Главная Случайная страница


Полезное:

Как сделать разговор полезным и приятным Как сделать объемную звезду своими руками Как сделать то, что делать не хочется? Как сделать погремушку Как сделать так чтобы женщины сами знакомились с вами Как сделать идею коммерческой Как сделать хорошую растяжку ног? Как сделать наш разум здоровым? Как сделать, чтобы люди обманывали меньше Вопрос 4. Как сделать так, чтобы вас уважали и ценили? Как сделать лучше себе и другим людям Как сделать свидание интересным?


Категории:

АрхитектураАстрономияБиологияГеографияГеологияИнформатикаИскусствоИсторияКулинарияКультураМаркетингМатематикаМедицинаМенеджментОхрана трудаПравоПроизводствоПсихологияРелигияСоциологияСпортТехникаФизикаФилософияХимияЭкологияЭкономикаЭлектроника






Экспертные методы: основа для оценки зданий-памятников





Юрий Лахин, заместитель начальника Департамента капитального строительства ОАО «ФСК ЕЭС»

В Российской Федерации объекты культурного наследия находятся под государственной охраной. Государство осуществляет контроль над их сохранением и использованием.

Отношения, возникающие в области сохранения и использования объектов культурного наследия, а также особенности владения, пользования и распоряжения ими как особым видом недвижимого имущества регулируются Федеральным законом от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон). В соответствии со ст. 3 Закона к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

В зависимости от особого значения для истории и культуры страны в целом отдельного субъекта или муниципального образования в ст. 4 Закона определяются соответственно следующие категории историко-культурного значения объектов культурного наследия:

  • объекты культурного наследия федерального значения;
  • объекты культурного наследия регионального значения;
  • объекты культурного наследия местного (муниципального) значения.

В соответствии со ст. 3 Закона к памятникам относятся:

  • отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, специально предназначенные для богослужений);
  • мемориальные квартиры;
  • произведения монументального искусства;
  • объекты науки и техники, включая военные;
  • мавзолеи, отдельные захоронения;
  • частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки.

Последние несколько лет в Правительстве Российской Федерации и в Государственной Думе Российской Федерации активно обсуждается проблема ухудшающегося состояния объектов культурного наследия в нашей стране: высокая степень физического износа, ветхое и аварийное состояние значительного количества зданий и т.д. По статистике, каждый год наша страна теряет более 100 объектов национального достояния.

Наиболее прогрессивными мерами, призванными решить задачу сохранения и воссоздания памятников истории и культуры, являются:

– приватизация объектов недвижимости, являющихся памятниками культурного наследия;

– уже действующая во многих субъектах Российской Федерации процедура передачи объектов на инвестиционных условиях (в том числе в долгосрочную аренду или, например, в доверительное управление, которое все чаще рассматривается как наиболее адекватная «переходная» форма, следующей формой может являться концессия).

При этом наиболее вероятным направлением государственной политики в отношении приватизации памятников может стать сохранение за государством только памятников, необходимых для исполнения государственных функций. Все остальные могут быть переданы в управление субъектам Российской Федерации с тем, чтобы они в дальнейшем были приватизированы институциональными и частными инвесторами с соответствующими обременениями и ограничениями.

Обязательным условием приватизации объекта недвижимости культурного наследия или его передачи в управление (концессию) должно являться заключение новым собственником с государством Охранного обязательства, в котором будут указаны все ограничения и обременения в отношении объекта культурного наследия, установленные уполномоченным государственным органом (в ряде законопроектов, которые рассматриваются в настоящее время, также используется наименование «Договор о выполнении установленных в отношении объекта требований по сохранению, требований по содержанию и использованию объекта и требований по обеспечению доступа к объекту»). При этом, несмотря на обременения и ограничения в использовании, объекты недвижимости культурного наследия не перестанут представлять колоссальный интерес в качестве объектов инвестирования, и наиболее существенным этапом приватизации должна являться объективная оценка стоимости, по которой объект недвижимости культурного наследия может быть отчужден.

