Глава III. Органы, осуществляющие государственную регистрацию, их компетенция

До принятия ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в законодательстве четко не регламентировался порядок регистрации недвижимости. Этот пробел пытались восполнить путем издания подзаконных актов. К примеру, Постановление Правительства РФ от 15 апреля 1996г. № 475 «Об утверждении Положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и Порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», изданное во исполнение Указа Президента от 28 февраля 1996г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», который предусматривает, в целях развития ипотечного кредитования, в том числе для привлечения финансовых средств на жилищное строительство, и обеспечения прав на недвижимое имущество и сделок с ним впредь до принятия соответствующего федерального закона о регистрации этих сделок и прав, образование Федеральной комиссии по недвижимому имуществу и оценке недвижимости, а также устанавливает подчиненность и компетенцию Федеральной комиссии по недвижимому имуществу и оценке недвижимости, которая является федеральным органом исполнительной власти, подчиненным непосредственно Президенту РФ и обеспечивает ведение Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором подлежат учету все данные государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Этим же указом Правительству РФ предписывалось разработать и утвердить в двухмесячный срок федеральную программу создания государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотрев в ней поэтапный порядок формирования Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Во исполнение данного указа Правительством РФ были разработаны и утверждены Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости, а также Порядок заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с этими документами присвоение и учет кадастровых номеров, а также заполнение форм производилось органами, осуществлявшими по состоянию на 28 февраля 1996г. регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество. К этим органам можно отнести земельные комитеты, органы технической инвентаризации и другие органы, осуществляющие учет недвижимости.

С принятием ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» пробел в законодательстве был устранен, так как законом предусматривалось создание специального органа, осуществляющего учет прав на недвижимость, четко регламентировались его полномочия, подчиненность и структура.

Данным специальным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии со ст.9 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В свою очередь порядок создания и структура учреждения юстиции определяется субъектами РФ. Они же определяют принципы размещения учреждений юстиции. Та же статья ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничивает указанные полномочия субъектов по созданию учреждения юстиции, обязывая согласовывать все действия по созданию и организации деятельности учреждения юстиции с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, которым является, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01 ноября 1997г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Министерство юстиции РФ.

В соответствии со ст.10 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Министерство юстиции РФ осуществляет следующую деятельность в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

- координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав;

- правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав;

- разработку методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав;

- назначение и освобождение от должности регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним по согласованию с органами исполнительной власти субъекта РФ;

- обеспечение соблюдения Правил ведения Единого государственного реестра прав;

- обучение и повышение квалификации работников в системе государственной регистрации прав;

- контроль за реализации федеральной программы создания системы государственной регистрации прав в субъектах РФ.

Анализируя полномочия Министерства юстиции, можно прийти к выводу, что оно играет направляющую роль, координирует деятельность учреждений юстиции в субъектах РФ, следя за соблюдением последними всех правил и норм по ведению реестра недвижимости. Одним словом, Министерство юстиции разрабатывает и контролирует развитие системы регистрации недвижимости в России.

В компетенцию учреждения юстиции входит следующее:

- проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

- проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

- государственная регистрация прав;

- выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

- выдача информации о зарегистрированных правах.

Из вышесказанного следует, что учреждения юстиции обладают очень широкими правами. Это следует из того, например, что проверка соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти предполагает предоставление подробной информации о сделке и сторонах этой сделки, а также подробный анализ законодательства по вопросам полномочий органа подготовившего документ. Все это говорит о наличии у учреждения юстиции в какой-то мере контролирующей функции, так как в случае недействительности представленных документов может быть дан отказ в регистрации тех или иных прав на недвижимость.

В целом можно давать, что полномочия учреждения юстиции, указанные в ст.9 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», практически отражают те действия, которые осуществляются ими после приема заявления на регистрацию.

Учреждение юстиции, в соответствии с законом, - это государственный орган, который является юридическим лицом, имеет печать с изображением Государственного герба РФ и наименованием своего учреждения. Деятельность этого юридического лица направлена на регистрацию прав на недвижимость и ведение Единого реестра прав на недвижимое имущество, регулируется она только ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним». Данный закон предусматривает наличие положения, которое утверждается Правительством РФ. Указанное положение утверждено Постановлением Правительства РФ от 06 марта 1998г. № 288[22], в соответствии с которым учреждение юстиции имеет право открывать в установленном порядке расчетные и иные счета в банках и иных кредитных организациях, открывать филиалы, имеет самостоятельный баланс, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, то есть оно обладает правоспособностью, как любое юридическое лицо.

Как государственный орган, оно имеет определенную подчиненность. Например, создание филиалов возможно только по согласованию с органом государственной власти субъекта РФ.

Как видно из вышесказанного, учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимость является органом в огромной системе регистрации, создание которой требует большого времени и средств. Предусматривая это, законодатель закрепил в п.2 ст.33 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», что создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами РФ поэтапно с учетом их условий и завершается к 01 января 2000г.

В Удмуртской Республике после опубликования ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также было издано Постановление Правительства УР от 26 января 1998г. № 54 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на территории Удмуртской Республики»[23], в соответствии с которым на переходный период до создания на территории Удмуртской Республики учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним временно наделить полномочиями по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимость.

Во исполнение вышеуказанного постановления и в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Правительством УР было издано Постановление от 02 ноября 1998г. № 1017 «О Регистрационной палате Удмуртской Республики по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[24], в котором говорится о создании единого регистрационного округа на территории УР, а также филиалов во всех городах и районах УР. Деятельность Регистрационной палаты на территории Удмуртской Республики осуществляется с 08 февраля 1999г. В целях реализации возложенных на нее задач она осуществляет:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав;

- проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

- проверку наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию прав, в целях установлениях их соответствия законодательству Российской Федерации, Удмуртской Республики, а также проверку законности сделки;

- установления отсутствия противоречий между заявленным правом и уже зарегистрированным правом на данный объект недвижимого имущества;

- направление юридическим лицам, гражданам, государственным органам и организациям запросов с целью получения сведений и документов, необходимых для государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав;

- выдачу свидетельств о государственной регистрации прав;

- совершение специальной регистрационной надписи на документах, выражающих содержание сделки;

- выдачу в установленном порядке информации о зарегистрированных правах;

- принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей в порядке, предусмотренном п.3 ст.225 ГК РФ;

- ведение делопроизводства при осуществлении государственной регистрации прав;

- обеспечение бессрочного хранения Единого государственного реестра прав, в том числе дел правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, а также книг учета документов.