Функциональный износ ОН

Признаки функционального износа в оценивае­мом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструк­тивного решения современным стандартам, включая различное оборудо­вание, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответ­ствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.
Недостатки, требующие добавления элементов, - элементы здания и обо­рудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих эле­ментов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, - пози­ции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют со­временным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное обо­рудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существу­ющих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использо­вании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стан­дартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидаци­онная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объем­но-планировочными и/или конструктивными характеристиками оценива­емых зданий относительно современных стандартов строительства. При­знаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостат­ков. В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого фун­кционального износа может определяться двумя способами: 1) капитализацией потерь в арендной плате; 2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арен­дных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректиро­ванные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявлен­ного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зда­нием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответ­ственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, при­ходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного ос­татка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводи­мом ниже примере указанная процедура считается выполненной в про­цессе предварительных расчетов

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализа­ции избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержа­ния здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным об­разом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функ­ционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектур­ными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопос­тавим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.