Группировка и описание зданий и сооружений

Недвижимость включает большое разнообразие видов зданий и сооружений, существенно отличающихся по функциям, типам, целям использования и многим другим показателям. Все здания объединяют в три основные группы: производственные, жилые и общественные, которые по признакам этажности, качеству строительных материалов и другим критериям классифицируют на множество типов и категорий. Так, производственные здания бывают с естественным или совмещенным освещением, отапливаемые и неотапливаемые и т.д.

К основным признакам группировки зданий относят:

· этажность;

· вид освещения;

· систему водухообмена;

· температурный режим;

· транспортное оборудование;

· вид строительного материала;

· капитальность;

· срок службы.

Жилые дома в городах обычно объединяют в четыре основные категории: престижные, массовые, пятиэтажки («хрущевки») и элитные (люкс).

Престижные современные кирпичные дома, построенные по индивидуальным проектам, «сталинские» середины прошлого века и пятиэтажки с высокими потолками и лифтами.

Массовые современные блочные и панельные дома в 12, 14, 17 и 22 этажа в различных районах города.

Пятиэтажки панельные, блочные и кирпичные, чаще всего без лифта и мусоропровода.

В группировку общественных зданий и сооружений входят:

· предприятия торговли;

· предприятия общественного питания;

· административные;

· культурно-просветительские учреждения;

· лечебно-оздоровительные учреждения;

· учебно-воспитательные учреждения и т.д.

Сооружения классифицируются по следующим признакам:

· функциональное назначение;

· вид строительного материала;

· капитальность;

· срок службы.

Функциональное назначение сооружений подразделяется на:

· коммуникационное;

· транспортное;

· водоканализационное;

· устройства для размещения технического оборудования.

Сооружения подразделяются по следующим видам строительного капитала:

· земляные;

· деревянные;

· каменные;

· кирпичные;

· металлические;

· железобетонные.

По капитальности сооружения подразделяются на:

· прочные;

· особо прочные;

· вековой прочности.

По сроку службы сооружения подразделяются на:

· 8-15 лет;

· 20-30 лет;

· 40-75 лет;

· 100-200 лет.

Необходимые показатели можно получить, используя следующие методические приемы.

1. Площадь здания, подвалов, полуподвалов и мансарды определяют по их наружному периметру без учета архитектурных украшений (колонн и др.). Сложную конфигурацию измеряют по частям.

2. Высоту здания измеряют расстоянием от поверхности земли около него до верхней линии карниза; подвалов и полуподвалов от их пола до потолка, а мансарды от верхней линии карниза здания до верхней линии карниза мансарды.

3. Пристройки легкого типа (веранды и др.) описывают, измеряют и оценивают отдельно от самого здания, а небольшие пристройки (наружное крыльцо и т.п.) учитывают экспертным путем.

4. При описании недостатков составляют «дефектную» ведомость по каждому конструктивному элементу здания с указанием размера повреждения и степени износа или сохранности.

5. Износ или степень сохранности (100% минус процент износа) здания при обычном (типичном) использовании можно рассчитать упрощенным способом по соотношению предельного срока его службы и фактического хронологического возраста или по темпам потери ценности строения за каждые 10 лет эксплуатации при средних типичных условиях использования (табл. 1).

Таблица 1. Доля потери первоначальной стоимости строений в зависимости от хронологического возраста и среднего предельного срока службы

Эксплуатационные качества зданий и сооружений характеризуют следующие параметры.

1. Конструктивная надежность и физическая долговечность:

• прочность и устойчивость конструкции;

• влаго- и морозостойкость;

• водонепроницаемость и др.

2. Функциональное соответствие:

• удельные площади и кубатура;

• температурно-влажностный режим в помещениях;

• термичность, звукоизоляция;

• эстетичность, эргономичность, экологичность, безопасность в использовании и др.

3. Архитектурно-планировочное соответствие назначению:

• отношение нормируемой (рабочей) площади к общей;

• отношение строительного объема к рабочей площади;

• отношение площади ограждающих конструкций к общей площади здания;

• комфортабельность.

4. Экономичность строительства и эксплуатации:

• стоимость возведения строения;

• эксплуатационные затраты;

• доходность использования.

