Виды ремонтов

Исходя из подпункта 2.1.1 источника 1, оценка ситуации производится в ходе осмотров. Плановые осмотры бывают общими, когда производится осмотр здания, включая его конструкцию, инженерное оборудование и внешнее благоустройство, в том числе и прилегающей территории, если она есть, в целом, и частичные, при которых изучаются отдельные элементы.

Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона). Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров представлена в таблице №1 и в примечаниях к ней, составленной на базе приложения №1 источника 1.

Таблица №1.

Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий.

В процессе осмотра ведётся наладка оборудования и исправляются мелкие дефекты. В городах, где имеются специализированные службы, технический осмотр дымоходов, вентиляционных каналов и устройств производится трубочистами цехов пожарного надзора.

Радио- и телеустройства обслуживаются соответствующими ателье согласно договорам. Газовые плиты и тому подобное обслуживаются централизованными специализированными предприятиями.

Обслуживание котельных, центральных и индивидуальных тепловых пунктов и бойлерных должно производиться по местным нормам в установленном порядке. Обслуживание насосов систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, а также обслуживание вентиляционных агрегатов механической вентиляции, воздушного отопления, устройств для незадымляемости лестничных клеток и дымоудаления производится ежедневно слесарями-сантехниками и электромонтёрами организаций по обслуживанию жилищного фонда или специализированными организациями.

Согласно подпункту 2.1.1 источника 1, после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.

Исходя из подпункта 3.4.7 источника 1, на все проёмы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены сетки (размер ячейки – 0,5 сантиметров), защищающие здания от проникновения грызунов.

Согласно подпункту 2.1.3 источника 1, обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или другой привлечённой для выполнения конкретного вида работ организацией. Должны соблюдаться следующие сроки устранения, приведённые в таблице №2, составленной на базе приложения №2 источника 1.

Таблица №2.

Предельные сроки устранения неисправностей

при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта

отдельных частей жилых домов и их оборудования

Исходя из подпункта 4.2.1.3 источника 1, не допускаются деформации конструкций, отклонение конструкций от вертикали и осадка конструкций, расслоение рядов кладки, разрушение и выветривание стенового материала, провисание и выпадение кирпичей. Причины и методы ремонта устанавливает специализированная организация.

Допустимая ширина раскрытия трещин в панелях 0,3 миллиметра, в стыках – 1 миллиметр. Согласно подпункту 4.2.1.7 источника 1, регламентируемое раскрытие стыков от температурных деформаций:

· вертикальных 2-3 миллиметра;

· горизонтальных 0,6-0,7 миллиметра.

Весьма часто подобные дефекты являются следствием ремонтов, проведённых неадекватным способом проекту здания. Как следствие, они запрещены, а вместе с ними, исходя из подпункта 4.2.4.9 источника 1, не допускается:

· в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проёмы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки;

· использование балконов, эркеров и лоджий не по назначению, размещение на них громоздких и тяжёлых вещей, их захламление и загрязнение;

· самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.

Согласно примечанию к приложению №2 источника 1, в таблице №2 сроки устранения отдельных неисправностей указаны с момента их обнаружения или заявки жильцов. Исходя из подпункта 2.1.3 источника 1, организация по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также сразу информировать о случившемся его собственника или уполномоченное им лицо.

Согласно пункту 2.7 источника 1, информация о неисправностях, контроль над их устранением вместе с установкой профилактического оборудования возлагается на диспетчерские службы. Аварии и приравненные к ним состояния зданий устраняются по заявкам диспетчеров специализированными аварийными службами.

