Собственность обременительна

Дискуссии об экономической эффективности, социальной справедли­вости и политической целесообразности частной собственности нередко затемняют в общественном сознании вопрос о бремени собственности. О том, что собственность представляет собой не только набор возможнос­тей, но и систему обязанностей и рисков.

Собственность - это не просто богатство. Владение не является определяющей чертой собственности в мире превращения имущества в капитал.

Собственность — это то, что может приносить доход, А также то, что вы обязаны содержать. За что должны нести ответственность. Что можете потерять.

На первый взгляд кажется, что второй вариант выгоднее: 8 % годовых от 2,5 млн. руб. составляют 200 тыс. руб. в год против 210 тыс. руб. от сдачи квартиры в аренду. Но это на первый взгляд.

Для принятия правильного решения необходимо учитывать несколько факторов.

1. При получении процентов по депозиту сумма, лежащая на банковском счете, остается той же, а стоимость квартиры с течением времени изменяется. На нее в разных направлениях воздействуют два фактора — износ и ин­фляция.

2. Квартира, сдаваемая в аренду, не только приносит доход, но и требует затрат.

Если предположить, что раз в 5 лет, начиная с момента получения квартиры в собственность, вы должны нести затраты на ремонт в размере 50 тыс. руб., то их ежегодный эквивалент с учетом стоимости денег можно вычислить по формуле:

Х - = 50 000,

где X— годовой эквивалент единовременных затрат; — пятилетний аннуи­тет при 8% годовых.

По таблице аннуитета находим, что = 3,993. Следовательно, в пересчете на год затраты на ремонт будут составлять 12,5 тыс. руб. (50/3,993),

К этим затратам необходимо прибавить потери от простоя квартиры во время ремонта. При предположении, что ремонт длится 1 месяц, такие затраты составят 17,5 тыс. руб. раз в пять лет (210/12), или 4,4 тыс. руб. в пересчете на год (17,5/3,993).

Помимо этого необходимо учесть затраты собственника (арендодателя) на оплату коммунальных услуг, налога на имущество и страхование жилья, составляющие не менее 8 тыс. руб. в год и имеющие явную тенденцию к росту.

То есть при сдаче квартиры в аренду, получая ежегодно на 10 тыс. руб. больше, чем при продаже и хранении денег на депозите (210 - 200), собствен­ник квартиры будет нести затраты, явно превышающие эту сумму: (12,5 + + 4,4 + 8 = 24,9 тыс. руб.).

Получается, что решение о выборе наиболее выгодного варианта использования наследства существенным образом зависит от прогноза изменения цен на жилье. С точки зрения текущих пропорций вариант продажи выглядит предпочтительнее.

Практическая ситуация 1.7

Некоммерческое партнерство, живущее за счет членских взносов его участников, обратилось к своим учредителям с просьбой сброситься и при­обрести несколько престижных иномарок. «Мы же представляем собой ваше лицо. Вы партнеры солидной организации». Партнеры посетовали, но деньги дали. В конце концов, хорошие машины приобретаются один раз на много лет.

Автомобили закупили. Функционеры партнерства почувствовали себя счастливыми людьми. А участники с ужасом обнаружили, что членские взно­сы увеличились ровно в два раза.

Дорогие машины оказались дороги и в эксплуатации. Бензин. Запчасти. Техническое обслуживание. Ремонт. А иного источника покрытия затрат на их содержание, кроме все тех же членских взносов, у партнерства не было.

Выяснилась простая до банальности истина: собственность не только производит стоимость, она ее и потребляет.