Очевидно, что стоимость объекта недвижимости культурного наследия должна быть рассчитана с учетом всех обременений и ограничений в его использовании, но при этом не должна ущемлять ни интересы государства, ни интересы инвестора (управляющего), готового вложить средства в сохранение и приумножение культурного наследия страны. Не вызывает также сомнений то, что корректное определение справедливой стоимости с учетом всех особенностей, характерных для данного типа объектов недвижимости, представляется фундаментальной задачей ввиду следующих особенностей объектов недвижимости культурного наследия как объектов оценки.

В силу ограничений, установленных государственными органами контроля и охраны, здания, представляющие историческую (историко-культурную) ценность, в большинстве случаев относятся к числу объектов недвижимости, используемых неоптимальным образом (с инвестиционной точки зрения). Наиболее ярким примером влияния сервитута на стоимость объекта недвижимости являются Охранные обязательства, накладываемые государственными органами на здания-памятники как на объекты культурного наследия. Так, наиболее типичными ограничениями, устанавливаемыми в отношении использования зданий-памятников, являются:

  • запрет на снос существующего здания;
  • запрет на изменение объемно-плани­ровочных параметров здания;
  • полный или частичный запрет на изменение целевого назначения здания;
  • обязательное соблюдение режима использования территории здания-памятника, в том числе запрет на ведение строительных работ на земельном участке;
  • обеспечение доступа сотрудников государственного контролирующего органа на территорию памятника и в здание в установленные дни и часы;
  • уголовная, административная и иная юридическая ответственность в соответствии с законодательством РФ за нарушение Федерального закона от 25.06.2002 г. №73-ФЗ;
  • в случае причинения вреда объекту культурного наследия – обязательства по возмещению стоимости восстановительных и иных работ;
  • заключение арендатором/инвестором/собственником Охранного обязательства, регламентирующего его обязанности по сохранению, реконструкции или реставрации здания-памятника.

Другим фактором, который отличает здания-памятники от «типичных» объектов недвижимости, является высокая степень накопленного износа (прежде всего, физического и функционального), характерная для исторических зданий.

В частности, высокая степень функционального износа обусловлена такими типичными факторами, как, например:

  • несоответствие планировки помещений современным требованиям (например, современным стандартам организации пространства в офисных помещениях);
  • так называемые «сверхулучшения», к которым относятся массивные конструктивные элементы зданий (стены, парадные лестницы, колонны и др.), высокие потолки, просторные холлы и др.

Эти факторы влияют на риски инвестирования денежных средств в приобретение в собственность или в аренду таких объектов и тем самым в значительной степени снижают их стоимость.

Следующая особенность – высокие риски инвестиций, обусловленные наличием жестких требований по сохранению внешнего облика фасадов и интерьеров, а также использованию технологий; повышенным уровнем эксплуатационных издержек; сложностью и продолжительностью работ по воссозданию или реставрации памятника; необходимостью проведения комплекса экспертиз и исследований с привлечением высококлассных специалистов и др.

Неоднозначная процедура оценки земельного участка как условно свободного (при проведении анализа наиболее эффективного использования, или, например, в рамках затратного подхода) также является отличительной особенностью оценки объектов недвижимости культурного наследия:

  • с одной стороны, земельный участок «не виноват» в том, что на нем расположен объект недвижимости культурного наследия. И с этой точки зрения анализ участка как незастроенного должен проводиться без учета ограничений и обременений, установленных в отношении здания, поскольку ценность объекта недвижимости в значительной степени определяется его местоположением;
  • с другой стороны, зачастую в отношении непосредственно земельного участка также устанавливаются градостроительные или иные ограничения (которые могут быть отличными от ограничений, установленных в отношении здания).

