Срок службы зданий и их фактический износ

Под сроком службы конструкций понимается кален­дарное время, в течение которого под воздействием раз­личных факторов они приходят в состояние, когда даль­нейшая эксплуатация становится невозможной, а вос­становление — экономически нецелесообразным. В срок службы включается время, затраченное на ремонт. Срок службы здания определяется сроком службы несменяе­мых конструкций: фундаментов, стен, каркасов.

Нормативный срок службы устанавливается СНиПом и является усредненным показателем, который зависит от капитальности зданий.

Жилые здания по материалу стен и перекрытий де­лят на шесть групп (табл. 1.1).

Общественные здания по капитальности и использу­емому материалу стен и перекрытий делят на девять групп (табл. 1.2).

Здания и сооружения независимо от их класса и ка­питальности в процессе эксплуатации подвергаются ма­териальному и моральному износу.

Под материальным, или физическим, износом здания и его конструктивных элементов подразумевается посте­пенная утрата первоначальных технических свойств под воздействием естественных факторов.

Степень материального износа здания и отдельных его частей зависит от физических свойств материалов, использованных при его строительстве, от характера и геометрических размеров конструкций, особенностей рас­положения здания на местности, условий эксплуатации и других факторов.

Под моральным износом здания понимается его не­соответствие функциональному или технологическому назначению, возникающее под влиянием технического прогресса.

Таблица1.1.

Такой износ в большинстве случаев наступа­ет раньше, чем материальный. Например, в жилых рай­онах старой застройки имеется много домов, которые по состоянию основных конструкций могут существовать еще длительное время, но из-за морального износа нуж­даются в переустройстве.

К признакам морального износа жилых зданий отно­сятся: несоответствие планировки квартир современным требованиям и нормам (в одной квартире проживает несколько семей, имеются проходные и темные комнаты, санитарные узлы не благоустроены); несоответствие ин­женерного оборудования дома современным требованиям и нормам; переуплотненность застройки жилых кварталов; недостаточное благоустройство и озеленение жилых кварталов.

Таблица 1.2. Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

Опыт показывает, что в нормальных эксплуатационных условиях большинство конструкций за нормативный срок службы не исчерпывают своих физико-механических качеств.

О значимости фактора морального износа свидетельствует положение, сложившееся с полносборными зданиями первого поколения. Основные их конструктивные элементы сохранили достаточно высокий запас прочности, однако планировочные и комфортные характеристики не соответствуют современным требованиям жилищного стандарта.

Экономический срок службы – это примерный срок, по истечении которого требуется либо полная реконструкция здания, либо замена конструкций. Экономический срок службы рассматривают в расчете норм амортиза­ции и эффективности расходования средств на ремонт. Исходя из сроков службы основных конструкций, рас­считывают нормы амортизации на здания, в то время как стоимость конструкций с меньшими сроками служ­бы составляет более 50 % сметной стоимости дома.

Разнообразие архитектурно-планировочных, конст­руктивных решений и эксплуатационных показателей полносборных зданий серий первого поколения предоп­ределяет необходимость дифференцированного подхода к вопросу их дальнейшего использования. Конструктив­ные решения примерно 25 % пятиэтажных зданий и со­временный технический уровень ремонтно-строительного производства не позволяют выполнить экономически эффективную реконструкцию или модернизацию. Для этой группы зданий целесообразно после проведения ка­питального ремонта осуществить мероприятия по частич­ному расселению и компенсации недостаточного комфор­та повышенной нормой жилой площади.

Значительно больше пятиэтажных зданий, техниче­ские особенности которых позволяют провести реконст­рукцию (изменение объемно-планировочных характери­стик, пристройку и т. п.) или модернизацию (переплани­ровку квартир) с целью совершенствования структуры квартирного фонда, функционального зонирования по­мещений, коренного улучшения качества квартир на первом и последнем этажах, оборудования зданий лиф­тами и т. д.