Преобладающая часть изменений вступила в силу с 1 марта 2013 года

Законом закрепляется принцип добросовестности при осуществлении гражданских прав и исполнении обязанностей. Этот принцип соответствует представлениям современной доктрины гражданского права и давно введен в законодательство подавляющего большинства стран с развитым правопорядком. Представляется, что нормативное закрепление этого принципа позволит участникам гражданского оборота в случаях недобросовестных действий со стороны контрагента значительно чаще применять меры гражданско-правовой защиты на этом основании.

Понятие "обычай делового оборота" заменяется Законом на более широкое - "обычай": "обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе". Таким образом, понятие "обычай" не ограничено обычаями делового оборота и сферой деятельности, в которой они сложились и применяются. Это изменение, как мы понимаем, связано с тем, что на практике таких правил поведения придерживаются и за рамками предпринимательской сферы.

Закон дополняет ГК РФ статьей 8.1, которая по-новому регулирует основные начала гражданско-правовых аспектов, связанных с правами на имущество, в том числе на недвижимость. Статья закрепляет основания и порядок внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записей о правах, подлежащих государственной регистрации, устанавливает основные требования к государственной регистрации прав на имущество.

Предусматривается, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Сделка в отношении прав на имущество, подлежащая государственной регистрации, подлежит нотариальному удостоверению лишь в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Закон при этом отменяет действовавшее ранее положение о регистрации некоторых договоров в отношении объектов недвижимости. Так, согласно первоначальной редакции Закона с 1 марта 2013 года государственной регистрации не подлежат следующие договоры:

- продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры;

- продажи предприятия;

- дарения недвижимого имущества;

- ренты в отношении недвижимого имущества;

- аренды недвижимого имущества, заключенные на срок более одного года;

- аренды предприятия.

Это изменение было внесено с целью исключения института так называемой двойной регистрации. Однако это нововведение породило ряд проблем, в том числе проблемы отмены регистрации договора аренды недвижимости и неурегулированности регистрации такого права на имущество, как право аренды: отменяя регистрацию договора аренды, законодатель не предусмотрел возникшую ситуацию с действующими правилами регистрации права аренды, которая осуществляется в форме регистрации именно договора аренды. Это, в свою очередь, вызвало многочисленные вопросы правового и практического плана. Так, например, в рамках новых правил приобретатель, заключая договор в отношении недвижимости после 1 марта 2013 года, уже не мог убедиться в том, что отчуждаемый объект недвижимости не обременен арендой, так как его лишили инструмента для такой проверки. Возникла реальная угроза "многократной" аренды одного и того же объекта недвижимости. Также появилась неопределенность и в отношении ранее зарегистрированных договоров аренды. В частности, остался нерешенным вопрос, требуется для формализации досрочного расторжения договоров аренды, зарегистрированных до 1 марта 2013 года, обращаться в регистрирующий орган или государственная регистрация не требуется. Аналогичный вопрос возник и в связи с изменениями, вносимыми в договоры аренды недвижимости, которые были заключены до 1 марта 2013 года.

Не привнесла ясности и текущая правоприменительная практика. 25 января 2013 года Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принял поправки в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В пункте 14 Постановления суд указал, что в случае несоблюдения условия о регистрации договора аренды и если судом будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его и по условиям такого пользования было достигнуто сторонами согласие, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. Таким образом, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации пояснил, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для признания договора аренды незаключенным.

Следует заметить, что текст этого положения Постановления обсуждался еще до принятия Закона и полностью не отразил существо вносимых Законом изменений, в частности, об отмене государственной регистрации договора аренды.

Вскоре в письме от 22 января 2013 года N 3.3-6/94 председатель Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, вынужденно реагируя на многочисленные обращения, связанные с отменой регистрации договоров аренды, подчеркнул, что требование об обязательной регистрации сделок с недвижимым имуществом с 1 марта 2013 года не применяется, однако обременения недвижимого имущества по-прежнему будут подлежать государственной регистрации. При этом в письме высказывается мнение о том, что в связи с отменой регистрации договора аренды должна будет регистрироваться аренда (право аренды) как обременение на основании договора аренды недвижимого имущества. Следует отметить, что рассматриваемое письмо не является нормативным актом, однако поскольку оно явно было направлено на попытки устранения правовой неопределенности, юристы ожидали, что вскоре после его появления будут предприняты соответствующие законодательные инициативы, устраняющие указанную проблему.

По мнению многих специалистов, разрешение возникшей проблемы было возможным путем изменения специальных норм о государственной регистрации аренды в виде регистрации соответствующего договора таким образом, чтобы регистрировалось право аренды на основании заключенного договора, а не сам договор. Так сохранялся бы избранный изначально подход устранения принципа "двойной регистрации", и при этом была бы ликвидирована неопределенность с юридическим статусом права аренды как вида имущественного права, подлежащего государственной регистрации.

Однако законодатель выбрал иной путь, на первый взгляд технически более простой. В рекордные сроки Закон был изменен: был принят и вступил в силу Федеральный закон от 4 марта 2013 года N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", которым была "отменена отмена" - неприменение с 1 марта 2013 года норм ГК РФ о регистрации договора аренды было отменено путем исключения из Закона отсылок на соответствующий номер статьи ГК РФ.

Такая законодательная эквилибристика, да и техника подготовки нормативных актов уже давно вызывают горькие усмешки практикующих юристов. В итоге ошибку вроде бы исправили, но в очевидной спешке: избранный первоначально путь ухода от "двойной регистрации" оказался фактически тупиковым, хотя при внимательном и комплексном анализе применяемых законов можно было бы оставаться последовательными в достижении выбранной цели. Вполне вероятно, что такие яркие примеры неуклюжести проведения реформы гражданского законодательства придется увидеть еще не единожды.

