Вопрос 4

Перепланировка квартиры - это изменения технических параметров жилого помещения, которые влекут за собой изменение поэтажного плана БТИ, например: возведение или демонтаж стен, устройство или закладка проемов, установка дополнительного оборудования, а также, остекление балконов, установка кондиционеров и другие изменения в помещении.

Вместе с разрешением на перепланировку собственнику, выдают «чистый» журнал ремонтно – строительных работ и «чистый» акт на скрытые работы.

В «журнале ремонтно-строительных работ» собственник обязан отмечать все работы, выполняемые в процессе ремонта и перепланировки.

В «акте на скрытые работы» – данные работы, если они были.

После того как проведен ремонт, наступает следующий этап. Необходимо выполненную перепланировку «сдать» жилищной инспекции. Она проверяет соответствие проведенных работ, выданному распоряжению. Ведь зачастую, многие собственники в процессе ремонта начинают, что-то добавлять от «себя». Казалось бы, если «разрешение на перепланировку получено», ничего страшного не произойдет, если помимо того большого количества разрешенных работ, демонтируется еще одна «небольшая стеночка». Этого делать ни в коем случае нельзя. Выполнить можно только те работы, которые прописаны, добавлять «от себя» ничего не в коем случае нельзя. Если это будет сделано, то придется проходить согласование заново, ведь «новые» работы, могут затрагивать и несущие стены, и разгружающие конструкции которые в прежнем разрешении не учитывались.

Документом, подтверждающим соответствие выполненных работ, выданному разрешению является «акт выполненной перепланировки».

Если при посещении вашей квартиры сотрудником жилищной инспекции подтвердится правильность выполнения работ, то он выдает подписанный им в трех экземплярах «акт выполненной перепланировки»

Далее этот акт подписывается собственником и организаций проводящей ремонт. При необходимости, может потребоваться и подпись автора проекта дома, автора проектной документации, управы и т.д., все зависит от характера перепланировки.

Акт подписанный всеми заинтересованными организациями, относиться в жилищную инспекцию, которая направляет его в составе проектной документации в бюро технической инвентаризации.

Последним шагом в окончательном согласовании перепланировки, будет обращение в БТИ за новым Техническим паспортом, в котором будет отражена уже новая планировка квартиры, которую в БТИ отрисуют по пришедшим из жилищной инспекции документации.

Этот документ является окончательным подтверждением легальности выполненной перепланировки.

Конечно при желании, собственник может заменить в Федеральной регистрационной службе и свидетельство на собственность. Это связано с тем, что при перепланировке квартиры, площадь указанная в «свидетельстве на собственность» скорее всего будет не совпадать с текущей ситуацией. Ведь из-за демонтажа стен и изменения функционального назначения помещений она бывает существенно «плавает». Но это, может быть актуально только при проведении сделок с квартирой, так как каждый лишний метр площади появившейся в результате перепланировки, может значительно повысить рыночную стоимость.

Перепланировка квартир в кирпичных домах кардинальным образом отличается перепланировки в зданиях с другими материалами стен. Зачастую, собственник квартиры в кирпичном доме может позволить себе спроектировать гораздо более интересные планировочные решения, владельцы квартир панельных, блочных и каркасных серий. Это связано с конструктивными особенностями дома.

Основными несущими конструкциями в кирпичных домах являются наружные стены, на которые ложаться плиты перекрытия. Иногда роль несущей, также выполнят "средняя" стена в доме. Она обычно разделят две квартиры. Большинство же внутренних стен - простые перегородки, выложенные также из кирпича, либо из пенобетонных блоков. Это и есть основное отличие от например панельных или блочных домов, в которых большинство внутренних стен несущие и демонтаж одной из них неминуемо приведет к аварийной ситуации.

Планировочные решения при перепланировке квартир в кирпичных домах, как мы уже говорили, могут быть самыми разнообразными. Например, можно себе позволить такую роскошь, как организация большой кухни - столовой, при помощи полного демонтажа стены разделяющую кухню и близрасположенную комнату. В данном случае образовавшееся помещение носит название кухни-гостиной. Также можно организовать такие модные в наше время квартиры-студии, не составит труда и расширении ванной и туалета, но делать это можно только за счет нежилых помещений.

Однако следует быть осторожными. Каждый дом индивидуален и владелец квартиры не всегда может с точностью определить тип стен и даже тип своего дома. В нашей практике были случаи когда собственики, думая что дом кирпичный, производили значительные изменения во внутренней планировке квартиры, хотя на самом деле дом являлся панельным и для улучшения внешнего вида обложен снаружи кирпичем (например серии П44Т, П44М и др.)

