Об установлении права застройки

Статья 300.2 ГК РФ в редакции Проекта перечисляет существенные условия договора об установлении права застройки. К ним относятся условия:

- о земельном участке;

- о характеристиках возводимого здания или сооружения - для случаев, когда собственником земельного участка является гражданин или юридическое лицо;

- о месте расположения возводимого здания или сооружения на земельном участке;

- о сроке права застройки;

- о плате за право застройки.

Первые три условия рекомендуется описать максимально подробно ввиду того, что согласно абз. 3 п. 1 ст. 300 ГК РФ в редакции Проекта в отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав застройки. В такой ситуации неопределенность одного из существенных условий означает риск возникновения споров между застройщиками о границах возводимых ими объектов недвижимости, а также риск признания договора об установлении права застройки незаключенным.

Относительно срока права застройки следует обратить внимание на то, что он не может быть менее 50 и более 100 лет. Если в договоре об установлении права застройки срок превышает максимально дозволенный, то он будет считаться установленным в 100 лет.

Сложно ответить на вопрос, какие правовые последствия повлечет за собой установление в договоре срока менее 50 лет. Есть вероятность того, что данное условие будет признано несогласованным, и тогда возникает риск признания договора незаключенным. Но возможно и иное толкование: такой срок позволяет квалифицировать договор как договор аренды, заключенный на соответствующий срок по правилам п. 2 ст. 170 ГК РФ. Однако в этом случае договор может быть признан ничтожным как нарушающий запрет, содержащийся в абз. 2 п. 29 ст. 8 Проекта ГК РФ, согласно которому не допускается заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства с условием о приобретении права собственности на возводимые на арендованном земельном участке здания (сооружения) иным лицом, чем собственник земельного участка.

Необходимо обратить внимание на то, что ст. 300.4 ГК РФ в редакции Проекта предусматривает только две формы платы за право застройки:

1) твердая сумма платежей, вносимых ежегодно или единовременно;

2) предоставление собственнику земельного участка в собственность либо во владение и использование помещений в возведенных зданиях.

Из этого можно заключить, что иные формы - например, оплата по определенной методике, утвержденной уполномоченным органом публичной власти, - в отношении права застройки не применяются.

Однако такое установление противоречит ст. 65 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.