ВОПР 2 Составляющие объекта недвижимости

Вопр 1 Понятие рынка недвижимости и объекта недвижимости

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.В систему рынка недвижимости включаются отношения, возникающие:

• в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

• в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

• в процессе эксплуатации объектов недвижимости — междусобственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Статья 130 ГК РФ дает следующее толкование термину «недвижимое имущество»:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». В 130 статье ГК отмечается, что к недвижимости относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а, кроме того, законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Иными словами это — «недвижимость по природе» и «недвижимость по закону».

Недвижимость является финансовым активом, финансовой категорией, формой вложения капитала, поэтому в ее составе можно выделить следующие группы финансовых активов:· земельный участок;· недра;· замкнутый водный объект;

· жилое помещение (дом, квартира, комната); · нежилое помещение; · предприятие;

· здание и сооружение;· участок лесного фонда; · воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие регистрации.

ВОПР 2 Составляющие объекта недвижимости

Непосредственная связь с землей, являясь важнейшим признаком недвижимого имущества, является и исходным пунктом для определения основных элементов недвижимости.

Развитый объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента: земля (земельный участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.

Естественной основой и первой составной частью любого объекта недвижимости является земля.. На одном и том же участке земли можно построить разные по архитектуре, используемым материалам и назначению здания. Но одно изменить невозможно — привязанность их к определенному месту на земной поверхности.

Местоположение недвижимости — главная из ее характеристик, в существенной мере оказывающая влияние на такие экономические параметры, как цена, ликвидность, доходность недвижимости. Отсюда ясно, что местоположение — вовсе не только и не столько географическая, сколько экономическая характеристика недвижимости.

Вторая составляющая недвижимости — усовершенствования (улучшения) (improvements ) земли: под усовершенствованиями земли понимаются любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения. Девелопмент – проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.

Третья составляющая недвижимости — принадлежности (fixtures): под принадлежностями понимаются движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью.

Так, если вещь, даже являющаяся по всем внешним признакам принадлежностью объекта недвижимости, не будет описана в договоре как таковая (например, детали отделки помещений), то это дает полное право продавцу отделить ее и из элемента недвижимости превратить во вполне «движимое» имущество.

Подводя итоги сказанному, еще раз сформулируем:

недвижимое имущество = земля + усовершенствования + принадлежности.