Вопрос 29. Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

Процедура оценки включает в себя 5 этапов.

Этап 1. Заключение договора на проведение оценки.

На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:

• цель оценки;
• стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость;
• правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.

При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования (категория земель, в границах которых расположен земельный участок, разрешенное использование земельного участка; форма собственности, кадастровый номер; наличие застройки и др)

Этап 2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.

Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующий природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п.

При сборе и анализе информации особое внимание обращается на шесть разделов, приводимых ниже.

1. Юридическое описание и регистрационные данные:

(договор на передачу титула собственности; документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь; информация о собственнике или арендаторе и др.)

2. Физические характеристики земельного участка (описание размера и формы земельного участка). Оценщик описывает участок и анализирует, каким образом его форма и размер влияют на стоимость объекта собственности

3. Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).

4. Характеристика местоположения и прилегающей территории:

(использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания.); ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах; возможность подъезда непосредственно к участку, качество
и состояние дорог; близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума и др.)

5. Анализ экономических факторов (цены соседних участков; наличие инженерных коммуникаций, данные о продажах аналогичных земельных участков и др.)
6. Особые факторы, вытекающие из местоположения конкретного участка.

Этап 3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.

Оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Этап 4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

На этом этапе производится согласование результатов, полученных различными подходами оценки, и обосновывается заключение об итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого обьекта недвижимости.

Этап 5. Составление отчета об оценке.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Отчет об оценке — это документ доказательного значения, предназначенный для заказчика оценочных услуг и иных заинтересованных в результатах оценки лиц, содержащий итоговое заключение о стоимости объекта оценки.