется, во-первых, на мате­риальную и нематериальную собственность, во-вторых, на недви­жимую и движимую собственность.

В основе деления на материальную и нематериальную формы собственности лежат физические свойства имущественного объекта. С одной стороны, существуют материально осязаемые вещи, ко­торые можно увидеть, потрогать руками, у которых можно опреде­лить основные физические свойства и характеристики. Это — мате­риальная собственность. С другой стороны, существуют идеаль­ные имущественные объекты, или бестелесное имущество. Идеаль­ный имущественный объект обязательно удостоверяется письмен­ным документом (либо документом, исполненным на ином инфор­мационном носителе), представляющим собой форму фиксации со­ответствующих прав на объекты, находящиеся в своей либо чу­жой собственности. В качестве примера такого рода ценных бумаг можно назвать закладную, арендный договор, коносамент. Это — нематериальная собственность, или право собственности.

Материальная собственность и право собственности (нематери­альная собственность) представляют собой две взаимосвязанные характеристики объекта собственности. Как сама собственность в материальной форме, так и право на нее являются результатами че­ловеческой деятельности, имеют стоимостную оценку и могут при­носить доход.

Критерием деления собственности на недвижимую и движи­мую является непосредственная связь объекта с землей. В каче­стве недвижимой собственности рассматривается любая собственность, расположенная на поверхности земли и являющаяся ее частью независимо от того, прикреплена она к ней физически или нет. Важнейшим признаком недвижимости является ее функцио­нальная цель — быть технологически присоединенной к земле. Все остальные материальные объекты, не обладающие подобным свойством, представляют собой движимую собственность.

Таким образом каждый имущественный объект владения подпадает под одну из четырех разновидностей собственности в соответствии с двумя вы­шеуказанными классификационными признаками:

1. Недвижимость, или материальная недвижимая собствен­ность, включает в себя земельные участки и другие угодья, продукты почвенного слоя, любое иное имущество, при­крепленное к земле и прочно с ней связанное, пространство над ней и содержимое недр. Основными ее чертами является неподвиж­ность в силу привязанности к земле и осязаемость как физическо­го объекта. Как правило, объекты материальной недвижимой соб­ственности обладают индивидуальными признаками.

2. Право на недвижимую собственность, или нематериальная недвижимая собственность, есть юридическое по­нятие, которое означает совокупность (набор) прав на пользование недвижимостью, она представляет собой выгоды, преимущества и привилегии, неразрывно связанные с владением, пользованием и распоряжением недвижимостью. К этому виду собственности сле­дует отнести права пользования землей при аренде, пожизненное владение фермой, сервитуты (права ограниченного использования одним лицом земли, принадлежащей другому лицу), лицензии, права на хозяйственное использование недр, водного и воздушного про­странства и т. д.

3. Движимость, или материальная движимая собственность, представляет собой материальные объекты владения, которые не являются неотъемлемой или навечно зафиксированной принадлежностью какого-либо объекта недвижи­мости, т. е. вещи, которые могут быть переносимы или перевозимы без потери их существенных свойств или способные передвигать­ся сами. Основным критерием, отличающим материальную дви­жимую от материальной недвижимой собственности, является спо­собность менять местоположение (переместимость), или транспор­тируемость. Это —промышленное и конторское оборудование, ком­мерческие товарные запасы, произведения искусства, драгоценно­сти, коллекции, автомобили, суда, самолеты, мебель и домашняя обстановка, промышленные образцы, денежные средства и многое другое. В отличие от недвижимости, объекты движимой собствен­ности в большинстве случаев не обладают индивидуальными свой­ствами, следовательно, издержки их замены на аналогичный объ­ект относительно невелики.

4. Право на движимую собственность, или нематериальная дви­жимая собственность, представляет собой юридическое понятие, объединяющее в себе выгоды, преимущества и привилегии, связанные с владением, пользованием и распоряже­нием движимой собственностью. Примерами могут служить льгот­ные соглашения, товарные знаки, фирменные названия, заключен­ные контракты, договора на трастинг, авторские права, права на добываемые природные ресурсы и др.