Впрочем, следует отметить и вполне достойные нововведения. В ГК РФ Законом вводится новый механизм правовой защиты в отношении спорных объектов недвижимости. В частности, теперь в отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Лицо, по заявлению которого внесли отметку о возражении, в течение трех месяцев должно оспорить регистрацию права в суде. В противном случае отметка аннулируется. Повторное внесение такой отметки невозможно. Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, в свою очередь, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права. Представляется, что такие меры направлены на воспрепятствование противоправному присвоению чужой собственности, заключающемуся в последовательной неоднократной перепродаже спорного имущества.

Помимо этого, Законом установлено, что государственная регистрация прав на имущество осуществляется на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Вместе с тем вводится норма о возмещении государством убытков, причиненных незаконным отказом или уклонением от государственной регистрации прав на имущество или внесением незаконных либо недостоверных данных о праве по вине регистрирующего органа. На наш взгляд, такая новелла предоставляет оправданный в текущий момент способ защиты прав, нарушенных в результате злоупотреблений (небрежности) недобросовестных регистраторов, а также позволит защищаться от необоснованных приостановок и отказов в регистрации, затягивания процедуры регистрации со стороны регистрирующего органа.

Закон вносит изменения в статью 10 ГК РФ, регулирующую вопросы злоупотребления правом. Определено понятие "злоупотребление правом" - осуществление гражданских прав исключительно с целью причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. Таким образом, формы злоупотребления правом стали более определенными и имеют соответствующие квалифицирующие признаки.

При этом одной из таких форм являются "действия в обход закона с противоправной целью" - наименее, на наш взгляд, очевидная с точки зрения точности квалификации правовая категория. Отсутствие каких-либо критериев, позволяющих относить действия лиц к "действиям в обход закона" (помимо указания на противоправность их цели), явно порождает правовую неопределенность. Коль скоро предусмотренные Законом правовые последствия таких действий достаточно серьезны - отказ в защите права, представляется, что критерии и подходы к квалификации таких действий неизбежно должна будет выработать судебная практика.

Таким образом, в переходный период риск правовой неопределенности будет наиболее высоким. Одной из зон риска является оспаривание сделок. С учетом уже сложившейся судебной практики применения статьи 10 ГК РФ в действующей редакции возможность признания недействительными сделок по этому основанию остается. Но при этом тяжело прогнозируемым видится исход рассмотрения вопроса о наличии действий в обход закона как одной из форм злоупотребления правом. Очевидность оценочного характера действий ("в обход закона") и их правовой квалификации потребует серьезных усилий в части доказывания как наличия, так и отсутствия такого вида злоупотребления.

Кроме того, следует отметить изменения, касающиеся последствий злоупотребления правом. В действующей редакции статьи 10 ГК РФ в случае выявления нарушения запрета на злоупотребление правом суду предоставляется возможность отказать в защите права (в статье указано: "суд может отказать"). В новой редакции этой статьи норма сформулирована таким образом: "суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом". При буквальном толковании этого положения создается впечатление автоматического применения таких правовых последствий судом. Полагаем, однако, что вряд ли законодатель имел в виду обязанность суда. При этом допускается вариативность - частичный или полный отказ в защите, а также фиксируются условия их применения - требуется учитывать как характер, так и последствия допущенного злоупотребления. В целом, на наш взгляд, это создает все больше возможностей для формирования разнообразной судебной практики, а это значит, что потребуется выработка единообразного подхода к применению этих норм судами.

Расширен круг оснований для признания гражданина, страдающего психическим расстройством, ограниченно дееспособным. В качестве одного из таких оснований определено пристрастие к азартным играм. Во исполнение Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 27 июня 2012 года N 15-П в главу 3 части первой ГК РФ внесены изменения, направленные на дифференциацию гражданско-правовых последствий наличия у гражданина нарушения психических функций, соразмерных степени фактического снижения способности понимать значение своих действий или руководить ими.

Урегулирован порядок определения видов гражданско-правовых сделок, которые гражданин, ограниченный в дееспособности, вправе совершать самостоятельно в зависимости от степени выраженности имеющихся у него нарушений психических функций. В частности, такой гражданин вправе:

- самостоятельно распоряжаться своим заработком;

- совершать мелкие бытовые сделки и сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды (не требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации);

- самостоятельно распоряжаться средствами, предоставленными законным представителем для определенной цели или для свободного распоряжения.

Остальные сделки совершаются с письменного согласия или с последующим одобрением попечителя.

Изменения в этой части вступают в силу по истечении двух лет с даты вступления Закона в силу.

Законом закрепляется право граждан, ведущих совместную деятельность в области сельского хозяйства без образования юридического лица, создать на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства (далее - КФХ) юридическое лицо - КФХ. Статья 86.1 ГК РФ, которая вводится Законом, регулирует правовое положение таких КФХ. В частности, КФХ имеет следующие особенности:

- КФХ признается добровольное объединение граждан на основе членства;

- члены КФХ принимают личное участие в сельскохозяйственной деятельности хозяйства;

- деятельность КФХ ведется на основании объединения их членами имущественных вкладов;

- имущество КФХ принадлежит ему на праве собственности;

- члены КФХ несут субсидиарную ответственность по обязательствам хозяйства.

По всей видимости, следует ожидать принятия соответствующего закона, регулирующего вопросы статуса, создания и деятельности КФХ.

ФЗ № 8-ФЗ от 11.02.2013 г.

1. Участники и учредители ассоциации (союза)

В п. 1 ст. 121 ГК РФ в новой редакции указано, что ассоциация (союз) должна быть основана на добровольном или, в установленных законом случаях, на обязательном членстве.

При этом в данном пункте предусматривается, что количество учредителей ассоциации (союза) не может быть менее пяти. Иные требования к созданию отдельных видов ассоциаций (союзов) могут устанавливаться специальными законами. В п. 3 ст. 3 Закона N 8-ФЗ особо указывается, что данное правило о минимальном количестве участников применяется лишь к тем ассоциациям (союзам), которые созданы после дня вступления в силу Закона.

