Табыстық амал әдістері

7. Табыстық амал (табысты капиталға/дисконттау айналдыру негізіндегі амал) негізгі ретінде олардың табыс әкеле алатындығына байланысты сатып алынатын және сатылаын жылжмайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын бағалау кезінде қолданылады. Табыстық әдістердің біреуін қолдана отырып, бағалаушы әрекеттердің мынадай реттілігін сақтайды:

1) ұқсастардың бағалары және олардың меншік иелеріне салыстыру объектілері әкелетін таза табыс шамасы туралы ақпарат жинау үшін тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығына зерттеу жүргізу;

2) алынған ақпаратқа талдау жүргізу және оның негізінде есеп айырысу кезеңінде күтілетінақша ағынына болжам жасау;

3) осы жылжымайтын мүлік ьүріне инвесторлардың тәуекледерін бағалау;

4) капиталға айналдыру немесе дисконттау ставкаларының есебін жүргізу;

5) табысты капиталға айналдыру әдістерінің біреуін қолдану:

егер жылдар бойынша болжанып отырған табыс елеулі өзгеретін болса, ақша ағындарын дисконттау әдісі;

егер күтілетін табыстар тұрақты болса не тұрақты өзгеріп тұрса, табысты капиталға айналдыру әдісі.

8. Әлеуетті жалпы табыс шамасын бағаланатын жылжымайтын мүліктің жалға алу ставкасының шамасы мен алаңы туралы шынайы ақпарат негізінде оны аса тиімді пайдалану кезінде бағалау объектісін жалға беру туралы жорамалдың негізінде есептеу керек. Нақты жалпы табыс туралы деректер осы немесе ұқсас объектіні жүктеудің нақты коэффициенті негізге алып есептеледі. Бағалау жүргізу уақытында осындай жылжымайтын мүлікті жалдау шарттарының типтік шарттары ескеріледі. Бұл ретте оларды осындай жылжымалы мүлікті жалдау нарығының типтік шарттарына сәйкес келтіру мақсатында жалдау ақысының мөлшерін болжау уақытында тиісті түзету жүргізілуі мүмкін.

9. Табысы таза операциялық табысын болжау уақытында бағалау объектісінен ескерілген бағалау объектісінің тұтынушылық сипаттамаларын осындай жылжымайтын мүліктің сипаттамаларымен сәйкес келтіруге байланысты қажетті шығындарды есептеу:

1) осындай сәйкес келтіру үшін қажет қажетті шығындардың ағымдағы құнының мөлшеріне бағалау объектісінің алынған құнын азайту жолымен тікелей капиталға айналдыру әдісін;

2) болжау кезеңі шекараларында жүзеге асырудың тиісті кезеңдерінде оларды операциялық шығындарға қосу жолымен – ақша ағындарын дисконттау әдісін қолдану уақытында ескерілуі мүмкін.

9. Қажетті шығындардың көлемін айқындау уақытында, егер бағалау бъектісін пайдаланушыға шығындарды өтеу тәртібіне қатысты заңнамада басқаша айқындалмаса, табиғи және (немесе) функционалдық тозу белгілерінің ескіруінің техникалық мүмкіндігі мен экономикалық нысаналығы ескеріледі. Бұл ретте есепте бағалау жүргізу уақытында ескерілетін қажетті шығындар есебі келтіріледі.

Операциялық шығындар бағалау күні қолданылатын бағаларға болжанады. Операциялық шығындарға болжау жасалған жағдайда жалпы табысты алуға байланысты иесінің (баланс ұстаушының) шығындары ескеріледі.

10. Тікелей капиталға айналдыру әдісі – бағалау объектісін тұрлаулы пайдалануды сақтау жағдайларна сүйене отырып, шектелмеген уақыт кезеңінде кірістің шамасы тұрақты, бастапқы инвестициялар болмаған, қайтарылатынкапитал мен капитал кірісі бір уақытта есепке алынған кезде құнды айқындау.