Исходя из подпункта 2.4.2 источника 1, при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда. Кроме того, желательно осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учёта тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления в рамках следующего примерного перечня работ (далее – «примерного перечня работ капитального ремонта»), составленного на основе приложения №8 источника 1:

· обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонта);

· ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов);

· модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте:

o перепланировка с учётом разукрупнения многокомнатных квартир;

o устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов;

o расширения жилой площади за счёт вспомогательных помещений;

o улучшения инсоляции жилых помещений;

o ликвидации тёмных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, если нужно, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь;

o замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов, крышных и иных автономных источников теплоснабжения;

o переоборудование печей для сжигания в них газа или угля;

o установка систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 метров, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных;

o полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и так далее и запретом на установку стальных труб;

o установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

o устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 метров и выше;

o перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение;

o ремонт телевизионных антенн коллективного пользования;

o подключение к телефонной и радиотрансляционной сети;

o установка домофонов, электрических замков, устройств систем противопожарной автоматики и дымоудаления;

o автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования;

o благоустройство территорий дворов (замощение, асфальтирование, озеленение, установка оград, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок);

o ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%;

· утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств конструкций ограждения, устройство заполнений окон с тройным остеклением и наружных тамбуров);

· замена внутриквартальных инженерных сетей;

· установка приборов учёта расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счётчиков горячей и холодной воды (при замене сетей);

· переустройство невентилируемых совмещённых крыш;

· авторский надзор проектных организаций над проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой;

· технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору над капитальным ремонтом жилищного фонда;

· ремонт встроенных помещений в зданиях.

Согласно подпункту 2.4.3 источника 1, капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно в течение ближайших 10 лет, допускается производить в виде исключения и только в объёме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок.

Исходя из подпункта 2.6.2 источника 1, при подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:

· устранить неисправности: стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами,

· оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;

· привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;

· обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.

В перерывах между капитальным приводится текущий ремонт. Согласно приложению №7 источника 1, он (далее – «примерный перечень работ текущего ремонта») может включать в себя:

· устранение местных деформаций, усиление, восстановление повреждённых участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы;

· герметизацию стыков стен, заделку и восстановление архитектурных элементов; смену участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов;

· частичную смену элементов перекрытий; заделку швов и трещин; укрепление и окраску;

· усиление элементов деревянной стропильной системы крыш, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции;

· смена и восстановление отдельных элементов (приборов), оконных и дверных заполнений;

· усиление, смена, заделка отдельных участков межквартирных перегородок;

· восстановление или замена отдельных участков и элементов лестниц, балконов, крылец, зонтов-козырьков над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей;

· замена, восстановление отдельных участков полов;

· работы по устранению неисправностей печей и очагов;

· восстановление частей внутренней отделки стен, потолков, полов подъездов, технических помещений, и иных общедомовых вспомогательных помещений и служебных квартир;

· установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные;

· установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях;

· установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит;

· замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы;

· восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприёмных клапанов и шиберных устройств;

· замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договорам с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованными государственными надзорными органами;

· ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток, ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.

В перерывах между ремонтами также обязаны проводиться работы по поддержанию зданий в приемлемых для их эксплуатации состояниях. Согласно приложению №4 источника 1, при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов по мере возникновения такой необходимости должны выполнятся следующие работы (далее – «примерный перечень постоянных услуг»):

· устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации:

o смена прокладок в водопроводных кранах;

o уплотнение сгонов;

o устранение засоров;

o регулировка смывных бачков;

o крепление санитарно-технических приборов;

o прочистка сифонов;

o притирка пробочных кранов в смесителях;

o набивка сальников;

o смена поплавка-шара;

o замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана;

o установка ограничителей в виде дроссельных шайб;

o очистка бачка от известковых отложений;

o другие работы аналогичного характера и/или направленности.

· устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения:

o регулировка трёхходовых кранов;

o набивка сальников;

o мелкий ремонт теплоизоляции;

o устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре;

o разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантозов, компенсаторов регулирующих кранов, вентилей, задвижек;

o очистка от накипи запорной арматуры;

o другие работы аналогичного характера и/или направленности.

· устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств:

o протирка электролампочек;

o смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования;

o смена и ремонт штепсельных розеток и выключателей;

o мелкий ремонт электропроводки;

o другие работы аналогичного характера и/или направленности.