Согласно ранее существовавшим нормам создавать ассоциации или союзы могли лишь коммерческие (п. 1 ст. 121 ГК РФ и п. 1 ст. 11 Закона о некоммерческих организациях) или некоммерческие (п. 2 ст. 121 ГК РФ и п. 2 ст. 11 Закона о некоммерческих организациях) юридические лица. Участие физических лиц в ассоциации или союзе не допускалось.

Законом N 8-ФЗ установлено, что участниками ассоциации или союза могут быть как юридические лица (коммерческие и некоммерческие), так и граждане. В абз. 3 п. 1 ст. 121 ГК РФ в новой редакции установлено, что физические лица могут объединяться, в частности, в следующие ассоциации (союзы):

- профессиональные объединения граждан, не имеющих целью защиту трудовых прав и интересов своих членов;

- профессиональные объединения граждан независимо от наличия или отсутствия у них трудовых отношений с работодателями (объединения адвокатов, нотариусов, оценщиков, лиц творческих профессий и др.).

На возможность участия граждан в ассоциации (союзе) теперь также указано и в ст. 11 Закона о некоммерческих организациях.

Следует обратить внимание на то, что членами ассоциации (союза) могут быть физические и юридические лица совместно, о чем свидетельствует соединительный союз "и" в определении ассоциации (союза) как объединения граждан и (или) юридических лиц (п. 1 ст. 121 ГК РФ в новой редакции).

Помимо прочего Законом N 8-ФЗ был расширен перечень целей создания ассоциаций (союзов). Ранее в ст. 121 ГК РФ предусматривалось, что ассоциации (союзы) могут создаваться для координации своей деятельности, а также для представительства и защиты общих имущественных интересов. В новой редакции этой нормы дополнительно указывается, что ассоциации (союзы) создаются для представления общих профессиональных интересов их членов, а также отмечается возможность создания юридических лиц в форме ассоциаций (союзов) для достижения общественно полезных, а также иных не противоречащих закону и имеющих некоммерческий характер целей.

В Проекте предусматривается введение аналогичных норм об участниках ассоциаций (союзов) и о расширенном перечне целей создания таких юридических лиц.

2. Права и обязанности участников ассоциации (союза)

Ранее в п. 4 ст. 121 ГК РФ предусматривалось, что ассоциация (союз) не отвечает по обязательствам своих членов, которые, в свою очередь, могут нести субсидиарную ответственность по ее обязательствам в размере и в порядке, предусмотренных учредительными документами ассоциации (союза).

В Законе N 8-ФЗ данное правило было несколько скорректировано. Теперь ассоциация (союз) сможет отвечать по долгам ее членов, только если это предусмотрено законом. Также в п. 4 ст. 121 ГК РФ в новой редакции указывается, что по общему правилу члены ассоциации (союза) не отвечают по ее обязательствам. Однако законом и (или) уставом этого юридического лица может быть предусмотрена их субсидиарная ответственность.

Следует отметить, что Законом N 8-ФЗ внесены значительные изменения в ст. 123 ГК РФ, посвященную правам и обязанностям участников ассоциации (союза). В п. 1 указанной нормы содержится открытый перечень прав участников этих юридических лиц (иные права могут предусматриваться законом или уставом), а п. 2 ст. 123 ГК РФ в новой редакции содержит закрытый перечень их обязанностей.

Неизменным осталось право участника ассоциации (союза) по своему усмотрению выйти из этого юридического лица по окончании финансового года (подп. 6 п. 1 ст. 123

Иные права и обязанности участников ассоциации (союза), установленные Законом N 8-ФЗ, сходны с теми, которые предусмотрены в Проекте для участников корпорации (ст. 65.2 ГК РФ в редакции Проекта).

Кроме того, в ст. 123 ГК РФ в редакции Закона N 8-ФЗ предусматривается, как и ранее, возможность исключения участника из ассоциации (союза). Также там содержится правило о принятии нового участника, которое ранее в законодательстве отсутствовало. Так, в п. 4 указанной статьи в новой редакции установлено, что в ассоциацию (союз) с согласия ее членов может войти новый участник. В названной норме не уточняется, должно ли такое согласие быть единогласным. По всей видимости, этот вопрос в соответствии с п. 2 ст. 121.1 ГК РФ должен быть решен в уставе ассоциации (союза).

Также Закон N 8-ФЗ предусматривает, что вступление в ассоциацию (союз) нового члена может быть обусловлено его субсидиарной ответственностью по обязательствам ассоциации (союза), возникшим до его вступления (п. 4 ст. 123 ГК РФ).

3. Учредительные документы ассоциации (союза)

В п. 2 ст. 121.1 ГК РФ предусмотрены специальные требования к содержанию устава ассоциации (союза). В нем обязательно должны быть указаны следующие сведения об этом юридическом лице:

- наименование;

- место нахождения;

- предмет и цели деятельности;

- порядок вступления (принятия) членов и выхода из нее;

- состав и компетенция органов и порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

- имущественные права и обязанности членов;

- порядок распределения имущества, оставшегося после ликвидации.

Аналогичное правило предусмотрено Проектом (п. 2 ст. 117.5 ГК РФ в редакции Проекта).

Следует отметить, что в новой редакции норм об ассоциациях (союзах) Гражданского кодекса РФ, действующей со дня вступления в силу Закона N 8-ФЗ, учредительный договор более не упоминается в качестве учредительного документа для ассоциации (союза). Однако соответствующее положение Закона о некоммерческих организациях (п. 1 ст. 14), предусматривающее, что учредительными документами для этого вида юридических лиц являются как учредительный договор, так и устав, осталось неизменным.

В то же время в Проекте установлено, что единственным учредительным документом любого юридического лица, включая ассоциацию и союз, является устав (ст. 52 ГК РФ в редакции Проекта).