Порядок согласования перепланировок един для всех помещений, и перепланировка квартир в кирпичных домах по принципу согласования не чем не отличаются от других.

При незначительной перепланировке (когда затрагиваются явно ненесущие стены, например расширяется санузел) - перепланировка скорее всего согласовывается по "эскизному" варианту. Подробнее о ней, вы можете прочитать в соответствующих разделах нашего сайта.

Если же перепланировка более глобальна, то она наверняка согласовывается по "проекту". Для этого вам необходимо вначале разработать техническое заключение о возможности перепланировки квартиры и далее сам проект перепланировки.

Типичные представители домов таких серий это некотороые серии "хрущевок" выполненные из кирпича, "брежневки" и отдельные серии 70-80 годов.

При перепланировке квартир в кирпичных домах встречаются также и проблемы технического характера. Дома этих серий в основном относят к старому жилищному фонду и получить желаемую планировку зачастую не всегда возможно из за ограничений по несущим способностям конструкций.

В связи с развитием "монолитного" строительства, кирпичные дома отошли на второй план. Однако в последнее время строительство домов из кирпича все более и более актуально. В основном эти дома позиционируется как элитные и это не без оснований. Граждане купившие квартиры в таких домах, редко жалуются на неудачную покупку, ведь кирпич, это красивый, экологичный и долговечный материал. Перечень документов необходимых нашей организации для проведения работ по согласованию перепланировки.

1. Эскиз перепланировки. (на поэтажном плане БТИ или "от руки")

2. Доверенность от всех собственников на сотрудников нашей организации + 2 нотариальные копии.

3. Свидетельство на право собственности (на 2 дня, под расписку). Либо, подвезти оригинал для сверки в назначенное время в согласующие организации. + 2 нотариальные копии.

Перечень документов требующихся в службе одного окна для получения разрешения на перепланировку.

Перепланировка квартиры – длительный и сложный процесс. Не только в части разработки дизайн-проекта и осуществления ремонта, но и в процессе согласования и внесения изменений в документы на квартиру. Для получения разрешения на перепланировку квартиры зачастую необходимо собрать внушительный пакет документов. Перечень документов для перепланировки может отличаться в зависимости от планируемых работ.

Например, простые варианты ремонта, такие как демонтаж встроенного шкафа, ненесущих перегородок или перестановка сантехники в пределах санузла, то есть предполагающие согласование по эскизу, предусматривает следующий перечень документов:

1) Правоустанавливающие документы – свидетельство о праве собственности, либо договор социального найма/ордер и разрешение наймодателя на перепланировку, либо договор аренды и разрешение арендодателя на перепланировку.

2) Единый жилищный документ, либо копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги.

3) Технический паспорт помещения из БТИ.

4) Эскиз перепланировки, выполненный от руки на копии поэтажного плана БТИ.

Также могут потребоваться

5) Техническое заключение о возможности сноса ненесущих перегородок.

6) Эскизный проект гидроизоляции полов (при расширении санузла без переноса сантехники на площадь коридора).

7) Разрешение «Мосгаз» (при переносе газовой плиты)

8) Разрешение банка-залогодержателя квартиры (по ипотечному договору).

Для согласования по проекту, например, при расширении санузла за счет коридора и переносе сантехники на присоединенную площадь, необходимо предоставить следующий перечень документов для перепланировки квартиры:

1) Правоустанавливающие документы – свидетельство о праве собственности, либо договор социального найма/ордер и разрешение наймодателя на перепланировку, либо договор аренды и согласие арендодателя на перепланировку.

2) Единый жилищный документ либо копию финансово-лицевого счета и выписку из домовой книги.

3) Технический паспорт помещения из БТИ

4) Техническое заключение и проект перепланировки

5) Разрешение ЦГСЭН (санитарного надзора)

6) Разрешение УГПС (противопожарного надзора)

Также могут потребоваться:

7) Разрешение «Мосгаз» (при переносе газовой плиты)

8) Разрешение банка-залогодержателя квартиры (по ипотечному договору).

9) Согласование с ДЕЗ (управляющей организацией).

10) Акты освидетельствования скрытых работ.

11) Договор подряда со строительной организацией на проведение скрытых работ и копия ее лицензии.

Для согласования по проекту с затрагиванием несущих конструкций техническое заключение и проект должны быть разработаны автором дома либо его правопреемником.

Для согласования по проекту с произведением реконструктивных работ, таких, как установка кондиционера либо остекления балкона, основной перечень документов для перепланировки необходимо будет дополнить:

1) Расчетами по шумам, теплотехнике и др.

2) Разрешением архитектурно-планировочного управления.

Перечень документов для перепланировки квартиры определяется индивидуально жилищной инспекцией на основании перечня предстоящих работ