Объекты коммерческой и жилой недвижимости

Следует отметить, что речь идет (в терминах профессиональных риэлторов) о «живой» недвижимости, т.е. объекте, который подключен к коммуникациям и будет в дальнейшем эксплуатироваться без существенных капитальных вложений. В ином случае он неликвиден, а это значит, что банк может не принять его в качестве обеспечения кредита. Нужно быть готовым к тому, что оценка будет проводиться в любом случае, как бы далеко ни находилась недвижимость. Многие банки требуют производить ее, исходя из существующего назначения здания. Например, если речь идет об оценке производственного помещения в центре Москвы, даже если его можно переоборудовать под административное здание, многие банки захотят увидеть данные этого объекта именно как производственного. Однако для некоторых банков будет вполне приемлемым вариант расчета стоимости исходя из иного его назначения, но только в качестве дополнения.

В рамках сравнительного подхода требования банков могут включать: наличие фотографий залогового имущества, подбор не менее пяти объектов-аналогов, обязательное их сопоставление по площади, учет расположения относительно центральных магистралей, различий в физическом состоянии и классе.

В рамках доходного подхода кредитные учреждения могут дополнительно потребовать:

· расчета ставки дисконтирования и капитализации;

· четкого соответствия объекта оценки сложившемуся стандарту на рынке аренды аналогичной недвижимости, применения, например, стандарта ВОМА (Building Owners and Managers Association – Международная Ассоциация владельцев зданий и менеджеров);

· фиксации арендной ставки по заключенным договорам;

· если необходимо – анализа и разделения площадей на арендуемые и свободные;

· отказа от учета дополнительных инвестиций в объект оценки, позволяющих в будущем увеличить доход (например, не должна рассматриваться ситуация реконструкции объекта с целью изменения его функционального назначения или класса).

В рамках затратного подхода требования банков могут включать: расчет стоимости объекта оценки с применением метода сравнительной единицы, в основе которого должны быть использованы данные по стоимости строительства аналогичного здания, возведенного не более пяти лет назад, подробный анализ и учет факторов функционального и внешнего износа объекта.

Несмотря на то, что оценщик может применить все три стандартных метода, в первую очередь банк ориентируется на результаты сравнительного подхода. Даже если рассматривается недвижимость, приносящая стабильную и высокую прибыль (торговый центр и т. п.), результаты доходного подхода по значимости всегда будут «на вторых ролях».