Обращаем внимание, что учредительные документы ассоциаций (союзов), созданных до дня вступления в силу данного Закона N 8-ФЗ, должны быть приведены в соответствие с нормами этого Закона при первом же изменении учредительных документов таких юридических лиц (п. 4 ст. 3 Закона N 8-ФЗ). При этом до приведения учредительных документов в соответствие с указанными требованиями учредительные документы ассоциации (союза) действуют в части, не противоречащей новой редакции Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 3 Закона N 8-ФЗ).

4. Особенности управления ассоциацией (союзом)

В ст. 121.2 ГК РФ в новой редакции предусмотрены общие правила управления ассоциацией (союзом). Так, в п. 2 указанной нормы установлено, что помимо общего собрания участников (членов) в ассоциации (союзе) в обязательном порядке образуется единоличный исполнительный орган (председатель, президент или другие). Также в этих юридических лицах могут образовываться постоянно действующие коллегиальные исполнительные органы (совет, правление и т.п.). Однако это не является обязательным. Аналогичное положение содержится в п. 2 ст. 117.6 ГК РФ в редакции Проекта.

Высшим органом ассоциации (союза) является общее собрание участников (членов) (п. 1 ст. 29 Закона о некоммерческих организациях). В п. 1 ст. 121.2 ГК РФ в новой редакции приведен закрытый перечень вопросов, которые относятся к исключительной компетенции общего собрания членов ассоциации (союза).

Следует отметить, что он имеет значительное сходство с перечнем вопросов, отнесенных к исключительной компетенции высшего органа управления ассоциации (союза) в соответствии с Проектом (п. 2 ст. 65.3 и п. 1 ст. 117.6 ГК РФ в редакции Проекта).

Также в п. 3 ст. 121.2 ГК РФ в новой редакции предусмотрено, что по решению общего собрания участников ассоциации (союза) полномочия иных органов этого юридического лица могут быть досрочно прекращены в следующих случаях:

- при грубом нарушении ими своих обязанностей;

- при обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел;

- при наличии иных серьезных оснований.

5. Преобразование ассоциации (союза)

Ранее в п. 4 ст. 17 Закона о некоммерческих организациях предусматривалось, что ассоциация (союз) вправе преобразоваться в фонд, автономную некоммерческую организацию, хозяйственное общество, товарищество или некоммерческое партнерство.

В соответствии с Законом N 8-ФЗ данная норма была изменена. Полностью была исключена возможность преобразования ассоциации (союза) в коммерческую организацию (хозяйственное общество или товарищество).

Согласно п. 5 ст. 121 ГК РФ в новой редакции возможность преобразования такого юридического лица ограничивается следующими организационно-правовыми формами:

- общественная организация;

- автономная некоммерческая организация;

- некоммерческое партнерство;

- фонд.

В п. 2 ст. 3 Закона N 8-ФЗ установлено, что указанные ограничения не действуют, если решение о преобразовании ассоциации (союза) в хозяйственное общество или товарищество принято до дня вступления в силу этого Закона.

ФЗ № 100-ФЗ от 07.05.2013 г.

Закон вводит новую ст. 157.1 ГК, которая содержит общие правила в отношении получения согласий на совершение сделок, когда необходимость получения согласия следует из закона (а не договора, учредительных документов юридического лица или иных документов).

В силу указанной ст. 157.1, если для совершения сделки в силу положений закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, то уполномоченное лицо обязано предоставить такое согласие или сообщить об отказе в его предоставлении запросившему согласие лицу либо иному заинтересованному лицу в разумный срок. Согласие может быть предварительным или последующим. При этом молчание не считается согласием на совершение сделки, если иное не установлено законом.

Последствия совершения сделки без необходимого согласия предусмотрены теперь в новой ст. 173.1 ГК.

Вводится специальное регулирование, ст. 165.1 ГК, уведомлений, извещений и иных юридически значимых сообщений. В частности, прямо закреплено, что сообщение, которое поступило по адресу, но по зависящим от адресата обстоятельствам не было вручено или прочтено, считается доставленным.

Также прямо указано, что иное правило может быть предусмотрено законом, договором или следовать из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В целом поправки направлены на стабильность договорных отношений и осложнение оспаривания сделок:

- если из поведения стороны явствует воля сохранить сделку, то такая сторона не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором она знала или должна была знать при проявлении воли (п. 2 ст. 166 ГК);

- о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе заявить сторона сделки или другое лицо, предусмотренное законом, (раньше - любое заинтересованное лицо) и только при наличии охраняемого законом интереса в признании сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК). Применение последствий недействительности ничтожной сделки по инициативе суда ограничено случаями, когда это необходимо для защиты публичных интересов или в иных предусмотренных законом случаях;

- пункт 5 ст. 166 ГК устанавливает, что заявление о недействительности не имеет правового значения, если заявитель действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Далее предлагаем кратко остановиться на изменениях по отдельным основаниям недействительности:

- сделка, нарушающая требования закона, по умолчанию считается оспоримой (раньше по умолчанию считалась ничтожной), если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Ничтожными по-прежнему являются сделки, посягающие на публичные интересы либо права или охраняемые законом интересы третьих лиц, если иное не предусмотрено законом (ст. 169 ГК);

- по сделкам, совершенным с целью, противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК), взыскание полученного по сделке в доход Российской Федерации становится необязательным последствием (суд "может" взыскать) и только со стороны, действовавшей умышленно. Возможно также применение иных последствий, если это установлено законом;

- из ст. 173 (недействительность сделки юридического лица, совершенной в противоречие с целями его деятельности) исключено такое основание для оспаривания, как отсутствие лицензии; из лиц, которые могут заявлять требования о недействительности, исключены государственные контролирующие и надзорные органы. Ранее толкование этой статьи вызывало трудности. Сейчас норма выглядит более понятной: если сделка заключена в нарушение ограничений учредительных документов и другая сторона знала о таком ограничении, то юридическое лицо, его участник или лицо, в интересах которого были установлены ограничения, имеют право оспорить сделку;