· прочистка канализационного лежака;

· проверка исправности канализационных вытяжек;

· проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах;

· проверка заземления ванн;

· мелкий ремонт печей и очагов, крепление дверей, предтопочных листов и другие работы аналогичного характера и/или направленности;

· промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли и другие работы аналогичного характера и/или направленности;

· проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов;

· осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в домах.

При подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период также должны осуществляться определённые работы, также относящиеся к «примерному перечню постоянных услуг». Обычно они должны состоять:

· в укреплении водосточных труб, колен и воронок;

· в расконсервировании и ремонте поливочной системы;

· в снятии пружин на входных дверях;

· в консервации системы центрального отопления;

· в ремонте оборудования детских и спортивных площадок;

· в ремонте просевших отмосток;

· в устройстве дополнительной сети поливочных систем;

· в укреплении флагодержателей.

При подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период также обязаны осуществляться некоторые виды работ, опять же, входящие в «примерный перечень постоянных услуг». Стандартный их список включает:

· утепление оконных и балконных проёмов;

· замену разбитых стёкол окон и балконных дверей;

· утепление входных дверей в квартиры;

· утепление чердачных перекрытий;

· утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях;

· укрепление и ремонт парапетных ограждений;

· проверку исправности слуховых окон и жалюзей;

· изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках;

· ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления;

· ремонт печей и кухонных очагов;

· утепление бойлеров;

· утепление и прочистку дымовентиляционных каналов;

· замену разбитых стёкол окон и дверей вспомогательных помещений;

· консервацию поливочных систем;

· укрепление флагодержателей;

· проверку состояния продухов в цоколях зданий;

· ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок;

· постановку доводчиков на входных дверях;

· ремонт и укрепление входных дверей.

Частичные осмотры вызываются повышенным вниманием к некоторым элементам зданий и сооружений. Выполняемые при них также входящие в «примерный перечень постоянных услуг» работы предусматривают:

· промазку суриковой замазкой или другой мастикой гребней и свищей в местах протечек кровли;

· проверку наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах и газоходах;

· мелкий ремонт печей и очагов, крепление дверей, предтопочных листов и другие работы аналогичного характера и/или направленности;

· смену прокладок в водопроводных кранах;

· уплотнение сгонов;

· прочистку внутренней канализации;

· прочистку сифонов;

· регулировку смывного бачка;

· притирку пробочного крана в смесителе;

· регулировку и ремонт трёхходового крана;

· укрепление расшатавшихся санитарно-технических приборов в местах их присоединения к трубопроводу;

· набивку сальников в вентилях, кранах, задвижках;

· укрепление трубопроводов;

· проверка канализационных вытяжек;

· мелкий ремонт изоляции;

· проветривание колодцев;

· протирку электролампочек, смену перегоревших электролампочек в лестничных клетках, технических подпольях и чердаках;

· устранение мелких неисправностей электропроводки;

· смена или ремонт штепсельных розеток и выключателей.

Необходимо отметить, что приведёнными списками весь «примерный перечень постоянных услуг» не исчерпывается. В качестве прочих работ можно отметить:

· регулировку и наладку систем центрального отопления;

· регулировку и наладку систем центральной вентиляции;

· промывку и опрессовкц системы центрального отопления.

· очистку и промывку водопроводных кранов;

· регулировку и наладку систем автоматического управления инженерным оборудованием;

· подготовка зданий к праздникам;

· озеленение территории, уход за зелёными насаждениями;

· удаление с крыш снега и наледей;

· очистку кровли от мусора, грязи, листьев;

· уборку и очистку придомовой территории;

· уборку жилых, подсобных и вспомогательных помещений;

· мытьё окон, полов, лестничных маршей, площадок, стен, удаление пыли и иные аналогичные работы на лестничных клетках;

· удаление мусора из здания и его вывоз;

· очистку и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов;

· поливку тротуаров и замощённой территории.

Все такие и подобные им работы в отношении мест общего пользования осуществляются совместными усилиями собственников посещений, возможно, при помощи привлекаемых со стороны организаций. В любых же помещениях квартир нужные работы по поддержанию их в требуемом состоянии выполняются нанимателями, арендаторами или их собственниками.