Эргономические показатели характеризуют соответствие недвижимости антропометрическим, психологическим, гигиеническим требованиям людей, удобству пользования и управления объектом.

Безопасность эксплуатации это степень защищенности людей от воздействия опасных и вредных факторов, возникающих при пользовании объектом.

Показателем безопасности воздействия недвижимого имущества является:

· радиоактивное;

· электромагнитное;

· химическое;

· сейсмологическое;

· пожароопасное;

· шумовое;

· психологическое;

· вибрационное.

После физической и экономической характеристики объекта недвижимости необходимо провести анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне в ближайшем окружении. Для этого дается оценка качества местоположения недвижимости (здания, сооружения, предприятия), которое определяется многими условиями, в частности, соответствием принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус и экономическое местоположение объекта.

Ситус результат взаимодействия конкретного варианта землепользования и экономической среды по крайней мере на четырех уровнях. Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта.

К переменным макроэкономическим факторам недвижимых объектов относят:

· уровень инфляции;

· уровень безработицы;

· общее состояние экономики;

· система налогообложения;

· валютные курсы;

· конъюнктура на мировых рынках;

· международные события;

· степень интеграции экономики в мировую систему.

Изучение места размещения объектов, особенно промышленных, должно содержать также оценку средств удаления отходов и выброса отработанных материалов. Среди них следует выделить:

а) газообразные (дымы, пары и т.д.), которые обычно перерабатываются до снижения их концентрации до безопасных уровней;

б) физические (шум, тепло, вибрация и т.д.), уровень которых также снижается до приемлемого уровня, часто с использованием специального оборудования;

в) жидкие или твердые, которые выносятся с помощью насосов и канализационной системы на значительные расстояния, собираются в контейнеры или ссыпаются в отвалы, сжигаются или подвергаются специальной обработке.

При прочих равных условиях качество местоположения недвижимости во многом определяют факторы, устанавливаемые государством и местными органами власти: система хозяйствования (хозяйственное и торговое право; лицензионные и сертификационные нормы; условия перевода капитала и прибыли, юридические требования к учредительным документам организации, к отчетности, бюджетному контролю и аудиту; трудовое законодательство, риск изменения хозяйственного устройства, т.е. риск политической нестабильности, экспроприации, ограничения в деятельности предприятия); регулирование пересечения границы (таможни, законы внешней торговли и управление ими); меры по защите окружающей среды (регулирование нагрузок на окружающую среду, возмещение вреда экологии, налоги за использование окружающей среды); государственная помощь (субсидии, целевые программы для отдельных районов, административная поддержка их дальнейшего использования).

Важными факторами при оценке местоположения недвижимости могут быть природные климатические условия. Кроме непосредственного воздействия на стоимость зданий и сооружений таких факторов, как снижение влажности, кондиционирование воздуха, охлаждение или специальный дренаж, большое значение могут приобретать многообразные влияния окружающей естественной среды на жизнедеятельность людей, находящихся в них.

Заключение

Общая закономерность системы обслуживания: с ростом экономических возможностей государства сфера обслуживания начинает развиваться опережающими темпами.

В конце 90-х доля сферы обслуживания:

США - 60 %

Великобритания - >50 %

Россия - город <40 %, село <20%

Требования:

1) Доступность видов обслуживания, включая массовое или стандартное и индивидуальное или избирательное;

2) Возможность выбор конкретного выбора товара или услуги, а также времени, формы и места обслуживания;

3) Минимизация затрат времени на ожидание обслуживания, а также на передвижение к месту обслуживания (размещение в плане города);

4) Высокое качество предоставляемых товаров и услуг (уровень обслуживания);

5) Физический и психологический комфорт обслуживания.

Социальные позиции архитектора:

1) Жизнеустроитель - архитектура=жизнеустроительство, революция средствами архитектуры.

2) Архитектор-технолог. Архитектура - конкретная технология определенных социальных процессов. Вера в способность архитектора выделить доминирующие социальные процессы и в соответствии с ними создать пространственные решения (1920-е Рабочие клубы, Дома культуры).