- статья 173.1 (недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления) является новой и коррелирует со ст. 157.1. Так, сделка, совершенная в отсутствие необходимого по закону согласия, по общему правилу может быть оспорена и признана недействительной по иску лица, управомоченного давать согласие (но не давшего его), или иных лиц, указанных в законе. Для признания сделки недействительной необходимо, чтобы другая сторона знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия. Законом (или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки) могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия, чем недействительность сделки. Также в качестве изъятия из общего правила об оспоримости указанных сделок ст. 173.1 предусматривает, что в конкретных случаях закон может признавать их ничтожными или устанавливать, что такие сделки не влекут правовых последствий для лиц, управомоченных давать согласие;

- статья 174 (последствия нарушения представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий) расширена. В перечень документов, в которых могут содержаться ограничения, включены договоры, положения о филиале или представительстве, а также иные регулирующие деятельность юридического лица документы. Включено отдельное основание для признания сделки недействительной: если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре или иных совместных действиях в ущерб интересам представляемого или юридического лица;

- вводится отдельное регулирование последствий совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено (ст. 741 ГК);

- применительно к сделкам под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК) уточнено, что является существенным заблуждением: если сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (в частности, очевидная оговорка, описка, опечатка, а также заблуждение относительно стороны по сделке). Установлено, что сделка не может быть признана недействительной, если другая сторона выразит согласие на те условия, из которых исходила при заключении сделки заблуждавшаяся сторона;

- для сделок, совершенных под влиянием обмана (ст. 179 ГК), уточнено, что обманом в том числе является умолчание об обстоятельствах, о которых должно было сообщить лицо, действующее добросовестно. Считается, что сторона знала или должна была знать об обмане, если виновное в обмане третье лицо является ее представителем или работником или содействовало ей в совершении сделки. Исключено обращение полученного обманувшей стороной в доход Российской Федерации. Потерпевшая сторона вправе требовать возмещения убытков (ранее возмещению подлежал только реальный ущерб).

Для третьих лиц (не сторон по сделке) вводится специальный срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки - 3 года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, но не более 10 лет со дня начала исполнения сделки (п. 1 ст. 181 ГК) - ранее для всех лиц срок был 3 года со дня, когда началось исполнение сделки.

Изменения, касающиеся недействительности сделок, подлежат применению к сделкам, совершенным после вступления в силу поправок.

Вводится универсальное регулирование для всех решений различных собраний участников гражданско-правовых сообществ, например собраний сособственников имущества.

Регулирование заполняет пробелы в вопросах принятия решений и их недействительности. Однако новые правила не применяются, где определенные вопросы уже были покрыты другими актами (например, вопросы порядка голосования и оспаривания решений в хозяйственных обществах, порядка принятия решений на собрании кредиторов и отдельные моменты в части оспаривания решений).

Новой редакцией предусмотрены требования к кворуму собрания и необходимому минимуму голосов для принятия решения, протоколу, основания недействительности решений (оспоримых и ничтожных).

По общему правилу гражданско-правовые последствия возникают в отношении всех лиц, имевших право участвовать в собрании, если решение было принято без нарушений.

Теперь при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или превышении полномочий контрагент вправе отказаться от сделки до ее одобрения представляемым, а также потребовать от представителя возместить убытки (ст. 183 ГК). Это право не может быть реализовано, если контрагенту было известно об отсутствии или превышении полномочий.

В этой части изменения содержат много интересных и полезных новелл (ст. ст. 185 - 189 ГК):

- возможна выдача доверенностей, когда несколько представителей обладают полномочием, действуя совместно;

- отменен максимальный срок действия доверенности;

- не требуется нотариальная форма для доверенностей, выдаваемых в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц;

- предусмотрена возможность выдачи безотзывной доверенности (требует нотариальной формы);

- возможность отменить доверенность путем размещения публикации в официальном издании, в котором публикуются сведения о банкротстве. Третьи лица считаются извещенными об отмене доверенности по истечении месяца со дня публикации.

Общий срок исковой давности остался прежним - 3 года со дня, когда лицо узнало о нарушении своего права (дополнено: и о том, кто является надлежащим ответчиком). Но теперь он ограничен абсолютным сроком - 10 годами со дня нарушения права (ст. ст. 196, 200 ГК).

Установлено ограничение на односторонние действия (зачет, обращение взыскания на заложенное имущество и пр.), направленные на осуществление права, срок исковой давности для защиты которого истек (ст. 199 ГК).

В случае пропуска срока предъявления к исполнению исполнительного листа по главному требованию срок исковой давности по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и пр.) считается истекшим (ст. 207 ГК).

Новые сроки и правила исчисления исковой давности применяются к требованиям, срок исковой давности по которым (исчисляемый по старым правилам) не истекает до 1 сентября 2013 года.

Перейдем к краткому обзору изменений, которые внесены в ГК Федеральным закон ом от 02.07.2013 № 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", вступившим в силу с 1 октября 2013 года.

Довольно существенные изменения внесены в перечень объектов гражданских прав, установленный в ст. 128 ГК.

Наконец-то законодателем вполне четко признано, что к вещам могут относиться лишь наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные денежные средства и бездокументарные ценные бумаги названы законодателем наряду с имущественными правами в составе иного имущества в качестве самостоятельных объектов гражданских прав. Таким образом, утрачиваются основания для применения к безналичным денежным средствам и бездокументарным ценным бумагам правового режима вещей, что наблюдалось, к сожалению, в российской судебной практике.

Вместо работ и услуг ко второй группе объектов гражданских прав в ст. 128 ГК отнесены результаты работ и оказание услуг, что более точно отражает существо этих объектов.

Из ст. 129 ГК исключена возможность изъятия объектов гражданских прав из оборота, теперь они могут быть только ограничены в обороте законом или в установленном законом порядке. В частности, могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению.

В новой редакции ст. 133 ГК уточнено определение неделимой вещи. В прежней редакции ст. 133 ГК неделимая вещь определялась как вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Теперь неделимая вещь - это вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, даже в случае, если она имеет составные части. При этом замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются. По общему правилу п. 3 ст. 133 ГК взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом.

