Вопрос 13

Перепланировка в панельном доме:

Большая часть типовых многоквартирных жилых домов, построенных в нашей стране начиная с шестидесятых годов прошлого века, имеют панельную конструкцию. И это не удивительно, учитывая простоту и дешевизну строительства домов из железобетонных плит. Но, поскольку характерной особенностью большинства таких домов является наличие большого количества несущих стен, перепланировка квартиры в панельном доме нередко предполагает вмешательство в несущие конструкции. Что является одним из самых сложных вариантов перепланировки. Как же определить, является ли конкретная стена несущей? Самый простой способ – измерить толщину панельной стены. Если она составляет более чем 12 сантиметров, то стена, скорее всего, несущая. Если меньше – с большой степенью вероятности можно утверждать, что стена ненесущая. Более надежный способ – обратиться за консультацией в организацию, разработавшую проект дома. Например, в Москве авторство подавляющего большинства панельных домов принадлежит МНИИТЭП – Московскому научно-исследовательскому институту типового и экспериментального проектирования. Инженеры организации-автора дома предоставят информацию, что называется, «из первых рук». Но для однозначного вывода о возможности затрагивания несущей стены (например, устройства в ней проема) при перепланировке в панельном доме, необходимо заказать у организации-автора дома техническое заключение о состоянии инженерных конструкций и возможности их переустройства. На основании технического заключения разрабатывается проектная документация, в соответствии с которой необходимо будет проводить строительно-ремонтные работы по перепланировке. В ней будут учтены все важные параметры – изношенность несущих конструкций, индивидуальные особенности серии дома, изменение нагрузки на переустраиваемый участок стены и другие важные показатели. Также для получения разрешения на перепланировку квартиры в панельном доме, при которой затрагивается несущая стена, существенное значение имеет этаж, на котором расположена квартира. А точнее, количество вышерасположенных этажей. Ведь чем больший вес поддерживает несущая стена, тем сильнее страдает устойчивость здания при ее ослаблении. То есть, на верхних этажах панельных домов ослабление несущей стены вследствие перепланировки менее критично, чем на средних, а, тем более, нижних этажах. Вероятность получения разрешения на устройство проема в несущей стене снижается и в том случае, если в вышерасположенной или нижерасположенной квартире уже сделан проем в том же месте. И даже если получено согласие автора дома на устройство проема в несущей стене, резать стену можно будет только с помощью специального оборудования, исключающего вибрацию, и по строго ограниченным размерам. А после устройства проема – укреплять его сварными металлическими конструкциями. Учитывая техническую сложность и ответственность произведения таких работ, выполнять их должна ремонтно-строительная организация, имеющая лицензию на данную категорию работ и штат высококвалифицированных специалистов. При выходе на квартиру по завершении работ представитель проектной организации тщательно проверит качество их выполнения. А при сдаче произведенной перепланировки комиссии необходимо будет предоставить акты на скрытые работы и договор подряда с ремонтно-строительной организацией и ее лицензию. Перепланировка квартиры в панельном доме, при которой затрагиваются несущие конструкции, является одной из самых сложных. Поэтому получить на нее официальное разрешение – задача не из легких, требующая обширных знаний и практического опыта. Поэтому согласование перепланировки в панельном доме следует поручить специализированной организации.

Здесь мы опишем основной перечень действий необходимых для согласования перепланировки квартиры в панельном доме, при которой затрагиваются несущие конструкции.

Вначале необходимо заказать технический паспорт квартиры в БТИ, для того чтобы понять, не была ли ранее в данной квартире произведена перепланировка.

С данным документом необходимо обратиться в МНИИТЭП (автор дома большинства распространенных серий панельных домов), для получения консультации о возможности перепланировки.

При положительном ответе, наступает этап разработки проектной документации.

Вначале выпускается техническое заключение о возможности перепланировки квартиры в панельном доме. На основании технического заключения разрабатывается «проект перепланировки»

После разработки технического заключения и проекта перепланировки начинается этап согласований.

Надлежащим образом сформированный пакет документации подается на согласование в центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора, управление государственного противопожарного надзора, московскую газовую службу, архитектурно-планировочное управление и другие заинтересованные организации.

Надо отметить, что перепланировка в панельном доме, вследствие того, что заранее известны конструктивные особенности каждой типовой серии, обычно согласуется без дополнительных требований, обычно предъявляемых к перепланировкам в домах индивидуальных серий.

Далее наступает этап сбора дополнительной документации. В едином информационно-расчетном центре и паспортном столе необходимо получить выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета.

С данными документами необходимо обратиться в службу «одного окна» жилищной инспекции для оформления «разрешения на перепланировку». С момента подачи заявления срок получения разрешения на перепланировку квартиры в панельном доме может составить до 45 рабочих дней.

И только после получения разрешения, можно приступать к ремонтным работам.

Однако, это еще не конечный этап. Перепланировка в панельных домах типовых серий строго контролируется надзорными органами. Это связано с тем, что практически все стены в панельном доме являются несущими и перепланировка должна выполняться в строгом соответствии с проектной документацией. Ведь зачастую собственники квартир, производя ремонтные работы, допускают отклонения от согласованного проекта.

Поэтому в обязательном порядке к собственникам квартир в панельных домах выходит сотрудник жилищной инспекции для контроля правильности выполнения работ.

Если все работы по перепланировке были выполнены в соответствии с выданным разрешением, то он подписывает «акт выполненной перепланировки».

С данным документом собственник может обратится в бюро технической инвентаризации за получением кадастрового паспорта квартиры с учетом изменений, внесенных на основании разрешения на перепланировку.

Только после этого перепланировка квартиры в панельном доме может считаться полностью легальной