3) Архитектор - средовик. Представление о роли архитектуры как деятельности о формированию среды, создающей равные условия и возможности для реализации всех социальных процессов, существующих в обществе. Город рассматривается как среда общественной жизнедеятельности социальных субъектов, имеющих разные интересы и ценности. (1950-60е годы, проекты пешеходных улиц.

4) Проектирующий историк архитектуры. Представление о роли архитектуры как результате социального развития общества в прошлом, настоящем и будущем. Необходимо учитывать не только искусственно-технические, но и естественные процессы формирования среды, когда архитектура становится второй природой.

Система обслуживания в современных условиях есть набор общественных зданий и сооружений в пределах данного населенного места и сферы его влияния (агломерации) с определенными зонами влияния или радиусами обслуживания.

Система функционирует по принципу динамического построения сети общественных зданий и сооружений, включая как стационарные системы обслуживания, так и мобильные средства доставки товаров и услуг населению.

Исторически понятие "системы обслуживания" появилось в СССР в 50-е годы в связи с созданием системы ступенчатого обслуживания (сравнение по критерию "частота спроса на услуги")

Ступенчатая система обслуживания: Строение

I ступень - повседневное

II ступень - периодическое

III ступень - эпизодическое

Для каждой ступени устанавливаются свои радиусы доступности (пешеходной или транспортной доставки) в соответствии со структурным уровнем селительной организации территории города.

I ступень - уровень микрорайона

II ступень - жилой район

III - общегородской центр

ПРИМЕР:

На уровне жилой группы: детский сад (радиус обслуживания 300м-город, 500м-село)

На уровне микрорайона: школа (R=500-750м), магазины продовольственных и непродовольственных товаров.

На уровне жилого района: поликлиника, кинотеатры, крытый плавательный бассейн.

На уровне общегородского центра: музей, театры, цирк.

Ступенчатая система: достоинства

-Нормирование сети

-Учет комплексности обслуживания

-Типизация и индустриализация строительства (но в настоящее время можно отнести к недостаткам)

Ступенчатая система: недостатки

-Излишне теоретический характер деления на три ступени

-Измельченность и неэкономичность учреждений обслуживания в силу возрастания мобильности населения и многообразия форм городского образа жизни.

-Закрытость системы обслуживания, жесткая иерархичность

Сетевая система обслуживания возникает в 70-80е годы (критерий: избирательность спроса)

1) Массовое (стандартное) обслуживание

2) Индивидуальное (специальное) обслуживание

Массовое обслуживание обеспечивает минимизацию затрат времени на приобретение товаров или получение услуг наиболее распространенного спроса.

-Магазины продовольственных и непродовольственных товаров

-Предприятия общепита по месту жительства, работы, учебы и так далее

-Услуги мелкосрочного ремонта, стирки, химчистки.

Индивидуальное обслуживание предусматривает затраты части личного свободного времени на приобретение товаров или получение услуг, отвечающих индивидуальным запросам и вкусам людей.

-Универсальные и специальные магазины

-Общепит, различающийся по кухне и профилю обслуживания

-Дома быта, салоны и предприятия бытового обслуживания

Массовое обслуживание рассчитано исключительно на пешеходную доступность и связь с транспортными путями в местах повседневной деятельности человека, размещается в селитебной зоне, местах приложения труда, зонах массового отдыха, общественных центрах.

Индивидуальное обслуживание рассчитано на транспортную доступность и размещается в центах городского значения, зонах отдыха городского значения, туристических центрах и так далее.

Преимущества сетевой системы обслуживания:

-Формирование независимо от границ микрорайонов и жилых районов

-Открытый характер функционирования

-Гибкость и мобильность функционирования

-Тесная связь с групповыми системами расселения и транспортными коммуникациями.

Список использованной литературы:

1. Жилищный Кодекс Российской Федерации от №188-ФЗ от 29.12.2004г.;

2. Змеул А.С., Маханько Б.А. С.Г. Змеул, Б.А.Маханько "Архитектурная типология зданий и сооружений". - Издательство: Архитектура-С, 2004. - 238стр.

3. Синянский И.А., Манешина Н.И. Типология зданий и сооружений». 4-е издание. – Издательство «Академия», 2009. – 345с.