Впервые введено в качестве разновидности неделимой недвижимой вещи понятие единого недвижимого комплекса (ст. 133.1 ГК), под которым понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Уточнено и понятие сложной вещи, под которой теперь понимается такое соединение различных вещей, которое предполагает их использование по общему назначению (ст. 134 ГК).

Принципиально изменен подход законодателя к правовой судьбе плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования вещи. В прежней редакции ст. 136 ГК эти блага принадлежали по общему правилу лицу, использующему вещь на законном основании. По общему правилу ст. 136 ГК в ее новой редакции плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.

Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ, в том числе существенно изменил главу Гражданского кодекса, посвященную таким специфическим объектам гражданских прав, как ценные бумаги. Закон предусматривает следующие нововведения:

- С 1 октября 2014 года акционерные общества утратят право самостоятельно вести реестр акционеров.

С 1 октября 2013 года осуществлять учет прав на бездокументарные ценные бумаги смогут лишь лица, имеющие необходимую для этого лицензию (то есть профессиональные регистраторы). Единственное исключение сделано для акционерных обществ, которые на данный момент самостоятельно ведут реестр акционеров. Такие акционерные общества сохранят право вести указанные реестры еще в течение года с момента вступления поправок в Гражданский кодекс в силу, то есть до 1 октября 2014 года. По истечении указанного срока акционерные общества будут обязаны передать ведение реестра акционеров профессиональному регистратору.

- На законодательном уровне закреплена возможность виндикации бездокументарных ценных бумаг, в том числе конвертированных в иные ценные бумаги.

Закон обобщил, унифицировал и дополнил сложившиеся ранее в судебной практике способы защиты нарушенных прав владельцев бездокументарных ценных бумаг.

Так, с 1 октября 2013 года лицо, со счета которого бездокументарные ценные бумаги были незаконно списаны, вправе потребовать от лица, на счет которого такие ценные бумаги были зачислены:

- возврата такого же количества соответствующих бездокументарных ценных бумаг, либо

- передачи ценных бумаг, в которые были конвертированы незаконно списанные бездокументарные ценные бумаги (если утраченные ценные бумаги были конвертированы в иные ценные бумаги).

Если незаконно списанные бездокументарные ценные бумаги являлись биржевыми (то есть существует возможность приобрести аналогичные ценные бумаги на организованных торгах), то лицо, со счета которого такие ценные бумаги были списаны, вправе потребовать от лиц, несущих перед ним ответственность за причиненные этим убытки (то есть от реестродержателя, эмитента и т.д.):

- приобретения аналогичных ценных бумаг за счет вышеуказанных лиц;

- возмещения расходов, необходимых для приобретения таких же ценных бумаг.

При этом, однако, не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя (за исключением случаев, когда такие ценные бумаги были приобретены безвозмездно):

- бездокументарные ценные бумаги, удостоверяющие только денежное право требования;

- бездокументарные ценные бумаги, приобретенные на организованных торгах.

- Установлены последствия истребования бездокументарных ценных бумаг как от добросовестных, так и от недобросовестных приобретателей.

Законом введены специальные нормы, посвященные последствиям истребования бездокументарных ценных бумаг из чужого незаконного владения. В частности, согласно Закону лицо, которому бездокументарная ценная бумага была возвращена из чужого незаконного владения, вправе потребовать:

- от недобросовестного приобретателя - возврата всего полученного по ценной бумаге, а также возмещения убытков;

- от добросовестного приобретателя - возврата всего полученного по ценной бумаге с момента, когда приобретатель ценной бумаги узнал или должен был узнать о том, что неправомерно владеет ценной бумагой либо получил из суда уведомление о предъявлении ему иска об истребовании ценной бумаги.

В случае, если неуправомоченными лицами были реализованы права на участие в общем собрании акционеров (или ином собрании), законный правообладатель бездокументарной ценной бумаги вправе оспорить соответствующее решение, при условии что:

- такое решение затрагивает его права и интересы;

- акционерное общество (акционеры, участники иного собрания) знало или должно было знать о наличии спора о правах на бездокументарные ценные бумаги и

- голосование правообладателя могло повлиять на принятие решение.

Срок для оспаривания решения собрания составляет 3 месяца с момента, когда правообладатель узнал о неправомерном списании ценных бумаг с его счета, но не более 1-го года со дня принятия собранием соответствующего решения.

- Залог и иные обременения на бездокументарные ценные бумаги возникают только после фиксации соответствующих обременений в системе учета прав на бездокументарные ценные бумаги.

Закон закрепил ранее сложившееся в судебной практике правило о том, что залог или иные обременения бездокументарных ценных бумаг возникают только после их регистрации в системе учета прав на бездокументарные ценные бумаги.

Закон также установил четкие правила фиксации залога. В частности, по общему правилу:

- внесение записей о залоге или об ином обременении должно производиться на основании распоряжения правообладателя бездокументарных ценных бумаг (залоговое распоряжение и т.п.), а в случае если правообладатель уклоняется от подписания такого распоряжения - на основании решения суда;

- внесение записей об изменении условий обременения или о его прекращении - на основании распоряжения правообладателя, но при условии наличия письменного согласия лица, в пользу которого установлено обременение.

Иное может быть установлено специальным законом, а в ряде случаев и договором с уполномоченным лицом.

- Утраченные учетные записи, удостоверяющие права на бездокументарные ценные бумаги, могут быть восстановлены только в судебном порядке.

- При отсутствии обязательных реквизитов документарная ценная бумага утрачивает статус ценной бумаги, но сохраняет значение письменного доказательства.

Законом уточнено, что при отсутствии какого-либо из обязательных реквизитов документарная ценная бумага не признается ценной бумагой как таковой, но сохраняет значение доказательства существования удостоверенного ее права. Напомним, что согласно действующей редакции Гражданского кодекса пороки в оформлении документарной ценной бумаги влекут ее ничтожность. Соответственно, введенное Законом уточнение значительно упрощает порядок предъявления требований к лицам, выпустившим "порочную" документарную ценную бумагу в обращение.