Наконец, при проведении оценки объектов культурного наследия необходимо учитывать ценообразующий и при этом в значительной степени субъективный фактор «престижности» (престижности владения, пользования, распоряжения), обусловленный имиджевой составляющей (например, при размещении в историческом особняке представительства компании или при покупке «исторической» квартиры с роскошными интерьерами), местоположением (как правило, в непосредственной близости от центров деловой активности), а также иными нематериальными факторами (нематериальные активы), повышающими (или понижающими) потребительские свойства объекта культурного наследия по сравнению с «типичными» объектами недвижимости (историческая, мемориальная, художественная или иная ценность, авторство памятника, роль в архитектурном ансамбле и др.).

Таким образом, объект недвижимости культурного наследия со всеми предметами декоративно-прикладного искусства (далее ДПИ) и историческими событиями, связанными с этим объектом, обладает определенной дополнительной коммерческой привлекательностью как исторический объект, с одной стороны, и является мощным ценообразующим фактором для окружающей его среды – с другой.

К СВЕДЕНИЮ: в Международных стандартах оценки в части, касающейся стандартов оценки объектов историко-культурного наследия, используется такое понятие как «охранно-сервисный потенциал», анализ которого отражает влияние объекта культурного наследия на развитие прилегающих территорий и их коммерческого потенциала. Иными словами, предлагается производить оценку стоимости объекта культурного наследия с учетом доходности окружающих его коммерческих объектов, которая обусловлена его существованием.

Эта привлекательность формирует определенную нематериальную составляющую объекта недвижимости культурного наследия как актива в целом и позволяет, например, при сдаче в аренду здания увеличить арендную ставку на определенный процент − за «престижность». Сложность оценки этих дополнительных элементов доходного потенциала состоит в том, что сегодня в России нет рынка исторических зданий, анализ которого мог бы ответить на все вопросы, связанные с вкладом, например, предметов ДПИ в рыночную стоимость объекта недвижимости культурного наследия.

Существующие таблицы исторической ценности предметов ДПИ, являясь важным инструментом для оценки культурной ценности, нуждаются в серьезной доработке для их использования в целях ранжирования по степени ценности памятников или предметов ДПИ и последующего использования результатов этого ранжирования для оценки стоимости.

В соответствии со ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предметы ДПИ рассматриваются как неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества. С учетом данного факта представляется справедливым утверждение о том, что предметы ДПИ подлежат обязательному учету при определении рыночной стоимости объекта недвижимости культурного наследия в качестве неотъемлемого ценообразующего фактора. Задача оценщика в данном случае – определить, является ли наличие предметов ДПИ в интерьерах объекта недвижимости культурного наследия фактором, повышающим или понижающим ценность объекта (количественный анализ реализации принципа вклада – суммы, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента). В этой связи предметы ДПИ, точнее, их наличие, может быть отнесено к нематериальному активу в составе оцениваемого объекта недвижимости культурного наследия. Однако самостоятельно ответить на вопрос о том, каково влияние предметов ДПИ на стоимость (ценность) оцениваемого объекта недвижимости культурного наследия, даже опытный оценщик недвижимости вряд ли способен (конкретная ситуация рассмотрена в ПРИМЕРЕ на сайте www.smao.ru, в разделе «Журнал «Оценочная деятельность»).

Очевидно, что при оценке объекта недвижимости культурного наследия имеют место факторы, как снижающие, так и повышающие его стоимость. Итоговый результат зависит от того, насколько весом вклад этих разнонаправленных факторов в стоимость объекта оценки.

Учитывая вышеизложенное, при выборе подходов к оценке объекта недвижимости культурного наследия необходимо принимать во внимание следующие особенности:

  • ограничения, установленные государственными органами контроля и охраны;
  • высокую степень накопленного износа;
  • высокие риски инвестиций;
  • неоднозначную процедуру оценки земельного участка как незастроенного;
  • необходимость учета нематериальных факторов (активов), в т.ч. фактора «престижности».

