Вопр 14 Операции с недвижимостью

Правовое обеспечение операций с недвижимостью установлено Гражданским кодексом Российской Федерации (часть II).

Продажа недвижимости регулируется ст. 549-558, продажа предприятия - ст. 559-566, аренда зданий и сооружений – ст. 650-655, аренда предприятий — ст. 656-664 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор купли-продажи (контракт на продажу) – документ, в соответствии с которым покупатель соглашается приобрести определенную недвижимость (и/или личное имущество), а продавец — продать ее на установленных условиях. Если регистрационная система не является юридической, акт купли-продажи сам по себе не является актом передачи покупателю права собственности на недвижимость.

До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены участниками сделки:- акт инвентаризации;- бухгалтерский баланс;- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;- перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Аренда – юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях.

Субаренда – аренда имущества у его арендатора, т. е. передача арендованного имущества (части его) в аренду третьему лицу (группе лиц).

В зависимости от сроков или продолжительности в международной практике различают три вида аренды: 1. долгосрочную ¾ на срок более одного года, получившую название лизинг;2. среднесрочную ¾ на срок от нескольких месяцев до одного года, именуемую хайринг;3. краткосрочную ¾ на срок до нескольких месяцев, называемую рейтинг.

В зависимости от содержания и методов осуществления аренда может быть следующих видов:

Финансируемая аренда (финансовый лизинг) По существу финансируемая аренда ¾ форма долгосрочного кредитования потребителя недвижимого имущества, который путем выплаты арендных платежей погашает его стоимость и возмещает услуги арендодателя, включая плату за финансирование.

Возвратный лизинг представляет собой разновидность финансового лизинга, когда собственник недвижимости продает его лизинговой компании, с которой заключает соглашение о лизинге этой недвижимости, то есть выступает в качестве лизингополучателя. Продавец собственности, ставший ее арендатором, получает в свое распоряжение от покупателя согласованную сумму от сделки купли-продажи, а покупатель выступает уже как арендодатель.

Текущая аренда (оперативный лизинг) предполагает предоставление в аренду заранее приобретенного арендодателем имущества на определенный срок за установленную в арендном договоре плату. При текущей аренде по истечении установленного срока арендатор обязан вернуть предмет аренды. Цель текущей аренды ¾ удовлетворить временные потребности арендатора в арендуемом имуществе. Срок аренды здесь, как правило, значительно меньше сроков физического и морального износа недвижимого имущества.

Арендные ставки, как и цены, зависят от спроса и предложения на рынке. Но основным правилом служит то, что чистая стоимость аренды с учетом остаточной стоимости, но без расходов на страхование, техническое обслуживание и другие услуги, предоставляемые арендодателем, не должна превышать стоимости недвижимости при их приобретении в кредит и стоимости самого кредита.

Ипотека – 1) передача вещи в залог без передачи владения. Обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором кредитор-залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником (залогодателем) обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости; 2) кредит, полученный под залог недвижимости. Институт ипотеки предполагает регистрацию отношений кредитора и должника в специальных документах, имеющих юридическую силу, а также удостоверений прав собственности должника на закладываемую недвижимость.

Ипотека с плавающей ставкой – вид ипотечного кредита, ставка процента по которому корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени.

Ипотека с равномерными выплатами – метод погашения займа, при котором суммы периодических платежей остаются неизменными.

Ипотека с участием («участвующая» ипотека) – ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости или в доходе от реализации недвижимости.

Вопр 15,Взаимодействие рынка недвижимости и реальной экономики

Рынок недвижимости зависит от состояния экономики в целом и в то же время он является индикатором этого состояния. Если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, следует ждать и ухудшения состояния в экономике в целом, если ситуация на рынке недвижимости улучшается, то это ведет и к подъему в реальной экономике.

Очевидно, к числу наиболее явных показателей изменений в состоянии рынка относятся изменения в количестве сделок на рынке и в сроках экспозиции объектов на рынке. Увеличение сроков экспозиции, сокращение числа сделок являются первыми симптомами спада на рынке недвижимости.

В свою очередь приближающееся падение объемов сделок весьма наглядно показывает, например, снижение числа заявок на покупку или продажу недвижимости (снижение числа открываемых сделок).