- Ответственность лица, составившего документарную ценную бумагу.

Законом введено общее правило о том, что лицо, составившее документарную ценную бумагу, отвечает по ней даже в случае, если она поступила в обращение помимо его воли. При этом лицо, ответственное за исполнение по документарной ценной бумаге, вправе выдвигать против требований ее владельца только те возражения, которые вытекают из ценной бумаги или основаны на отношениях между этими лицами.

Исключения составляют лишь случаи, когда владелец ценной бумаги в момент ее приобретения знал или должен был знать:

- об отсутствии основания возникновения прав, удостоверенных ценной бумагой, в том числе о недействительности такого основания, либо

- об отсутствии прав предшествующих владельцев ценной бумаги, в том числе о недействительности основания их возникновения, либо

- владелец ценной бумаги не является ее добросовестным приобретателем.

- Обездвиживание документарных ценных бумаг.

Законом введено достаточно новое для российского права понятие "обездвижение документарных ценных бумаг". Согласно Закону обездвиживание представляет собою передачу документарных ценных бумаг на хранение лицу, которое вправе осуществлять их хранение и (или) учет прав на них. К обездвиженным документарным ценным бумагам применяются правила о бездокументарных ценных бумагах.

Существенные изменения внесены и в главу 8 ГК, посвященную нематериальным благам и их защите. Из приведенного в п. 1 ст. 150 ГК перечня нематериальных благ исключены личные неимущественные права, однако в п. 2 той же статьи упоминание о личных неимущественных правах сохранено, из чего следует, что законодатель рассматривает личные неимущественные права как самостоятельный объект гражданских прав наряду с нематериальными благами. Этот вывод подкрепляется и новой редакцией ст. 151 ГК. В таком случае остается неясным, почему личные неимущественные права не упоминаются в ст. 128 ГК в составе объектов гражданских прав.

Кроме того, во-первых, к нематериальным благам добавлена неприкосновенность жилища, во-вторых, "право свободного передвижения, выбора места пребывания и жительства" заменено указанием на "свободу передвижения" и "свободу выбора места пребывания и жительства"; в-третьих, "право на имя" заменено указанием на "имя гражданина", и в-четвертых, "право авторства" заменено на "авторство".

В ч. 2 п. 2 ст. 150 ГК устанавливается, что принадлежащие гражданину нематериальные блага могут быть защищены, в частности, путем признания судом факта нарушения его личного неимущественного права, опубликования решения суда о допущенном нарушении, а также путем пресечения или запрещения действий, нарушающих или создающих угрозу нарушения личного неимущественного права либо посягающих или создающих угрозу посягательства на нематериальное благо.

Новая редакция ст. 151 ГК устраняет какие-либо сомнения в том, что такой способ защиты гражданских прав, как компенсация морального вреда, может применяться лишь в отношении физического лица. Такой же вывод следует и из п. 11 ст. 152 ГК в ее новой редакции, где установлено, что правила этой статьи о защите деловой репутации гражданина, за исключением положений о компенсации морального вреда, соответственно применяются к защите деловой репутации юридического лица.

Представляет интерес новое правило п. 4 ст. 152 ГК, согласно которому в случаях, когда сведения, порочащие честь, достоинство или деловую репутацию гражданина, стали широко известны и в связи с этим опровержение невозможно довести до всеобщего сведения, гражданин вправе требовать удаления соответствующей информации, а также пресечения или запрещения дальнейшего распространения указанных сведений путем изъятия и уничтожения без какой бы то ни было компенсации изготовленных в целях введения в гражданский оборот экземпляров материальных носителей, содержащих указанные сведения, если без этого удаление соответствующей информации невозможно.

Новым является и правило о том, что если сведения, порочащие честь, достоинство или деловую репутацию гражданина, оказались после их распространения доступными в сети Интернет, гражданин вправе требовать удаления соответствующей информации, а также опровержения указанных сведений способом, обеспечивающим доведение опровержения до пользователей сети Интернет (п. 5 ст. 152 ГК).

Статья 152 в ее новой редакции позволяет применять предусмотренные ею способы защиты (кроме положений о компенсации морального вреда) к случаям распространения не соответствующих действительности сведений о гражданине, хотя бы такие сведения и не носили порочащего характера. Однако в последнем случае на потерпевшего возлагается бремя доказывания несоответствия таких сведений действительности.

Следует положительно оценить введение в главу 8 ГК ст. 152.2 ГК, устанавливающей правила охраны частной жизни гражданина. В этой норме запрещаются, если иное прямо не установлено законом, сбор, хранение, распространение и использование без согласия гражданина любой информации о его частной жизни, в частности сведений о его происхождении, месте его пребывания или жительства, личной и семейной жизни. Неправомерным распространением полученной с нарушением закона информации о частной жизни гражданина считается, в частности, ее использование при создании произведений науки, литературы и искусства, если такое использование нарушает интересы гражданина (п. 3 ст. 152.2 ГК).

1 сентября 2014 года вступает в силу принятый Государственной Думой 25 апреля 2014 года Федеральный закон "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон N 99-ФЗ).

Закон N 99-ФЗ вносит изменения в ключевые с точки зрения корпоративного права положения ГК РФ, касающиеся правового статуса и порядка деятельности юридических лиц.

Новая классификация юридических лиц, не предусматривающая

ЗАО и обществ с дополнительной ответственностью

- Так, Законом N 99-ФЗ предусматривается видоизмененная классификация юридических лиц, подразделяющая их на корпорации и унитарные организации. Критерием разграничения является, в частности, наличие либо отсутствие у учредителей права участия (членства) в юридическом лице.

- Закрепляются общие нормы, касающиеся коммерческих и некоммерческих корпораций.