Основная проблема, которая должна быть решена при разработке методологического обеспечения оценки объектов недвижимости культурного наследия, – это технология оценки вклада нематериальной составляющей в стоимость объекта (престижность, история объекта, предметы ДПИ, охранные требования и ограничения, в том числе градостроительные, и т.п.). Решение данной проблемы невозможно без привлечения экспертов.

Другой не менее важной проблемой является проблема корректного определения износа объекта недвижимости культурного наследия и его «начинки» и, как следствие, корректной оценки затрат на реставрацию (воссоздание) объекта или предметов ДПИ при расчете потоков затрат для доходного подхода и для расчета восстановительной стоимости в затратном подходе. Без участия экспертов и использования экспертных методов степень достоверности и объективности указанных расчетов всегда будет оставаться низкой.

К списку обозначенных проблем, без решения которых невозможна корректная оценка объектов недвижимости культурного наследия, необходимо добавить вопросы, связанные с археологическими изы­сканиями: наличие «подводных камней», которые могут быть выявлены только при проведении данных работ, является существенным фактором, влияющим на стоимость и, что более существенно, на инвестиционную привлекательность объекта культурного наследия. Обязательность проведения архе­ологических изысканий должна стать одним из самых главных условий при проведении оценки или подготовке объектов культурного наследия к проведению оценки.

Кроме того, помимо указанных выше рисков инвестирования: строительные риски, связанные с работами по сохранению внешнего облика, фасадов, интерьеров, использованию технологий и т.д., со сложностью и продолжительностью работ по воссозданию или реставрации памятника, а также риски, связанные с необходимостью проведения комплекса экспертиз и исследований, – следует также учитывать риск потери права собственности, который возникает в рамках осуществления надзорных функций уполномоченным государственным органом при ненадлежащем использовании объекта.

Отдельной сферой для работы экспертов является упомянутое выше свойство объектов недвижимости культурного наследия влиять на «стоимость» и коммерческую привлекательность окружающей их среды, которое самым внимательным образом должно быть изучено при проведении оценки доходным подходом. Само здание может и не являться высокодоходным или, в принципе, доходным объектом, но при этом его наличие в том или ином городе или районе города при проведении эффективной маркетинговой политики становится мощным катализатором коммерческой и инвестиционной деятельности. В этом случае анализ ценности объекта недвижимости культурного наследия требует использования экспертных методик, направленных на качественный и последующий за ним количественный анализ его вклада в денежные потоки, генерируемые при его «участии» (экспертные опросы, маркетинговые исследования и др.). Основными способами сбора исходных данных для проведения анализа ценности объектов культурного наследия являются опросы или социологические исследования, цель которых – выявление степени значимости того или иного объекта. Такие опросы должны проводиться среди представителей туристического, гостиничного, ресторанного, торгового, рекламного, шоу- и иных бизнесов, доходы которых связаны с посещением тех или иных объектов культурного наследия.

Необходимо особо отметить, что недостатки, присущие экспертным методам (субъективность, невысокая степень репрезентативности и др.), могут быть компенсированы использованием наиболее прогрессивных методов обработки полученных экспертных суждений и оценок. В частности, к таким инструментам, безусловно, относится метод анализа иерархий (МАИ), позволяющий достаточно эффективно «сгладить» все погрешности экспертных оценок и смоделировать объективную картину.

Таким образом, успешное решение всех проблем оценки зданий-памятников возможно только при сочетании интеллектуальных усилий специалистов в области искусствоведения, специалистов в области реставрации, специалистов в области строительства, специалистов в области маркетинга, а также ученых и практикующих оценщиков, глубоко знающих теорию рыночного ценообразования и оценки недвижимости, предметов искусства и нематериальных активов.

 

Date: 2015-06-06; view: 982; Нарушение авторских прав; Помощь в написании работы --> СЮДА...



mydocx.ru - 2015-2024 year. (0.006 sec.) Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав - Пожаловаться на публикацию