Внешний (экономический) износ ОН

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловлен­ное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней сре­ды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное ис­пользование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большин­стве случаев является неустранимым по причине неизменности местопо­ложения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы: 1)капитализации потерь в арендной плате; 2) сравнительных продаж (парных продаж); 3)срока экономической жизни.

Методом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего из­носа производится аналогично расчету функционального неустранимого износа

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой инфор­мации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономи­ческим износом.

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний из­нос исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физиче­ской) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время. Причины сноса: • необходимость перепланировки; • расширение транспортных магистралей. Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно дли­тельного периода времени.

И = ЭВ:(ЭВ+ОСЭЖ) • 100, где ЭВ- эффективный возраст оцениваемого здания, ОСЭЖ- оставшийся срок экономической жизни

Для повышения точности расчетных процедур как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходима ра­зумная компиляция нескольких методик по расчету указанных показа­теле