- Закон N 99-ФЗ не предусматривает разделение хозяйственных обществ на публичные и непубличные. При этом публичным является акционерное общество, акции которого (ценные бумаги которого, конвертируемые в его акции) публично размещаются или публично обращаются на условиях, установленных законами о ценных бумагах. Общества с ограниченной ответственностью и акционерные общества, не отвечающие вышеназванному признаку публичности, признаются непубличными.

- Закон N 99-ФЗ не предусматривает такой разновидности хозяйственных обществ, как закрытые акционерные общества и общества с дополнительной ответственностью, однако прямо закрепляет норму о том, что перерегистрацию таких обществ осуществлять не потребуется, а положения Федерального закона "Об акционерных обществах" о закрытых акционерных обществах будут применяться к таким обществам впредь до первого изменения их уставов.

- Со дня вступления в силу Закона N 99-ФЗ юридические лица создаются исключительно в организационно-правовых формах, которые предусмотрены новой редакцией ГК РФ.

Уточнение норм об ответственности руководства и

материнских компаний по долгам дочерних предприятий

- Уточняются положения об имущественной ответственности руководителей юридического лица, а также членов его коллегиальных органов управления. Все эти лица обязаны возмещать убытки, причиненные ими юридическому лицу, если будет доказано, что при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей они действовали недобросовестно или неразумно, в том числе если их действия (бездействие) не соответствовали обычным условиям гражданского оборота или обычному предпринимательскому риску.

Новеллы корпоративного управления

- Уставом корпорации может быть предусмотрено предоставление полномочий единоличного исполнительного органа нескольким лицам, действующим совместно, или образование нескольких единоличных исполнительных органов, действующих независимо друг от друга.

- Закон N 99-ФЗ закрепляет на уровне ГК РФ нормы о возможности заключения участниками (членами) корпорации договора об осуществлении своих корпоративных прав (корпоративного договора), в соответствии с которым они обязуются осуществлять эти права определенным образом или воздерживаться от их осуществления, в том числе голосовать определенным образом на общем собрании участников, согласованно принимать иные управленческие решения, приобретать или отчуждать доли (акции) по определенной цене или при наступлении определенных обстоятельств либо воздерживаться от отчуждения долей (акций) до наступления определенных обстоятельств.

- Решения общего собрания участников хозяйственного общества должны заверяться либо реестродержателем, либо нотариусом, либо в иной форме, установленной уставом или решением общего собрания (в зависимости от вида общества).

Упорядочение норм о создании, реорганизации и ликвидации

юридических лиц

- Упорядочиваются правила, касающиеся учреждения юридических лиц, уточняются правила о реорганизации и ликвидации юридических лиц. К примеру, вводятся положения, позволяющие сочетать различные формы реорганизации, регулируются порядок и последствия признания решения о реорганизации юридического лица недействительным, а самой реорганизации - несостоявшейся, предусматривается солидарная ответственность созданного юридического лица по долгам своего правопредшественника в случае невозможности определить правопреемника по обязательству или в случае недобросовестного распределения активов между ними, если это привело к существенному нарушению интересов кредиторов.

Борьба с фирмами-однодневками

Законом N 99-ФЗ также предусмотрена дальнейшая борьба с фирмами-однодневками: если юридическое лицо в течение двенадцати месяцев не представляло документов отчетности и не осуществляло операций хотя бы по одному банковскому счету, такое лицо считается недействующим и подлежит исключению из ЕГРЮЛ.

Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (далее - Обзор), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года и содержащего рекомендации по применению судами общей юрисдикции норм и о порядке рассмотрения споров, связанных с признанием права собственности на самовольные постройки.

В целом Верховный Суд РФ продолжает развивать единый подход к рассмотрению подобных споров, обозначенный в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - "Пленум N 10/22"), и не содержит принципиально новых позиций, которые могли бы существенно изменить сложившуюся практику. При рассмотрении дел, связанных с признанием прав на самовольную постройку, суды должны руководствоваться следующим.

Само по себе отсутствие разрешения на строительство не может являться основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Однако лицо, создавшее самовольную постройку, может претендовать на признание права собственности, только если предприняло меры к получению необходимой разрешительной документации. Данное положение Обзора повторяет принцип, установленный Пленумом N 10/22.

Приобретательная давность не распространяется на самовольную постройку, возведенную на неправомерно занимаемом земельном участке.

В качестве меры по обеспечению иска о сносе самовольной постройки суд может наложить запрет на производство строительных работ как в отношении ответчика, так и в отношении подрядной организации, непосредственно осуществляющей строительные работы на спорном объекте.

Основанием для признания постройки самовольной может послужить ее возведение на участке, в отношении которого установлен запрет на строительство.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность признания права собственности на часть самовольной постройки. Данное правило может затронуть тех, кто принимает участие в строительстве крупных объектов, например многоквартирных домов или гаражных комплексов. Даже если объект фактически построен и передан гражданину, в признании права собственности может быть отказано, если объект был построен с нарушением градостроительных норм и его ввод в эксплуатацию невозможен.

Признание за гражданином права собственности на самовольную постройку, возведенную на арендуемом земельном участке, возможно в том случае, если арендуемый участок был изначально предоставлен для целей строительства. При принятии решения в данной ситуации необходимо установить не только доказательство принадлежности истцу прав на земельный участок, но и на соблюдение его целевого использования.

Дела по требованиям о сносе самовольной постройки, а равно о запрете самовольного строительства объекта недвижимости подсудны районному суду по месту нахождения объекта спора.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее - Постановление).

Постановление содержит полезные практические разъяснения, кроме того неоднократно подчеркивает, что роль суда заключается не только в механическом применении норм. Необходимо учитывать цели, которые преследовал законодатель, устанавливая норму, а также объяснять свои решения.

Постановление касается вопросов:

- императивности / диспозитивности норм;

- применения общих условий;

- квалификации и последствий включения в договор явно обременительных положений;

- толкования договора в зависимости от того, какая из сторон готовила его проект.