Капиталға айналған кіріс әдісі бағалау рәсімдерінің мынадай ретін көздейді:

1) жалдау шартына (жалдау ақысының мөлшері мен жалдаудың типтік шарттарын) талдау жүргізу мақсатында сындай жылжымайтын мүлікті жалға алу туралы жинақталған ақпаратты немесе осы тектес жылжымайтын мүлікті пайдалану туралы ақпаратты талдау нәтижелерінің негізінде жалпы табысты болжау;

2) таза операциялық табыс жалпы табыс пен операциялық шығындардың арасындағы айырым, ренталық табыс – жер учаскесінде алынатын өнімді іске асырудан күтелітеін жалпы табыстың және өндірістік шығындар менөндірушінің кірісі арасында айырым ретінде есептеледі.

3) есептік таза операциялық кіріс ретінде бірнеше жылға табысты орташаландыру жолымен алынған бір жылға қалыпты таза операциялық табыс түсініледі.

4) капиталға айналдыру ставкалары мен оның есебін айқындаудың бағалау рәсімін таңдауды негіздеу;

5) таза операциялық табысты немесе ренталық табысты капиталға айналдыру ставкасына бөлу арқылы бағалау бъектісінің құнын есептеу.

11. Капиталға беру нормасы бойынша капиталға айналдыру әдісі (ақша ағындарын дисконттау әдісі, есептік модельдер бойынша капиталға айналдыру) – ақша ағындарының өзгеру және әр шамада түсу жағдайларына сүйене отырып, жылжымалы мүлікті пайдаланумен байланысты тәуекел дәрежесіне орай құнды айқындау;

Дисконттау әдісі бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді:

1) болжам жасау кезеңін айқындау;

2) болжам жасау кезеңінің шекараларында жылдар, тоқсан емесе айлар бойынша жалпы табысқа, операциялық шығындар мен таза операциялық табысқа (ренталық табысқа) болжам жасауды кезеңні алдындағы таза табыс шамасы туралы деректердің негізінде желілік регрессия әдісімен жүргізу ұсынылады;

3) дисконт ставкалары мен оның есебінен айқындаудың бағалау рәсімін таңдау негіздемесі;

4) таза операциялық табыстың (ренталық табыстың) ағымдағы құн сомасы ретінде ақша ағынының ағымдағы құнын айқындау;

5) реверсиялау құнына дәее оның ағымдағы құнының есебіне болжам жасау;

6) ақша ағынының ағымдағы құны мен реверсияның ағымдағы құнының сомасы ретінде бағалау объектісінің құнын айқындау.

Есептік модельдер бойынша капиталға айналдыру әдісі – капиталға беру нормасы бойынша капиталға айналдыру әдісі, бірінші жылға тән табыстың нарықтың құнын айқындау үшін табыстың қалыптастырылған есептік модельдері пайдаланылған құннан және олардың болашақта өзгеру беталыстарын талдау негізінде алынған құнның қайта түзіледі.

Таза табыс дисконт ставкасында бөлінетін тікелей капиталға айналдыру әдісінен айырмашылығы модельдер бойынша капиталға айналдыру әдісінде түрлі әдістермен айқынадалуы мүмкін капиталға айналдыру ставкасына бөлінеді.

12. Реверсиялау құнын (терминалдық құн) айқындау мынадай бағалау рәсімдерін қолдану жолымен жүзеге асырылады:

1) болжам жасау кезеңінде пайдалы пайдалану мерзімі шектелмейтін бағалау объектілеріне қатысты терминалды құнның шамасы соңғы жылдың есептік кезеңінің таза табысын Гордон моделі бойынша айқындалатын капиталға айналдыру коэффициентіне бөлу жолымен есептеледі;

2) болжам жасау кезеңінің соңында пайдалы пайдалану мерзімі аяқталатын бағалау объектілеріне қатысты - жақсартылған жерлерді жою құнының сомасын және болжам жасау кезеңінің соңында айқындалған жер учаскесінің (жер учаскесімен байланысты құқықтардың) нарықтық құнын есептеу.